Экономическая и социальная сущность недвижимости

Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:

1. ф-ия предмета потребления (для личного, общественного пользования)

2. ф-ия финансов актива

3. ф-ия реального актива

К особенностям недвиж как финансового актива относят:

1. неоднородность актива

2. слабая зависимость доходности недвиж от доходности др. активов

3. относительная стабильность поступления доходов

4. неисчерпаемость земли и долговечность строений

5. необходимость высокого уровня стартовых инвестиций

6. необходимость высокопрофес управления объектами недвиж

7. низкая ликвидность

Если недвижимость приобретается для получения дохода, то она рассматривается как разновидность финансов активов, если для собств потребления-разновидность реального актива.

Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:

· предмета потребления– ресурса для личного или обществ. использования, т.е.:

· жилой недвижимости, включая приусадебный земельный участок или садоводство;

· земель и строений мед., образ-ых, оборонных и других обществ-значимых учреждений;

· реального актива – ресурса для произ-ва товаров и услуг с целью извлечения прибыли

· финансового (инвестиционного) актива, т.е.:

· товара, приобретаемого для последующей спекулятивной перепродажи с прибылью;

· капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду и выгодной перепродажи;

· средства обеспечения финансовых инструментов (ценные бумаги, включая закладные).

К особенностям недвижимости как товара относят:

· неперемещаемость объекта в пространстве

· уникальность

· долговечность объекта

· ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений

· сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств;

· сложность рыночных процессов, сопровождаемая трудностями приобретения информации;

· низкая ликвидность.

К особенностям недвижимости как финансового актива относят:

· неоднородность актива;

· слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов;

· относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта;

· неисчерп-ть земли и долговечность строений вместе с непреходящей потреб-ой ценностью нед-ти;

· необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или (и) развития объекта;

· необход. в высокопроф. упр-и объектами вследствие высокой степени сложности их стр-ры и системы обеспеч. их функ-ния;

· низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для данного актива в сравнении с ценными бумагами.

Если недвижимость приобретается для получения дохода, то она рассматривается как разновидность финансов активов, если для собств потребления-разновидность реального актива.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Классификация объектов недвижимости

По происхождению:

1.естественного происхождения

2.не природного происхождения (улучшения)

3.отнесен законодательством

Традиционный:

1.земельн участок

2.жилищный фонд

3.не жилой фонд

По форме собственности:

1.государ

2.частные

По функцион назначению:

1.жилые

2.нежилые

С точки зрения части реального актива:

1.операционная недвижимость

2.инвестиционная недвижимость

По масштабу:

1.текущее использование

2.земельн участки в обороте

3.офисные помещения

4.здания и сооружения

По готовности к использ:

1.готовые

2.требующие реконструкции\капремонта

3.треб завершен строительства

По назначению(целев использ):

1.жилая недвиж

2.коммерч надвиж (склады, магазины, гостиницы)

3.обществен недвиж (больницы, вокзалы)

В завис от продолжит и х-ра использования жилья:

1.первиччное (место постоян прожив)

2.втоичное (кратковрем прожив- дачи)

3.третичное жилье (кемпинг)

Применительно к условиям крупных городов:

1.элитное жилье

2. жилье повыш комфортаб

3.типовое

4.жилье низких потребит качеств

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Жизненный цикл объекта недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости (физический) – период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект. Жизн. цикл объекта недвижимости состоит из следующих стадий (фаз):z:\CorvDoc\infopedia4\Учёба\4 СЕМЕСТР\менеджмент недвижимости\эк.недвижимости\12.htm - bmk45#bmk45

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование зем. уч. – с учетом особенностей его харак-ик и всех свойств окруж. среды. На основании анализа выбирается max продуктивный вариант использования из юр. разрешенных, физич. реализуемых, эк-ки целесообразных и финансово осуществимых. Выбор варианта испол-ния завершается разработкой технич. задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом этапе – на основании технического задания на проектирование – осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий и посадки новых насаждений. Приемку проекта от проектной организации целесообразно осуществлять при участии управляющей компании, участвовавшей в разработке технического задания на проектирование.

3. Изготовление улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физич. харак-ки объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах. За время возведения улучшений и в результате закрепления нового статуса объекта, как правило, меняются и харак-ки окруж. среды, имеющие отношение к созданному объекту.

4. Обращение с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом и регистрируется гос-ом изменение юр. судьбы последнего. При купле-продаже объекта меняется субъект права собств-ти. При сдаче земли или (и) улучшений в аренду или в найм собственником права пользования передаются др. субъекту с появлением обременении права собств-ти.

5. Использование объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объекта претерпевают изменения, т.к. улучшения физически изнашиваются и функционально устаревают, что усугубляется изменениями ситуации в экономике и во внешней физической среде, приводящими к дополнительному, так называемому внешнему устареванию. В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое освидетельствование и текущий ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объекта в целом.

6. Модернизация. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций.

Очевидно, что некоторые фазы повторяются на разных этапах жизненного цикла.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------