Глава 8. Оценка недвижимости, приносящей доход

 

Недвижимость можно рассматривать с точки зрения материально-вещественного содержания, норм гражданского права или с экономических позиций.

Недвижимость как материальный объект - это земля как физический объект и все, что с ней прочно связано (находится на ней). Данное толкование принято во многих странах. Основное внимание при таком подходе уделяется смысловому и правовому различию терминов - «земля», «недвижимость» и «недвижимая собственность».

Земля - это не только поверхность земли, она включает и предметы, постоянно закрепленные на земле, но только природного происхождения (деревья, вода). Земельная собственность включает также полезные ископаемые и другие суб­станции под поверхностью земли наряду с воздушным пространст­вом над данной поверхностью.

Недвижимость - более широкое понятие, чем «земля», так как включает все постоянно закрепленные улучшения - здания на земле, улицы, сооружения и другие выполненные человеком элементы.

Недвижимая собственность - ещё более широкое понятие, так как включает пакет прав на собственность.

В целом можно сказать, что недвижимость - это комплекс материальных объектов, образованный земельным участком, в том числе содержанием недр под ним и воздушным пространством над ним, а также прочно связанными с ним элементами, включая здания и сооружения.

Недвижимость с точки зрения норм права. В соответствие со статьями 130-132 ГК РФ:

1) К недвижимости (недвижимым вещам, недвижимому имуществу) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество.

2) Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты и т. п.

3) Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Естественно, все остальные вещи, в том числе деньги и ценные бумаги относятся к движимому имуществу и в регистрации прав не нуждаются (кроме специально оговорённых законодательством случаях). Поэтому характеризуя недвижимость как объект гражданско-правовых отношений, используют термин «недвижимая собственность». Недвижимая собственность - это, с одной стороны, юридическое понятие, означающее совокупность (пакет) прав собственности на недвижимое имущество, а с другой стороны - единство физического тела (т.е. недвижимости в материальном толковании) и права собственности на него.

Недвижимость как объект экономических отношений. Недвижимость - это объект экономического оборота, выполняющий множество функций. Исторически недвижимость рассматривалась только как фактор производства, а не как среда для инвестиций, то есть она характеризовалась лишь потребительской ценностью.

В целом недвижимость является особым товаром, так как одновременно относится к товаром длительного пользования и товаром инвестиционного характера. При этом под рынком недвижимости часто понимается рынок оборота прав на недвижимость, а не недвижимости как таковой.

Если рассматривать недвижимость как экономический актив, то её следует отнести к классу, с одной стороны, материальных активов, с другой - реальных активов.

Особенности недвижимости как объекта инвестиций группируются в четыре взаимосвязанных блока:

1) базовые особенности недвижимости:

- иммобильность (физически недвижимое имущество);

- уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости (хотя бы по месторасположению);

- относительная дефицитность (предложение земельных участков ограниченно земной поверхностью);

- длительность создания и сроков службы зданий и сооружений (строительство часто длится больше года, а срок службы некоторых жилых помещений доходит до 150 лет);

- вечность земли (она не имеет сроков создания, а срок службы считается неограниченным).

2) особенности недвижимости как товара:

- специфика оборота (на рынке обращаются не объекты недвижимости, а права на них);

- специфика жизненного цикла (крайняя продолжительность, что усложняет схемы движения денежных потоков);

- потенциал роста земли (из-за неограниченного срока службы, дефицита земельных ресурсов и т. п.) при потенциале снижения стоимости зданий и сооружений (по причине износа и ограниченного срока службы);

- низкая эластичность предложения недвижимости (из-за длительности создания и относительного дефицита).

3) особенности организационно-правового характера:

- раздельность юридических прав (по типу права, по времени осуществления прав, по элементам объекта и т. п.);

- своеобразие условий налогообложения (различие по странам);

- низкая ликвидность (более длительное время нужно для продажи объекта);

- повышенная степень риска и неопределённости (из-за иммобильности и неликвидности;

- гибкость условий финансирования (за счёт как собственных, так и заёмных источников).

4) особенности инвестиционного характера:

- высокая степень зависимости доходности от качества менеджмента;

- высокая степень устойчивости к инфляции;

- большая стабильность потоков доходов;

- отрицательная корреляция доходов от недвижимости и традиционных финансовых активов.

По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективный и перспективный. Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на определенную дату в прошлом. Текущая оценка - это оценка её стоимости в настоящий момент времени. Перспективная оценка - это оценка ее стоимости к концу планового периода строительства предприятий.

Можно выделить три основных метода определения стоимости недвижимости: затратный, рыночный и доходный.

Затратный метод оценки - основывается на принципе, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях. Данный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.

При этом подходе оцененную стоимость объекта недвижимости (Ц_Н) определяют как разность между полной стоимости их воспроизводства (ПСВ) или полной стоимости замещения (ПСЗ) и суммой износа оцениваемого имущества (И) плюс стоимость участка земли (Ц_З):

Ц_Н = ПСВ - И + Ц_З или Ц_Н = ПСВ - И + Ц_З

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) - это стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) - это стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку новою по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства, определении варианта использования земли, реконструкции зданий, оценке для целей налогообложения, оценке для страхования, оценке последствий стихийных бедствий, оценке специальных зданий и сооружений.

При переходе к рыночным условиям затратный метод является более предпочтительным по сравнению с другими, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует.

К недостаткам затратного подхода следует отнести следующее:

- метод не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход;

- большие трудности и неопределенности с расчетом износа, особенно если зданию более 10 лет;

- метод не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка;

- метод трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.

Алгоритм применения затратного метода:

1) осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией;

2) определение полной стоимости воспроизводства (замещения);

3) расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;

4) вычитание полного износа из ПСВ (ПСЗ);

5) расчет стоимости земельного участка и работ по его благоустройству (если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды;

6) общая оценка имущества путем суммирования стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.

Рыночный метод оценки недвижимости - или метод сравнительных продаж, подход прямого сравнительного анализа продаж, метод рыночной информации - основывается на принципе, что ни один покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за аналогичный объект, обладающий такими же свойствами. Иными словами, оценщики, используя накопленные данные о продажах сходных или аналогичных объектов, корректируют стоимость оцениваемого объекта недвижимости с помощью специальных поправок. Скорректированная цена представляет собой возможную стоимость оцениваемого объекта на рынке.

При отсутствии на рынке похожей недвижимости метод сравнения продаж не применяется, что является его главным недостатком. Используя этот метод, оценщик получает отражение стоимости, сравнивая оцениваемый объект с аналогичной недвижимостью, называемой «сравнимые продажи». Цены продаж недвижимости, которые, по мнению оценщика, наиболее сравнимы, должны отразить предел, в котором отражение стоимости оцениваемой недвижимости можно падать.

Оценщик вычисляет степень сложности или различия между объектом и сравнимыми продажами, рассматривая различные элементы сравнения: условия финансирования, условия продажи, условия рынка, размещение, физическая характеристика, экономическая характеристика, использование, недействительные компоненты стоимости, переданные права на недвижимость, права собственности на недвижимость.

Цена объекта недвижимости определяется выгодой от проданных прав собственности на недвижимость. Особо доходные виды собственности могут продаваться вместе с действующими арендными договорами. Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости называют корректировкой на право собственности. Исходным моментом корректировки является положение, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

Условия финансирования сделки бывают рыночные и нерыночные. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду вызывает разные варианты договоров:

1) финансирование сделки кредитором, то есть продавец выплачивает проценты за кредит, которые покупатель -должник требует для получения кредита. В этом случае из продажной цены вычитают сумму процентов;

2) финансирование сделки продавцом, то есть продавец предоставляет покупателю ипотечный кредит. Для корректировки таких условий можно применять дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита (постоянных платежей и шарового платежа) при рыночном уровне процентов.

Корректировка на условия продажи отражает не типичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно продать собственность и если между участниками сделки существует какая-то связь, и по цене выше рыночной, если покупателю необходимо срочно купить собственность.

Состояние рынка - это изменение рыночных условий купли-продажи во времени. На состояние рынка влияют инфляция и дефляция, изменения в спросе и предложении, в налогообложении и т.д. Величина корректировки определяется из анализа продаж аналогичных объектов в разных местах, следовательно, она отражает главным образом разницу в стоимости земли для данных объектов.

Физическая характеристика объекта недвижимости включает в себя размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вид, состояние окружающей среды и др. Корректировка на физические характеристики требует обсуждения каждого момента различия.

Экономическая характеристика объекта недвижимости включает в себя расходы, качество управления, условия и сроки аренды, величину дохода или прибыли и т.д. Данное сравнение относится только к объектам недвижимости, приносящим доход.

При определении возможного использования объекта оценки после его продажи исходят из норм местного зонирования. Нельзя сравнивать объекты недвижимости, если один из них после продажи может быть использован не так, как объект оценки, т.е. перепрофилирован.

Недействительные компоненты сделки – это компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. При сравнении недействительные компоненты стоимости выделяются отдельно от объекта недвижимости. Далее применяется стоимостные корректировки к цене продаж каждой сравнимой недвижимости, включая рассмотрение частей недвижимости.

Из этого следует, что рыночная стоимость какого-либо объекта недвижимости может быть определена по формуле:

Ц_Н = Ц_Р * K₁ * K₂ *... * К_n.

где Ц_Н - рыночная стоимость какого-либо объекта недвижимости, Ц_Р - рыночная стоимость проданных аналогичных объектов, К₁, К₂,..., К_n - поправочные коэффициенты.

Классическая теория оценки гласит, что для целей оценки недвижимости при развитых рыночных отношениях лучше использовать именно доходный метод.

Доходный метод оценки недвижимости - это способ оценки стоимости недвижимости, согласно которому рыночная стоимость рассчитывается на базе приведенной стоимости будущих доходов.

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу в следующих видах: текущие денежные поступления, экономия на налогах, будущие доходы от арендной платы, доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже, экономия на налогах при перепродаже.

Задача оценщика - определить текущую стоимость всех будущих доходов от владения и эксплуатации недвижимости.

Среди доходных методов наибольшее распространение получили два метода: прямой капитализации и капитализации доходов.

Метод прямой капитализации является наиболее простым. Согласно этому методу рыночная стоимость недвижимости (Ц_Н) определяется по формуле:

Ц_Н = NOI / R,

где NOI - годовая чистая операционная прибыль от объекта, R - норма капитализации.

Годовая чистая операционная прибыль от объекта недвижимости (NOI) - это разность между валовым потенциальным доходом от сдачи объекта недвижимости в аренду и суммой затрат на содержание объекта и всевозможных убытков.

Оценочная норма капитализации (R), которая означает ставку, используемую в технике приведения потока дохода к его текущей стоимости, определяется на основе данных об объеме рыночных продаж за последнее время и текущей норме доходности, на которую инвесторы рассчитывают в настоящее время.

Метод прямой капитализации исходит из предположения, что годовой доход от приобретения и владения недви­жимостью в динамике будет приблизительно одинаковым. Это касается и нормы доходности. Но на практике по многим причи­нам годовые доходы, получаемые владельцем недвижимости, ко­леблются в значительном диапазоне. В этих условиях не является постоянной и норма капитализации.

В этом случае используется метод капитализации дохода. Капитализация дохода - это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременную получаемую в настоящее время стоимость, то есть превращение доходов в капитал. Основным принципом метода капитализации дохода является принцип ожидания, то есть рыночная стоимость определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые в будущем доходы.

Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости. Финансовые выгоды состоят из потока периодически получаемого дохода на протяжении ожидаемого срока владения объектом имущества и выручки от продажи (или передачи) права собственности на недвижимость.

В оценке недвижимости используют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущей стоимости: с использованием коэффициента капитализации и ставки дисконта. Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозируемый год. Расчет стоимости производится по формуле:

где K – текущая стоимость, K_t – доход к концу t года, n – ставка дисконта (норма доходности).

Величина представляет собой коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится по продажам сопоставляемых объектов как отношение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация отдачей).

Ставка дисконта используется для построения модели дисконтированных денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого прогнозного года, а также объявленная выручка от продажи. Модель дисконтирования денежных потоков имеет вид:

где t – фактор времени.

Метод капитализации дохода требует широкого изучения рынка. Исследование и анализ данных для этого метода проводятся на фоне связи спроса и предложения, дающий информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях. Уровень дохода, необходимого для привлечения инвестиции, есть функции риска, внутренне присущего недвижимости. Кроме того, уровень дохода, требуемый инвесторами, меняются вместе с изменениями на рынке денег и изменениями доходов, предлагаемых как альтернативные возможности инвестирования.