Метод остатка дохода для земли

Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку. В то время как стоимость объекта недвижимости, построенного нанем, известна.

Данный метод применяется в анализе наилучшего и наиьолее эффективного использования земли. Техника остатка дохода для земли может быть реализована в случае отсутствия достоверных данных о продажах свободных земельных участков.

Для определения стоимости земельного участка должны быть известны следующие сведения:

- стоимость здания (сооружения);

- чистый операционный доход от всей недвижимости;

- коэффициенты капитализации для земли и для здания.

Последовательность расчета:

1. Определяются улучшения (здания, сооружения), представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование.

2. Рассчитывается часть годового дохода, приходящегося на здание путем произведения стоимости здания и соответствующего коэффициента капитализации.

3. Вычисляется сумма годового дохода, приходящегося на землю путем разности общей величины годового дохода и суммы дохода от здания.

4. Рассчитывается стоимость земельного участка путем деления величины дохода, относящегося к земле, на соответствующий коэффициент капитализации.

 

Задача 30. Определить стоимость земельного участка предоставляемого под строительство автозаправочной станции на 6 колонок. Капитальные вложения на одну колонку 2800 т.р. Возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу. Планируемый доход на инвестиции 23%. Срок экономической жизни сооружений 9 лет. При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены следующие данные:

1. В течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 68 литров бензина.

2. Чистый доход от продажи одного литра бензина составляет 4,4 руб.

3. С учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Решение:

V_B = 2800000 * 6 = 16800 т.р.

1. Коэффициент капитализации для сооружений (метод Ринга).

2. Чистый операционный доход, приносимый сооружениями

NOI_B = 16800000 * 0,3411 = 5730,48 тыс. руб.

3. Чистый операционный доход, приносимый АЗС

NOI_O = 6 * 300 * 24 * 68 * 4,4 = 12925,44 тыс. руб.

4. Чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок

NOI_L = 12925440 – 5730480 = 7194960 руб.

5. Стоимость земельного участка

Стоимость земельного участка, предоставленного под строительство АЗС, составляет V_L = 31282,4 тыс. руб.

 

Ответ: V_L = 31282,4 тыс. руб.

 

 

Заключение

При выполнении курсовой работы были изучены следующие функции денег: накопительная сумма единицы, текущая стоимость единицы, взнос на амортизацию, текущая стоимость аннуитета, накопление денежной единицы за период, формирование фонда возмещения.

Эти функции лежат в основе временной оценки, которая необходима для объективного сопоставления денежных сумм, возникающих в различное время.

 

Проведен анализ рынка двухкомнатных квартир в многоквартирных жилых домах в Свердловском районе города Перми. В ходе анализа видно, что стоимость квартиры зависит от типа дома, местоположения, площади и многих других показателей. Средняя цена на квартиры по району стала немного выше и составляет 2500 т. руб.

 

При выполнении курсовой работы рассматривались подходы оценки недвижимости, такие как доходный подход, прямая капитализации дохода, дисконтирование денежных потоков за период, рыночный подход оценки недвижимости, способы определения поправок, затратный подход оценки недвижимости.

Оценка остаточного полезного срока службы недвижимости является составным элементом всех трех подходов к оценки активов. Инвестиционная составляющая стоимостной оценки опирается не только на анализ будущих доходов, но и оценку периода времени, в течение которого объект будет генерировать эти доходы. Таким образом, стоимость недвижимости зависит от ее потенциального срока службы.

В затратном подходе остаточный срок службы помогает оценить величину износа. В рыночном – определить норму возврата капитала, как одну из составляющих коэффициента капитализации.

 

Были решены задачи на определение валового рентного мультипликатора и определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования недвижимости, определили стоимость различных земельных участков методами: методом сравнения продаж, соотнесения, разбивки на участки и остатка земли.

Проведен ипотечно-инвестиционный анализ. Этот анализ является моделью доходного подхода, которую целесообразно использовать для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.

 

В результате проделанной работы закреплены теоретические знания и приобретены практические навыки в оценке недвижимости и определении ее стоимость при помощи решения задач по каждому разделу дисциплины.

 

Список литературы

1. Артеменко Т.В. Экономика недвижимости / Т.В. Артеменко, А.В. Севостьянов. – М.: ГУЗ, 2000.-127с.

2. Варламов А.А. Земельный кадастр. Т.5. Оценка земли и иной недвижимости. Учебник / А.А. Варламов, А.В. Севостьянов. – М.: КолосС, 2006. -463с.

3. Поносов А.Н. Экономическая оценка объектов недвижимости. Учебно-методическое пособие по дисциплине «Экономика недвижимости» / А.Н. Поносов; м-во м.-х. РФ, ФГОУ ВПО «Пермская ГСХА». - Пермь: Изд-во ФГОУ ВПО «Пермская ГСХА», 2010.-90с.

4. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. –М.: Высшее образование., 2007.-65с.

5. http://realty.yandex.ru/

6. http://realty.perm-citystar.ru/realty/prodazha-dvuhkomnatnyh-kvartir

7. http://dom.59.ru/realty/openstat

8. http://realty.yandex.ru/search.xml?category

9. http://metrosphera.ru/history/streets/?pub=90