Сравнительный (рыночный) подход оценки недвижимости

Сравнительный подход оценки недвижимости определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия.

Основными условиями применения метода являются активность рынка с аналогичными объектами и доступность качественной информации по совершенным сделкам.

Сравнительный подход базируется на принципах спроса и предложения, замещения, вклада.

Рыночный подход представлен двумя методами:

1. метод сравнения продаж;

2. валовой рентный мультипликатор.

Этапы применения рыночного метода:

1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке.

2. Анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости.

3. Определение единиц сравнения и показателей.

4. Разработка модели, связывающей единицы сравнения с показателями сравнения или элементами.

5. Расчет корректировок показателей по данным рынка.

6. Применение модели к объектам сравнения по скорректированным ценам.

После выбора единиц сравнения (для незастроенных и застроенных территорий) определяются основные элементы сравнения, с помощью которых можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта посредством необходимых корректировок цен продажи сравниваемых объектов недвижимости. Исходя из этого, формируется основное правило корректировок:

- корректируется цена продажи сравнимого объекта для моделирования стоимости оцениваемого объекта

- лучшему объекту, по сравнению с оцениваемым, присваивается величина корректировки знак «-».

Элементы сравнения:

1. Переданные права собственности на недвижимость.

2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости

3. Условия продажи (чистота сделки).

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).

5. Местоположение.

6. Физические характеристики.

7. экономические характеристики.

8. Отклонение от целевого использования.

9. Наличие движимого имущества (оборудования).

Существуют методы выполнения корректировок:

· Анализ парного набора данных

· Анализ вторичного рынка

· Качественный анализ

Метод сравнения продаж

Посредством анализа рыночных цен недавних продаж аналогичных объектов моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта:

где:

V – рыночная стоимость объекта недвижимости;

P_i – цена продажи i-го объекта сравнения (аналога);

K_i – корректировка (поправка) цены продажи i-uj объекта сравнения на различие в j-той характеристике от объекта оценки.

 

1. Парные продажи.

Цены продажи сравниваются по 2-м объектам недвижимости, для определения величины поправки для каждого i-го элемента сравнения, при этом два выбранных объекта идентичны по всем элементам сравнения кроме одного, по которому проводится корректировка.

2. Метод анализа вторичного рынка.

Применяется, когда нет возможности подобрать объекты по парам, в этом случае цена базируется на рыночных данных.которые не относятся непосредственно к объекту.

3. Метод качественного анализа.

Применяется, когда не надежны рыночные данные, а также для проведения экспресс расчета. Он по отношению к двум другим методам примерный (приближенный).

 

Задача 12. Требуется оценить дачу общей площадью 45м². дача имеет 3 комнаты. Площадь садового участка, на котором расположена дача – 10 соток. Имеется информация по сделкам купли-продажи 5 аналогичных объектов в рассматриваемом загородном районе. 3-й и 5-й объекты сравнения приобретены с привлечением ипотечного кредита. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в таблице.

Характеристики объектов	Оценив. объект	Объекты сравнения (аналоги)
Цена продажи, руб.
Площадь дома, м^2
Динамика сделок на рынке		Месяц назад	Полгода назад	Месяц назад	Две недели назад	Год назад
Условия финансового расчета	Рыночн.	Рыночн.	Рыночн.	Нерыночн. (выше на 7000 руб.)	Рыночн.	Рыночн.
Площадь садового уч-ка, сот.
Число комнат
Местоположение		аналог	аналог	Дальше от города	Ближе к городу	аналог
Транспортная доступность		лучше	лучше	аналог	аналог	аналог
Водопровод	есть	нет	нет	нет	есть	есть

В качестве единицы сравнения выбираем цену продажи 1 м кВ. (стоимость делим на площадь). Введение корректировок в следующей таблице.

Характеристики объектов	Оценив. объект	Объекты сравнения (аналоги)
Цена продажи 1м^2
Условия финанс. расчета	рыночные	рыночные	рыночн.	нерыночн.	рыночные	рыночн.
Поправка на условия финн. расч.				-143
Скорректированная цена
Динамика сделок на рынке		месяц назад	½ года	месяц назад	2 недели назад	год назад
Поправка на дату % (руб.)		+0,3% (+3)	+1,6% (+19)	+0,3% (+2)		+3,2% (+36)
Скорректированная цена		1166				1162
Местоположение		аналог	аналог	дальше от города	ближе к городу	аналог
Поправка на местоположение				+81	-81
Скорректированная цена
Транспортная доступность		лучше	лучше	аналог	аналог	аналог
Поправка на трансп. дост.		-4	-4
Размер участка, сот	10					10
Поправка на размер уч-ка		-4	-8		-8	-92
Число комнат	4		4		3
Поправка на число комнат				+199	+199
Водопровод	+	-	-	-	+	+
Поправка на водопровод		+199	+199	+199
Скорректированная цена продажи						1162
Кол-во внесенных поправок						1
Абсолютное значение поправок, руб.						36
Стоимость 1 м^2 оцениваемой дачи, руб.

 

В качестве базисной величины рыночной стоимости объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи объекта 5, с наименьшим количеством внесенных поправок и наименьшим абсолютным значением поправок.

Рыночная стоимость дачи = 1162*47 = 54614 руб.

Ответ: рыночная стоимость = 54614 руб.