Затратный подход оценки недвижимости

Затратный метод основывается на принципе замещения, т.е. на определении затрат, которые необходимы для воссоздания (замещения) оцениваемого объекта с учетом накопленного износа. Стоимость существующего объекта собственности равна сумме стоимости земли и затрат на возведение зданий и сооружений, вычесть износ здания.

(31)

V – cтоимость объекта;

V_L – стоимость земельного участка;

V_восст. – стоимость зданий и сооружений;

D – накопительный суммарный износ.

Ситуации применения метода:

- оценка недвижимости специального назначения

- технико-экономический анализ для нового строительства

- определение варианта наилучшего, наиболее эффективного использования

- определение стоимости недвижимости на пассивных рынках

- при проверке результатов оценки, проведенной другими методами оценки.

Обязательные ситуации применения метода:

- цели поимущественного налогообложения

- наложение ареста при необходимости определения стоимости зданий, земли

- цели подоходного налогообложения

- при страховании недвижимости.

Последовательность:

1. Оценка рыночной стоимости земли

2. Оценка стоимости замещения или воспроизводства зданий (восстановительная стоимость)

3. Определение предпринимательской прибыли

4. Определение восстановительной и замещаемой стоимости с учетом предпринимательской прибыли

5. Определение общего накопительного износа зданий и сооружений

6. Оценка стоимости зданий с учетом износа

7. Суммирование стоимости земельного участка и стоимости зданий с учетом износа

С течением времени происходит снижение стоимости строений, зданий и сооружений по ряду причин:

- износ сооружения в процессе эксплуатации

- неблагоприятные воздействия окружающей среды

- изменения в технологии строительства

- воздействие внешних факторов

ИЗНОС – утрата полезности объекта недвижимости, а значит и его стоимости. Износ бывает:

1. Физический – потеря зданием с течением времени прочности, устойчивости, снижение тепло- и звукоизоляции и.т.д.

2. Функциональный – техническое устаревание – вид морального износа, т.е. снижение стоимости объекта из-за несоответствия духа времени.

3. Внешний – внешнее, экономическое устаревание. Это неустранимый износ.

Задача 14. Восстановительная стоимость здания, построенного 20 лет назад, определена в 26,232 млн. Руб. По паспорту типового проекта срок экономической жизни здания составляет 80 лет. Эффективный возраст здания равен 20 лет. Рыночная стоимость земельного участка методом сравнения продаж оценена в 1230 тыс. руб.

Определить стоимость имущественного комплекса.

Решение:

Срок экономической жизни (ЭЖ) – период, в течение которого здание вносит вклад в суммарную стоимость объекта недвижимости, используя для увеличения прибыли.

Эффективный возраст (ЭВ) – время,которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов.

1. Стоимость имущественного комплекса:

=>

 

2. Общая стоимость объекта

= 1230+(26232 – 6558) = 20904 тыс. руб.

Ответ: V = 20904 тыс. руб.

 

Задача 15. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, если даны следующие исходные данные:

· Площадь земельного участка – 4000 м²

· Кадастровая стоимость земли – 159 руб/м²

· Полезная площадь здания – 2574м²

· Стоимость строительства здания по смете – 34,196 млн. руб.

· Косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства

· Ежегодные потери арендной платы помещения составляют 92 руб./м²

· Валовой рентный мультипликатор для аналогичного объекта – 3,5

В оцениваемом здании необходимо провести следующие виды восстановительных работ:

· Замена кровли – 150000руб.

· Отделка интерьера – 430000руб.

· Модернизация отопительной системы – 195000 руб.

Решение:

1. Стоимость земельного участка

2. Полная восстановительная стоимость здания

3.

D_физ. = 150+430 = 580 тыс. руб.

D_функ = 195 тыс. руб.

D_внеш = 2574*92*3,5 = 828,828 руб.

D = 580 + 195 + 828,828 = 1603,828 тыс. руб.

4. Стоимость объекта недвижимости

 

Ответ: V = 40067,4 тыс. руб.

 

4. Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования недвижимости

Наилучшее и наиболее эффективное (оптимальное) - использование один из главных принципов оценки недвижимости, формирующий основу расчета объективной стоимости

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования - сопоставление альтернативных вариантов использования свободного или застроенного земельного участка. При этом должны соблюдаться следующие 4 условия (критерия):

1. Юридическая допустимость (законность) (функциональное зонирование территории, градостроительные регламенты, строительные нормы и правила, экологические требования).

2. Физическая осуществимость (возможность) (размер, форма, рельеф участка, подъемные пути).

3. Финансовая оправданность (стоимость недвижимости должна превышать издержки на строительство или реконструкцию объекта).

4. Максимальная продуктивность (обеспечивается максимальная остаточная стоимость зем. участка).

При разработке детального плана реализации учитываются следующие факторы:

- местоположение

- рыночный спрос

- срок аренды

- ресурсное качество участка

- инвестиционная привлекательность

Проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования осуществляется либо на основе существующих строений, либо предполагает строительство новых сооружений. Анализ наилучшего использования проводится в двух случаях:

1) Наиболее эффективное использование незастроенного (свободного) участка;

2) Наиболее эффективное использование застроенного земельного участка (существующих улучшений).

Методы:

1. Метод остатка для земли.

На основе анализа возможны варианты застройки участка. Наивысшая остаточная стоимость земли на дату оценки соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования. Этот метод основан на том, что должна быть известна стоимость зданий и сооружений. Доход, относящийся к земле, определяется как остаток после вычитаний из общего дохода, приносимого объектом, состоящих для удовлетворения остальных факторов производства.

(33)

V₀ – общая стоимость, V_L – стоимость земли, V_B – стоимость здания

(34)

NOI – чистый операционный доход

R_L – ставка капитализации для земли

V_B* R_B – доход, относящийся к зданиям и сооружениям

Метод используется для объектов с новыми зданиями.

2. Метод остатка для зданий и сооружений.

Используется для оценки стоимости улучшений при условии, что стоимость определяется с высокой точностью. Метод используется для объекта недвижимости с устаревшими и очень ветхими постройками.

(35)

Не застроенный участок

Проводится анализ в 3 этапа:

1. Отбираются варианты использования (стратегии застройки).

2. Определяется стоимость нового строительства по каждому из выбранных вариантов. Учитываются факторы – ресурсное качество участка и технологическая обоснованность.

3. Определяют финансовую обоснованность анализируемых стратегий застройки. Для этого составляется отчет-прогноз по доходам и расходам, определяется чистый операционный доход.

Задача 16. Выявлены 3 возможных стратегии застройки участка:

	Стоимость млн. руб.	Срок эксплуатации, лет	Годовой доход, тыс. руб.
Жилое здание	48,8
Офисное здание	56,9
Торговый центр	72,4

 

Ожидаемая эффективность инвестиций = 10,5%

Ставка капитализации для земли = 11%

Решение: Ставка капитализации для зданий (метод Ринга)

,

on – ставка дохода, of – норма возврата капитала, n – период возмещения

	R (ставка капитализации)
Жилое здание
Офисное здание
Торговый центр

 

2. Чистый операционный доход, относящийся к зданиям:

NOI= V * R

	NOI, тыс. руб.
Жилое здание	NOI = 48800*0,116 = 5666
Офисное здание	NOI = 56900*0,119 =6788
Торговый центр	NOI = 72400*0,125 = 9050

 

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования свободного участка (тыс. руб.)

 

Показатели	Жилое здание	Офис	Торг. центр
Годовой валовой доход
Поправки за использование и потери платежей	-500	-2000	-2500
Прочий доход	+300	+500	+1000
Действительный валовой доход
Операционные расходы	-3000	-5000	-12000
	Продолжение таблицы
Замещение	-300	-500	-1000
Чистый операционный доход
Доход, относимый к зданиям и сооружениям	-5666	-6788	-9050
Чистый остаточный доход от земли
Стоимость земли, VL			37545

 

Вывод: Наилучшим и наиболее выгодным эффективным вариантом использования земельного участка при рассматриваемых физических и экономических параметрах признается освоение застройкой под торговый центр.

Застроенный участок.

Задача 17. Собственники многоквартирных домов сдают в аренду меблированные и не меблированные квартиры в одном и том же районе. Расходы на приобретение, обслуживание мебели и бытовой техники составляет в среднем 15000 рублей на квартиру в год.

Эксплуатационные расходы достигают 40% валового дохода,убытки от простоя пустующих площадей и неплатежей оцениваются в размере 5% для немеблированных квартир и 10% для меблированных квартир.

Квартиры без мебели арендуются за 4200 рублей в месяц, а с мебелью – 7000 рублей. Расчеты приводятся в таблице.

Показатели, руб.	Квартиры без мебели	Квартиры с мебелью
Валовой доход в год
Убытки от простоя и неуплаты	-2520	-4200
Действительный доход
Содержание мебели		-15000
Эксплуатационные расходы	-20160	-33600
Чистый операционный доход

 

Вывод: Расчеты показали, что, сдавать в аренду немеблированные квартиры выгоднее.