Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ:  Археология Биология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия ЭкологияТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву 
Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Оценка кредитуемой недвижимости
Метод капитализации дохода – определяет стоимость оцениваемого объекта недвижимости путем пересчета годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации Особенности метода – способ расчета коэффициента капитализации. Если кредит погашается в момент перепродажи недвижимости, то коэффициент рассчитывается как средневзвешенная величина ставки доходности инвестора:
R – коэффициент капитализации Re – ставка доходности инвестора Rk – процентная ставка по кредиту Km – коэффициент ипотечной задолженности Задача 20. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 11930 тыс.руб. чистого операционного дохода, можно получить самоамортизирующийся ипотечный кредит сроком на 35 лет под 11% с коэффициентом ипотечной задолженности в 45%. Оценить недвижимость, если требуемая инвестором ставка доходом на собственный капитал 12%. Схема погашения кредита предусматривает ежемесячные платежи. Решение: 1. 2. 3.
Ответ: V = 106139 тыс. руб.
Метод дисконтирования денежных потоков – определение рыночной стоимости недвижимости как сумма дисконтированных доходов, которые ожидаются в будущем. Если приобретение недвижимости предусматривает смешанное финансирование, то ее стоимость будет складываться из суммы предоставляемого ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала. Задача 21. Определить рыночную стоимость недвижимости, чистый операционный доход которой составляет: 1 год – 160 тыс.руб., 2 год – 300 тыс.руб., 3 год – 500 тыс.руб., 4 год – 800 тыс.руб., 5 год – 1000 тыс.руб. Цена продажи объекта в конце 5-го года ожидается 2800 тыс. руб. Ставка дохода на собственный капитал инвестора 15%. Инвестор получает в банке кредит в сумме 835 тыс.руб. на 27 лет под 12%. Долг погашения ежегодно равными частями с начислением процентов на остаток долга.
1. Расчет доходов по обслуживанию долга
2. Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений
3. Расчет текущей стоимости выручки от продажи объекта недвижимости: - цена продажи = 2800 т.р. - остаток долга на конец 5-го года = 835 - 31 * 5 = 680 т.р. - выручка от продажи = 2800 – 680 = 2120 т.р. - текущая стоимость выручки от продажи = 2120 * 0,4972 = 1054 т.р.
4. Оценка рыночной стоимости собственного капитала инвестора Ve = 1231,5 + 1054 = 2285,6 т.р. 5. Оценка рыночной стоимости недвижимости V = Ve + Vm = 835 + 2285,6 = 3120,6 т.р.
Ответ: V = 3120,6 т.р. Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа - рассматривается следующим образом:
Ve – ипотечный кредит NOI – чистый операционный доход DS – годовые расходы по обслуживанию долга pvaf – фактор текущей стоимости аннуитета FVB – цена продажи объекта недвижимости в конце анализируемого периода Vmn – остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода pvf – фактор текущей стоимости денежной единицы Re – ставка дохода на собственный капитал n – анализируемый период
Задача 22. Определить стоимость недвижимости, чистый операционный доход которой в течение ближайших 7 лет составил 1360 т.р. В конце 8 года объект планируется продать за 12510 т.р. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 8800 т.р. на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный капитал 18 %. Решение: 1. Ипотечная постоянная Rm = 0,1234 2. Годовые расходы по обслуживанию долга DS = Vm * Rm = 8800 * 0,1234 = 1085,9 т.р. 3. Остаток долга на конец 13-го года - ежемесячный платеж PMT = 8800 * 0,010284 = 90,5 т.р. - остаточный срок кредитования после продажи объекта = 30-7=23 года - остаток долга на дату продажи Vmn = 90,5 * 93,58346 = 8469,3 т.р. 4. Текущая стоимость денежных поступлений PV0 = (NOI-DS)(pvaf, ежег. 12%, 18) = (1360 – 1085,9) * 3,811528 = 1044,7 т.р.
5. Текущая стоимость выручки от продажи объекта PVB0 = (12510 – 8469,3) * 0,31393 = 1268,5 т.р. 6. Рыночная стоимость собственного капитала Ve = 1044,7 + 1268,5 = 2313,2 т.р. 7. Стоимость недвижимости V = 8469,3 + 2313,2 = 10782,5 т.р. Ответ: V = 10782,5 т.р.
Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным кредитом:
Vmo – остаток долга на дату оценки Vmnk – остаток долга на дату продажи с учетом срока, определяющего дату получения кредита от даты оценки. Задача 23. Требуется оценить объект недвижимости. Используются данные задачи 22. ипотечный кредит получен за 3 года до даты оценки. Решение: 1. Остаток задолженности по ипотечному кредиту на дату оценки Vmo = 90,5 * 96,02007 = 8689,8 т.р. 2. Остаток задолженности на дату продажи - остаток долга на дату продажи Vmnk = 90,5*90,81942 = 8219,2 т.р. 3. Текущая стоимость денежных поступлений (не меняется) PV0 = (1360 – 1085,9) * 3,811528 = 1044,7 т.р. 4. Текущая стоимость выручки от продажи объекта (с учетом остатка долга) PVB0 = (12510 – 8219,2) * 0,31393 = 1347,0 т.р. 5. Рыночная стоимость собственного капитала Ve = 1044,7 + 1347,0 = 2391,7 т.р. 6. Стоимость недвижимости (с учетом остатка долга на дату оценки и дату продажи) V = 2391,7 + 8219,2 = 10610,9 т.р.
Ответ: V = 10610,9 т.р. Расчет стоимости кредита Андеррайтинг – процедура оценки кредитором (банком) финансового положения заемщика и возможности своевременного возврата кредита, результатом которой является положительное решение или отказ в предоставлении средств. Сумма платежа по кредиту состоит из двух частей: 1. платеж по кредиту (погашение основной суммы долга); 2. проценты по кредиту (плата за пользование кредитом). Сумма платежа = платеж по кредиту = % по кредиту (41) Основными видами ипотечного кредита являются: - постоянный ипотечный кредит, предусматривающий ежемесячные равновеликие (аннуитетные) выплаты, которые включают платежи по погашению долга и платежи по процентам; - кредит с фиксированным платежом основной суммы долга (дифференцированный платеж), предусматривающий ежемесячные равновеликие платежи в счет погашения суммы кредита и проценты на оставшуюся сумму долга. Расчет постоянного ипотечного кредита. Сумма платежа по кредиту рассчитывается с применением фактора взноса на амортизацию денежной единицы функции сложного процента.платеж по кредиту при такой форме кредитования возрастает к концу срока возврата кредита. Задача 24. Кредит в размере 350 т.р. выдан на 2,83 года (34 месяца) под 13% годовых. Срок действия договора с 20.05.2010г. по 20.03.2013г. определить стоимость кредита при возврате аннуитетными платежами. Решение: 1. Расчет ежемесячного равновеликого платежа
2. Расчет величины ежегодного платежа по кредиту РМТгод=12361,11*12=148333,32 руб 3. Определение стоимости кредита (суммы платежей в конце срока действия договора) расчеты в таблице. Vкред. = 148333,32 * 2,6667 = 420277,74 руб. или Vкред. = 12361,11 * 34 = 420277,74 руб. Расчет характеристик и стоимости самореализующегося кредита
Ответ: Vкред. = 420277,74 руб.
Расчет ипотечного кредита с фиксированным платежом основной суммы долга. При данной форме кредита размер платежа дифференцируется в зависимости от остатка основной суммы долга (к концу срока погашения кредита сумма платежа снижается). Платежи по кредиту (возврату основной суммы долга) фиксированы и рассчитываются следующим образом:
Проценты по кредиту определяются по формуле:
Задача 25. Определить стоимость кредита при возврате дифференцированными платежами. Используются данные задачи 24. Решение:
Расчеты приведены в таблице Расчет характеристик и стоимости кредита с фиксированным платежом
Стоимость кредита при возмещении дифференцированным платежом составит 416477,27. Сравнивая рассмотренные формы кредитования, следует отметить, что возмещение самореализующегося кредита предусматривает более быстрый возврат процентов, возмещение кредита с фиксированным платежом – возврат всей суммы кредита.
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
Последнее изменение этой страницы: 2016-08-26; просмотров: 284; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.131.110.169 (0.046 с.) |
, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала.
(38)
(39)
(40)
(42)
(43)
