Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь FAQ Написать работу КАТЕГОРИИ:  Археология Биология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия ЭкологияТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву 
Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Стоимость денег во времени, функции сложного процентаСодержание книги
Поиск на нашем сайте
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»
Вариант 26 Выполнила ст. гр. Гк-41а А.В. Аленникова _______ «__»_____________2013г.
Проверил доцент Н.Н. Поносова _________ «__»_____________2013г.
Пермь 2013 СОДЕРЖАНИЕ
Введение Экономика недвижимости включает в себя оценку недвижимости (стоимостная оценка), инвестирование, налогообложение, совершение сделок с недвижимого имущества. Согласно статьи 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Недвижимость обладает существенной стоимостью. Совершение сделок с недвижимостью, инвестирование, кредитование, страхование, налогообложение недвижимости и другие важные моменты требуют определения стоимости, которая находится в процессе оценки. Определение оценочной стоимости недвижимости подразумевает, прежде всего, экономическую оценку, результатом которой является денежный эквивалент. Стоимость в пользовании – это стоимость с точки зрения конкретного человека, использующего объект недвижимости определенным образом для собственных целей. Стоимость в обмене – это стоимость, рассматриваемая в связи с отчуждением вещи и проявляющаяся в форме цены при обмене этой вещи на другие вещи или на деньги. Цена – это определенная денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке. Стандарты оценки выделяют рыночную стоимость, стоимость замещения, стоимость воспроизводства, инвестиционную ликвидационную стоимость и др. наиболее распространена рыночная стоимость. Рыночная стоимость – это цена, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества, и не обязанный его продавать, был бы согласен продать его, а покупатель, который имеет полную информацию о стоимости имущества, был бы согласен его приобрести. При оценке недвижимого имущества применяют 3 общеизвестных подхода: 1. Доходный; 2. Рыночный; 3. Затратный. Существуют следующие принципы оценки недвижимости: 1. Принцип наиболее эффективного и наилучшего использования. Из всех возможных вариантов использования выбирают наилучший и наиболее доходный, но при этом нужно учитывать: юридические нормы, градостроительные нормы и физические нормы. 2. Принцип спроса и предложения. Учитывает для оценки недвижимости действия закона спроса и предложения, которые влияют на рыночную стоимость объекта. Спрос – это количество объектов, которые покупатели готовы купить в течение определенного времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение – характеризуется количеством объектов, предложенных покупателями к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяют уровень цен на равновесном земельном рынке. С = П – равновесная цена; С > П – увеличение цены; С < П – уменьшение стоимости. 3. Принцип изменения. Этот принцип предлагает учет оценки недвижимости всех возможных изменений. Необходимо учитывать стадию развития объекта: развитие, зрелость, упадок, возрождение. 4. Принцип замещения. Этот принцип предлагает наличие вариантов выбора для покупателей. Он показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение аналогичного товара на рынке. Стоимость конкретного товара определяется конкретной ценой. 5. Принцип соответствия. Этот принцип указывает, что оцениваемый объект имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами. 6. Принцип прогрессии и регрессии. Этот принцип показывает, на сколько приближается стоимость объекта к стоимости окружающих объектов, отличающихся своими качествами и размерами. 7. Принцип конкуренции. Этот принцип отражает регулирующие действия рыночных механизмов: Спрос – порождает прибыль – создает конкуренцию. 8. Принцип вклада. Этот принцип показывает, на сколько дополнительный вклад средств на улучшение объекта недвижимости увеличит его рыночную стоимость. 9. Принцип ожидания показывает, что стоимость объекта недвижимости – это текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования, включая продажу и стоимость объектов недвижимости.
Фонд возмещения Фонд возмещения – четвертая функция денег. Данная функция показывает, сколько нужно откладывать на счет регулярно в течение определенного периода времени, чтобы заданной ставке дохода иметь на счете к концу этого срока одну денежную единицу. а) при платежах, осуществляемых один раз в год:
б) при платежах, осуществляемых чаще одного раза в год:
Задача 4. Определить сумму платежей, чтобы к концу 16-ти лет иметь на счете, приносящем 11% годовых, 20 000 рублей. Платежи осуществляются: 1) ежегодно k = 1, 2) ежемесячно k = 12. Решение: 1) 2) Ответ: 1) PMT = 510,33 руб. 2) PMT = 38,47 руб. Текущая стоимость аннуитета Текущая стоимость аннуитета – шестая функция денег. Смысл – какова при заданной ставке дисконта текущая стоимость серии равновеликих платежей в одну денежную единицу в течение определенного периода времени. Аннуитет – серия равновеликих платежей, вносимых через один и тот же промежуток времени, бывает обычным и авансовым. Данная функция является обратной функции износа на амортизацию единицы. Используется для того, чтобы определить текущую стоимость регулярных платежей, получаемых в будущем в течение определенного времени. Расчет текущей стоимости обычного аннуитета (платежи производятся в конце периода). а) при платежах, осуществляемых один раз в конце года:
б) при платежах, осуществляемых чаще, чем один раз в год в конце каждого периода:
Расчет текущей стоимости авансового аннуитета (платежи производятся в начале периода). а) при платежах, осуществляемых один раз в начале года:
б) при платежах, осуществляемых чаще, чем один раз в год, в начале каждого периода:
Задача 6. Договор аренды квартиры составлен на 6 месяцев. Определить текущую стоимость арендных платежей при 27% ставке дисконтирования. Арендная плата выплачивается в размере 1600 рублей: 1) в начале каждого полугодия; 2) в конце каждого полугодия. Решение: 1) 2) Ответ: 1) PV = 7902,44 руб. 2) PV = 7709,70 руб. Метода Ринга. Коэффициент капитализации (R) находится как отношение чистого операционного дохода к цене продажи. Сущность метода сводится к определению коэффициента капитализации по формуле: R = on + of = on + 100% / n (23) где: n – период возврата; on – ставка дисконта (доход инвестиции); of – ставка возмещения (норма возврата инвестиции). Норма возврата инвестиций как составная часть кэффициента капитализации равна фонду возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов составляет чистый доход (on), а другая часть обеспечивает возврат капитала (of).
2. Метод Инвуда. При этом методе возврат капитала предполагается равномерно аннуитетными платежами, т.е. норма возврата капитала равна фактору фонда возмещения. Коэффициент капитализации (R) находится по формуле:
Метод Хоскольда. Возврат капитала производится по фонду возмещения, но образованному по безрисковой процентной ставке. Коэффициент капитализации (R) находится по формуле:
Ставка капитализации отражает степень риска вложенных средств в объект недвижимости и зависит от степени риска. Задача 7. Инвестор планирует приобрести в аренду земельный участок. Планируемый доход составляет 23% годовых. Срок инвестиционного проекта 4 года. Безрисковая процентная ставка на аналогичные инвестиции оцениваются в 8%. Ожидаемый доход арендной платы 720 000руб. в год. Определить рыночную стоимость участка, исходя из расчета ставки капитализации следующими методами: 1. Ринга; 2. Инвуда; 3. Хоскольда. Решение: 1. Метод Ринга. R = on + of = 23 + 25 = 48%
2. Метод Инвуда.
3. Метод Хоскольда.
Вывод: С увеличением процента, стоимость уменьшается. Ответ: 1. V = 1500000 руб. 2. V = 1756098 руб. 3. V = 1600000 руб.
Задача 8. Оцениваемый объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, доля которых составляет 46%. Стоимость собственных вложенных средств равна 710000 руб., которые приносят 215000 руб. годового дохода. Ставка капитализации для заемных средств определена и составляет 15%. Определить общую ставку капитализации. Решение:
Ответ: R=23%
Задача 9. Свободный земельный участок под магазином оценен в 546000 руб. Ставка дохода для аналогичных объектов торговли определена в 24%. Размер ежегодного чистого операционного дохода бизнеса составляет 841000руб. Продолжительность экономической жизни здания 50 лет. Определить стоимость здания магазина. Решение:
Определяем доход, относимый к земле:
Находим доход, относимый к зданию:
Рассчитываем ставку капитализации для здания магазина:
Ответ: V= 2730615руб.
Метод сравнения продаж Посредством анализа рыночных цен недавних продаж аналогичных объектов моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта:
где: V – рыночная стоимость объекта недвижимости; Pi – цена продажи i-го объекта сравнения (аналога); Ki – корректировка (поправка) цены продажи i-uj объекта сравнения на различие в j-той характеристике от объекта оценки.
1. Парные продажи. Цены продажи сравниваются по 2-м объектам недвижимости, для определения величины поправки для каждого i-го элемента сравнения, при этом два выбранных объекта идентичны по всем элементам сравнения кроме одного, по которому проводится корректировка. 2. Метод анализа вторичного рынка. Применяется, когда нет возможности подобрать объекты по парам, в этом случае цена базируется на рыночных данных.которые не относятся непосредственно к объекту. 3. Метод качественного анализа. Применяется, когда не надежны рыночные данные, а также для проведения экспресс расчета. Он по отношению к двум другим методам примерный (приближенный).
Задача 12. Требуется оценить дачу общей площадью 45м2. дача имеет 3 комнаты. Площадь садового участка, на котором расположена дача – 10 соток. Имеется информация по сделкам купли-продажи 5 аналогичных объектов в рассматриваемом загородном районе. 3-й и 5-й объекты сравнения приобретены с привлечением ипотечного кредита. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в таблице.
В качестве единицы сравнения выбираем цену продажи 1 м кВ. (стоимость делим на площадь). Введение корректировок в следующей таблице.
В качестве базисной величины рыночной стоимости объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи объекта 5, с наименьшим количеством внесенных поправок и наименьшим абсолютным значением поправок. Рыночная стоимость дачи = 1162*47 = 54614 руб. Ответ: рыночная стоимость = 54614 руб.
Не застроенный участок Проводится анализ в 3 этапа: 1. Отбираются варианты использования (стратегии застройки). 2. Определяется стоимость нового строительства по каждому из выбранных вариантов. Учитываются факторы – ресурсное качество участка и технологическая обоснованность. 3. Определяют финансовую обоснованность анализируемых стратегий застройки. Для этого составляется отчет-прогноз по доходам и расходам, определяется чистый операционный доход. Задача 16. Выявлены 3 возможных стратегии застройки участка:
Ожидаемая эффективность инвестиций = 10,5% Ставка капитализации для земли = 11% Решение: Ставка капитализации для зданий (метод Ринга)
on – ставка дохода, of – норма возврата капитала, n – период возмещения
2. Чистый операционный доход, относящийся к зданиям: NOI= V * R
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования свободного участка (тыс. руб.)
Вывод: Наилучшим и наиболее выгодным эффективным вариантом использования земельного участка при рассматриваемых физических и экономических параметрах признается освоение застройкой под торговый центр. Застроенный участок. Задача 17. Собственники многоквартирных домов сдают в аренду меблированные и не меблированные квартиры в одном и том же районе. Расходы на приобретение, обслуживание мебели и бытовой техники составляет в среднем 15000 рублей на квартиру в год. Эксплуатационные расходы достигают 40% валового дохода,убытки от простоя пустующих площадей и неплатежей оцениваются в размере 5% для немеблированных квартир и 10% для меблированных квартир. Квартиры без мебели арендуются за 4200 рублей в месяц, а с мебелью – 7000 рублей. Расчеты приводятся в таблице.
Вывод: Расчеты показали, что, сдавать в аренду немеблированные квартиры выгоднее.
Расчет стоимости кредита Андеррайтинг – процедура оценки кредитором (банком) финансового положения заемщика и возможности своевременного возврата кредита, результатом которой является положительное решение или отказ в предоставлении средств. Сумма платежа по кредиту состоит из двух частей: 1. платеж по кредиту (погашение основной суммы долга); 2. проценты по кредиту (плата за пользование кредитом). Сумма платежа = платеж по кредиту = % по кредиту (41) Основными видами ипотечного кредита являются: - постоянный ипотечный кредит, предусматривающий ежемесячные равновеликие (аннуитетные) выплаты, которые включают платежи по погашению долга и платежи по процентам; - кредит с фиксированным платежом основной суммы долга (дифференцированный платеж), предусматривающий ежемесячные равновеликие платежи в счет погашения суммы кредита и проценты на оставшуюся сумму долга. Расчет постоянного ипотечного кредита. Сумма платежа по кредиту рассчитывается с применением фактора взноса на амортизацию денежной единицы функции сложного процента.платеж по кредиту при такой форме кредитования возрастает к концу срока возврата кредита. Задача 24. Кредит в размере 350 т.р. выдан на 2,83 года (34 месяца) под 13% годовых. Срок действия договора с 20.05.2010г. по 20.03.2013г. определить стоимость кредита при возврате аннуитетными платежами. Решение: 1. Расчет ежемесячного равновеликого платежа
2. Расчет величины ежегодного платежа по кредиту РМТгод=12361,11*12=148333,32 руб 3. Определение стоимости кредита (суммы платежей в конце срока действия договора) расчеты в таблице. Vкред. = 148333,32 * 2,6667 = 420277,74 руб. или Vкред. = 12361,11 * 34 = 420277,74 руб. Расчет характеристик и стоимости самореализующегося кредита
Ответ: Vкред. = 420277,74 руб.
Расчет ипотечного кредита с фиксированным платежом основной суммы долга. При данной форме кредита размер платежа дифференцируется в зависимости от остатка основной суммы долга (к концу срока погашения кредита сумма платежа снижается). Платежи по кредиту (возврату основной суммы долга) фиксированы и рассчитываются следующим образом:
Проценты по кредиту определяются по формуле:
Задача 25. Определить стоимость кредита при возврате дифференцированными платежами. Используются данные задачи 24. Решение:
Расчеты приведены в таблице Расчет характеристик и стоимости кредита с фиксированным платежом
Стоимость кредита при возмещении дифференцированным платежом составит 416477,27. Сравнивая рассмотренные формы кредитования, следует отметить, что возмещение самореализующегося кредита предусматривает более быстрый возврат процентов, возмещение кредита с фиксированным платежом – возврат всей суммы кредита.
Метод сравнения продаж Последовательность данного метода аналогична известному методу сравнения продаж рыночного подхода, применяемого при оценке зданий и сооружений. Проводится анализ сделок с земельными участками, относящихся к сегменту земельного рынка, в котором находится оцениваемый объект. К наиболее значимым характеристикам земельного участка относятся: - целевое назначение земель (категория земельного фонда); - вид использования (индивидуальное жилищное строительство, торговые, офисные объекты, сельскохозяйственные угодья, личное подсобное хозяйство, садоводчество и т.д.); - местоположение; - передаваемые юридические права (собственность, аренда и т.д.); - функциональное зонирование территории и разрешенные варианты землепользования; - наличие сервитута (ограничений и обременений). В оценочной практике стоимости земельных участков выделяют следующие основные элементы: 1. Переданные имущественные права на объект недвижимости. 2. Условия финансирования. 3. Условия продажи (чистота сделки). 4. Время продажи. 5. Местоположение. 6. Физические характеристики. 7. Ограничения использования и обременения. 8. Экономические характеристики.
Задача 26. Оценить находящийся на правах аренды свободный участок по состоянию на 15 декабря текущего года. Общая площадь участка = 250 кв. м. муниципалитет выдвигает условие обязательного озеленения участка. информация по оцениваемому объекту и сделкам с пятью аналогичными земельными участками, проданными в текущем году, приведена в таблице. Решение: В качестве единицы сравнения принимается цена 1 кв. м.
Корректировка цен продаж объектов сравнения (руб/м2)
|
(12)
(13)
- фактор фонда возмещения.
(16)
(17)
(18)
(19)
(24)
(25)
=> 
,
(42)
(43)
