Оценка стоимости недвижимого имущества предприятия: теоретические аспекты

СОДЕРЖАНИЕ

Введение. 4

1 Оценка стоимости недвижимого имущества предприятия: теоретические аспекты.. 5

1.1 Основные виды стоимости недвижимости. 5

1.2 Методы оценки стоимости объектов недвижимости. 7

2. Оценка недвижимого имущества на примере ООО «Иркутский керамический завод» 11

2.1 Определение стоимости объекта оценки затратным подходом. 11

2.1.1 Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка. 11

2.1.2 Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости. 13

2.1.3 Оценка износа. 13

2.2 Определение стоимости промышленных и складских объектов сравнительным подходом. 17

2.3 Определение стоимости объекта оценки доходным подходом. 21

2.3.1 Определение ставки дисконтирования. 21

2.3.2 Прямая капитализация. 22

2.3.3 Расчет чистого операционного дохода. 23

2.4 Обобщение результатов расчетов стоимости объектов оценки. 27

Заключение. 29

Список использованной литературы.. 30

Приложения. 32

 

Введение

Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время – необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д.

Оценка – сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Актуальность темы курсовой работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической жизни предприятия, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса.

Объектом исследования являются объекты недвижимого имущества ООО «Иркутский керамический завод», предметом – их рыночная стоимость.

Целью работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки, проведение расчетов по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо выполнить ряд задач:

‒ рассмотреть основные виды стоимости недвижимости;

‒ изучить методы оценки стоимости объектов недвижимости;

‒ определить стоимость объекта оценки затратным подходом;

‒ определить стоимость объекта оценки сравнительным подходом;

‒ определить стоимость объекта оценки доходным подходом;

‒ определить общую рыночную стоимость объекта недвижимости.

 

Оценка стоимости недвижимого имущества предприятия: теоретические аспекты

Определение стоимости объекта оценки затратным подходом

Определение стоимости промышленных и складских

Определение стоимости объекта оценки доходным подходом

Прямая капитализация

В случаях, когда можно предвидеть, что объект будет приносить стабильный доход (или обеспечивать стабильную экономию) в течение долгого времени стоимость объекта целесообразнее определять методом прямой капитализации.

Данный метод предусматривает капитализацию дохода в стоимость при помощи ставки капитализации. Ставка капитализации в отличие от ставки дисконтирования должна обеспечивать инвестору не только приемлемый уровень отдачи на вложенные средства, но и возмещение этих средств, то есть конечный инвестор уже не надеется продать объект и каждый год должен получать от вложения инвестиций не только доход на них, но и какую-то часть возмещения самих вложенных средств.

Стоимость= Доход / Ставка капитализации

Ставка капит-ии = Ставка дисконт-я + Ежегодный % возмещения влож-х средств

Ежегодный % возмещения влож-х средств = 150 / Остаточный срок жизни

Остаточный срок службы оцениваемых объектов:

Элеватор – 123 года;

Корпус готовой продукции – 134 лет;

Завод – 105 лет.

Ставка капитализации для оцениваемых объектов:

СК_{элеватор} = 19,872% + 150/123 = 21,09%

СК_{корп.гот.продук.} = 19,872% + 150/134 = 22,99%

СК_завод = 19,872% + 150/105 = 21,3%.

Заключение

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

В оценочной деятельности основным видом является стоимость обмена, а ее главным подвидом – рыночная стоимость, т.к. на ее основе или с ее учетом определяется арендная, страховая, залоговая, ликвидационная и другие подвиды стоимости, которые необходимы для проведения операций на рынке недвижимости.

Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости – сравнительный, доходный, затратный.

Во второй главе курсовой работы проведена оценка объектов недвижимости ООО «Иркутский керамический завод».

Общая стоимость объектов недвижимости, определенная затратным подходом составит – склад – 89 888 554 руб.; завод – 38 334 463 руб.

Общая стоимость объектов недвижимости, определенная сравнительным подходом составит – склад – 86 747 004 руб.; завод – 41 163 712 руб.

Стоимость объектов, определенная доходным подходом составила – склад – 78 877 678,3 руб.; завод – 39 746 692,5 руб.

Таким образом, с учетом средней стоимости оцениваемой недвижимости, рыночная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки составляет 126147137,2 руб.

 

 

Список использованной литературы

1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул. – СПб.: Питер, 2013. – 416 c.

2. Белокрыс, А.М., Болдырев, В.С. Основы оценки стоимости недвижимости / А.М. Белокрыс, В.С. Болдырев. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2014. – 112 с.

3. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости / В.А. Горемыкин. – М.: Юрайт, 2012. – 926 c.

4. Грибовский, С.В. Оценка стоимости недвижимости / С.В. Грибовский. – М.: Маросейка, 2012. – 427 с.

5. Грязнова, А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. – М.: Финансы и статистика, 2013. ‒ 560 с.

6. Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости / Е.И. Иванова. – М.: Академия, 2014. – 344 с.

7. Калашникова, Н.Ю. Экономика недвижимости / Н.Ю. Калашникова. – Архангельск: Изд-во Северного (Арктического) федерального университета, 2014. – 183 с.

8. Коваленко, Н. Я. Экономика недвижимости / Н. Я. Коваленко. – М.: КолосС, 2014. – 239 с.

9. Коростылев, С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости / С.П. Коростылев. – М.: Русская Деловая Литература, 2013. – 125 с.

10. Кузьминов, Н.Н. Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в Российской Федерации / Н.Н. Кузьминов. – М.: Юрайт, 2013. – 144 с.

11. Максимов, С.Н. Экономика недвижимости / С.Н. Максимов. – М.: ИЦ Академия, 2010. – 320 c.

12. Петров, В.Н. Экономика недвижимости / В.Н. Петров. – СПб.: Наука, 2013. – 176 с.

13. Рутгайзера, В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости / В.М. Рутгайзера. – М.: Дело, 2012. – 198 с.

14. Тепман, Л. Н. Оценка недвижимости / Л. Н. Тепман. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. – 463 с.

15. Яскевич, Е.Е. Практика оценки недвижимости / Е.Е. Яскевич. – М.: Техносфера, 2013. — 504 c.

Приложение 1

Строительно-техническое описание объектов

№ п/п	Наименование	Материал конструкции	Характерное измерение
	Объект 1. Склад
1.1	Элеватор	Фундамент - ж/б блоки. Стены - ж/б плиты. Перегородки - ж/б плиты. Перекрытия - ж/б плиты. Крыша - мягкая кровля. Полы – бетонированные. Проемы оконные - по одному глухому переплету, дверные – простые. Внутренняя отделка - замазка швов между плитами в отд. местах штукатурка. Сан. и электротехнические устройства. Отопление – центральное. Канализация – лестницы. Гор. водоснабжение - металлоконструкции. Электроосвещение - открытая проводка. Вентиляция.	S= 957,3 м^2 \/=34452,0 м^3 Емкость=18 тыс. т
1.2	Корпуса готовой продукции	Фундамент - ж/б блоки Стены - ж/б плиты Перегородки - ж/б плиты Перекрытия-сборные ж/б Крыша - мягкая кровля Полы - бетонированные Проемы - оконные по 1 глухому переплету, дверные - простые Внутренняя отделка - замазка швов между плитами в отдельных местах штукатурка Сан. и электротехнические устройства Отопление - центральное Канализация -лестницы Гор. водоснабжение - металлоконструкции Электроосвещение - открытая проводка Вентиляция	S= 1130,7 ^м2 \/=39026,0м^3 Емкость=18 тыс. т
	Объект 2. Завод
2.1		Фундамент - ж/б плиты, дополнительные ж/б столбы Стены – кирпич силикатный Перегородки – кирпичные Перекрытия- ж/б плиты Крыша - мягкая кровля Полы - цементированные Проемы - оконные двойные глухие, дверные - простые Внутренняя отделка - штукатурка стен, потолка с побелкой Сан. и электротехнические устройства: Отопление - центральное Канализация – местные выгреба Водопровод - центральный Электроосвещение, имеется грозозащита, наличие лифта Прочие работы	S = 2495,5 м^2 \/=59793,65 м^3

Полная восстановительная стоимость в ценах 1984 г, руб.:

Элеватор – 225000, корпус готовой продукции – 970576, завод – 1182120.

 

Приложение 2

Физический износ объектов недвижимости

№ п/п	Наименование конструктивного элемента здания	Удельный вес конструктивного элемента здания, %	% износа конструктивного элемента
1.	Элеватор Фундамент Стены Перекрытие Кровля Полы Проемы Отделочные работы Внутренние сантехнические, электрические и слаботочные устройства и прочее Итого:		-
2.	Корпус готовой продукции Фундамент Стены Перекрытие Кровля Полы Проемы Отделочные работы Внутренние сантехнические, электрические и слаботочные устройства и прочее Итого:
3.	Завод Фундамент Стены Перекрытие Кровля Полы Проемы Отделочные работы Внутренние сантехнические, электрические и слаботочные устройства и прочее Итого:		-

Эффективный возраст объектов недвижимости:

элеватора –27 лет; корпус готовой продукции – 16 лет; завода – 45 лет.

 

СОДЕРЖАНИЕ

Введение. 4

1 Оценка стоимости недвижимого имущества предприятия: теоретические аспекты.. 5

1.1 Основные виды стоимости недвижимости. 5

1.2 Методы оценки стоимости объектов недвижимости. 7

2. Оценка недвижимого имущества на примере ООО «Иркутский керамический завод» 11

2.1 Определение стоимости объекта оценки затратным подходом. 11

2.1.1 Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка. 11

2.1.2 Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости. 13

2.1.3 Оценка износа. 13

2.2 Определение стоимости промышленных и складских объектов сравнительным подходом. 17

2.3 Определение стоимости объекта оценки доходным подходом. 21

2.3.1 Определение ставки дисконтирования. 21

2.3.2 Прямая капитализация. 22

2.3.3 Расчет чистого операционного дохода. 23

2.4 Обобщение результатов расчетов стоимости объектов оценки. 27

Заключение. 29

Список использованной литературы.. 30

Приложения. 32

 

Введение

Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время – необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д.

Оценка – сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Актуальность темы курсовой работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической жизни предприятия, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса.

Объектом исследования являются объекты недвижимого имущества ООО «Иркутский керамический завод», предметом – их рыночная стоимость.

Целью работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки, проведение расчетов по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо выполнить ряд задач:

‒ рассмотреть основные виды стоимости недвижимости;

‒ изучить методы оценки стоимости объектов недвижимости;

‒ определить стоимость объекта оценки затратным подходом;

‒ определить стоимость объекта оценки сравнительным подходом;

‒ определить стоимость объекта оценки доходным подходом;

‒ определить общую рыночную стоимость объекта недвижимости.

 

Оценка стоимости недвижимого имущества предприятия: теоретические аспекты