Объектов сравнительным подходом

В этом разделе необходимо определить стоимость элеватора, корпуса готовой продукции и завода сравнительным методом. Для этого был выбран метод калибровки. Таким образом, необходимо определить средневзвешенную цену 1м² складских и промышленных объектов. Выбираем 5объектов-аналогов по продаже складских объектов и 5объектов-аналогов продаж промышленных баз.

Анализ продаж складских объектов. Оцениваемый объект – склад расположен в центре города, вид склада – отапливаемый, имеются коммуникации. Было выбрано 5 аналогов с наличием и отсутствие вышеуказанных признаков в различной вариации. Определяющие признаки: месторасположение, наличие коммуникаций, вид склада. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице 2.7.

Таблица 2.7 – Характеристики объектов-аналогов

№ п/п	Цена продаж, тыс. руб.	Общая площадь,м^2	Характеристики
месторасположение	коммуникации	вид
			окраина города	есть	отапливаемый
			центр города	есть	отапливаемый
			центр города	есть	неотапливаемый
			центр города	нет	неотапливаемый
			окраина города	есть	отапливаемый

Расчет увеличения цен с учетом характеристик объекта представлен в таблице 2.8.

Таблица 2.8 – Расчет увеличения цен с учетом характеристик объекта

№ объекта-аналога	Цена 1м^2, тыс. руб.	Калибровка объектов на основе характеристик
месторасположение	коммуникации	вид
окраина	центр	есть	нет	неотапливаемый	отапливаемый
	27,78	27,78		27,78			27,78
	27,1		27,1		27,1	27,1
	26,73	26,73		26,73			26,73
Итого	54,51	84,1	111,51	27,1	57,1	81,51
Среднее значение	27,255	28,03	27,88	27,1	28,55	27,17
Приращение стоимости	0,78	0,78	1,38
Соотношение приращения (относительно минимального значения)			1,77

Расчет стоимости складских помещений представлен в таблице 2.9.

Таблица 2.9 – Расчет стоимости объекта

Объекты-аналоги	Цена 1м^2., тыс. руб.	Веса характеристик	Сумма весов	Взвешенная цена 1м^2., тыс. руб.
месторасположение	коммуникации	вид
	27,78			1,77	2,77	76,95
				1,77	4,44	119,88
					2,67	80,1
	27,1					27,1
	26,73			1,77	2,77	74,04
Итого					13,65	378,07
Средневзвешенная цена 1м^2, тыс. руб.	27,697

Продолжение таблицы 2.9

Объекты-аналоги	Цена 1м^2., тыс. руб.	Веса характеристик	Сумма весов	Взвешенная цена 1м^2., тыс. руб.
месторасположение	коммуникации	вид
Площадь элеватора, м^2	957,3
Площадь корпуса готовой продукции, м^2	1130,7
Стоимость элеватора, руб.	26 514 338
Стоимость корпуса готовой продукции, руб.	31 316 998

Таким образом, стоимость складских объектов, определенная методом калибровки составила:

Элеватор – 26514338руб;

Корпус готовой продукции – 31316998руб.

Внесем поправку на транспортную доступность, который принимается при удаленности объекта от маршрута движения городского (частного) общественного транспорта до 100м – 1,5 [9].

Стоимость складских объектов, определенная методом сравнительных продаж составила – элеватор – 39771507руб; корпус готовой продукции – 46975497руб.

Анализ продаж промышленных объектов. Оцениваемый объект – промышленная база, расположенная в черте города, площадь строения – 2088кв.м, имеются коммуникации. Было выбрано 5 аналогов с наличием и отсутствие вышеуказанных признаков в различной вариации. Определяющие признаки: месторасположение, наличие коммуникаций, площадь ≤ 5000кв.м. Характеристики объектов–аналогов представлены в таблице 2.10.

Таблица 2.10 – Характеристики объектов-аналогов

№ п/п	Цена продаж, тыс. руб.	Общая площадь, м^2	Характеристики
месторасположение	площадь ≤5000м^2	коммуникации
			город	нет	есть
			город	нет	есть
			город	да	нет
			пригород	да	нет
			пригород	да	есть

Расчет увеличения цен с учетом характеристик объекта представлен в таблице 2.11.

 

 

Таблица 2.11 – Расчет увеличения цен с учетом характеристик объекта

№ объекта-аналога	Цена 1м^2, тыс. руб.	Калибровка объектов на основе характеристик
месторасположение	площадь ≤5000м^2	коммуникации
город	пригород	да	нет	есть	нет
	3,83	3,83			3,83	3,83
	11,43	11,43			11,43	11,43
	20,8	20,8		20,8			20,8
	23,3		23,3	23,3			23,3
Итого	36,06	35,3	56,1	15,26	27,26	44,1
Среднее значение	12,02	17,65	18,7	7,63	9,09	22,05
Приращение стоимости	5,63	11,07	12,96
Соотношение приращения (относительно минимального значения)		1,97	2,3

Расчет стоимости складских помещений представлен в таблице 2.12.

Таблица 2.12 – Расчет стоимости объекта

Объекты-аналоги	Цена 1м^2, тыс. руб.	Веса характеристик	Сумма весов	Взвешенная цена 1м^2, тыс. руб.
месторасположение	площадь ≤ 5000м^2	коммуникации
	3,83			2,3	3,3	11,15
	11,43			2,3	3,3	37,72
	20,8		1,97		2,97	61,78
	23,3		1,97		1,97	45,9
			1,97	2,3	4,27	51,24
Итого					15,81	207,79
Средневзвешенная цена 1м^2., тыс. руб.	13,14
Площадь объекта оценки, м^2
Стоимость объекта оценки, руб.	27 442 474

Таким образом, стоимость промышленных объектов, определенная методом калибровки составила – 27442474руб.

Внесем поправку на транспортную доступность, который принимается при удаленности объекта от маршрута движения городского (частного) общественного транспорта до 100м – 1,5.

Стоимость промышленных объектов, определенная методом сравнения продаж составила – 41163712руб.

Стоимость объектов недвижимости, определенная сравнительным подходом составит – элеватор – 39771507руб; корпус готовой продукции – 31316998руб; завод – 41163712руб.

Таким образом, общая стоимость объектов недвижимости, определенная сравнительным подходом составит – склад – 86 747 004 руб.; завод – 41 163 712 руб.