Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь FAQ Написать работу КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Методы оценки стоимости объектов недвижимостиСодержание книги
Поиск на нашем сайте
Рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки – спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влияют такие экономические факторы, как полезность, покупательная способность, дефицитность и т.д. Другими словами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения. С другой стороны, любой благоразумный покупатель или инвестор будет стремиться к получению максимальной прибыли (отдачи) от вложенных средств путем наиболее эффективного использования недвижимости. Очевидно, что форма такого использования также будет зависеть от текущего состояния рынка, а стоимость недвижимости при этом будет максимальной [5, C. 179]. В соответствии с этим определение рыночной стоимости строится на основе трех подходов: затратного, сравнительного и доходного. Каждый из этих подходов приводит к получению различных стоимостных характеристик объекта. Сравнительный метод предполагает сравнительный анализ рыночных продаж, т.е. сопоставление рыночных аналогов. Этот метод основан на принципе замещения, смысл которого в том, что информированный покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем стоит аналогичный объект недвижимости на рынке. Стоимость объекта оценки определяется на основе цен реальных недавних продаж. Данный метод используется в качестве основного при оценке жилья для целей андеррайтинга ипотечных жилищных кредитов. Основными этапами оценки недвижимости с помощью сравнительного метода являются: ‒ исследование рынка и сбор информации о совершенных сделках; ‒ отбор информации с целью повышения ее достоверности; подтверждения того, что сделки были совершены в свободных рыночных условиях; ‒ подбор сравнимых объектов для анализа; ‒ проведение сравнительного анализа [14, C. 187]. Затратный метод предполагает оценку стоимости полного воспроизводства или стоимости полного замещения оцениваемой собственности, за вычетом из нее суммы оцененного износа зданий и сооружений. Этот метод применяется при технико-экономическом обосновании нового строительства, определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, при страховании. В современной российской практике расчет восстановительной (текущей) стоимости объекта осуществляется с применением официально утвержденных индексов, коэффициентов пересчета сметной стоимости строительно-монтажных работ в текущие цены и др. [1, C. 115] Основные этапы процедуры оценки затратным методом: ‒ расчет стоимости возведения нового аналогичного здания, получение восстановительной стоимости; ‒ определение величины физического и морального износа зданий; ‒ уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения реальной стоимости здания; ‒ добавление к рассчитанной реальной стоимости здания стоимости земли [6, C. 138]. Доходный метод означает оценку текущей стоимости собственности с точки зрения планируемого дохода от использования и возможной дальнейшей продажи собственности. Он применяется при оценке инвестиций и коммерческой недвижимости. Основные этапы оценки с помощью данного метода: ‒ оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих цен, ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг для сравнимых объектов; ‒ оценка потерь от загрузки и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости (эта сумма вычитается из валового дохода, итоговый показатель является действительным/эффективным валовым доходом); ‒ расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости на основе анализа фактических издержек по ее содержанию и типичных издержек на данном рынке (эта величина вычитается из эффективного валового дохода); ‒ пересчет полученного чистого дохода в текущую стоимость [4, C. 215]. В соответствии с действующими нормативными правовыми актами под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Это подразумевает, что сделка осуществляется в условиях, когда: ‒ одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; ‒ стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; ‒ объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; ‒ цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; ‒ платеж за объект оценки выражен в денежной форме. При проведении оценки оценщик должен использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, причем конкретные методы оценки он может определять самостоятельно [11, C. 209]. Итоговой величиной стоимости объекта оценки признается величина стоимости объекта, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов, связанного с расчетом стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. При осуществлении оценки жилья для целей ипотечного кредитования должны быть учтены особенности долгосрочного характера обязательства, связанного с ипотечным кредитом. Основу оценки должен составлять метод сравнительных продаж, при этом обязательна корректировка оценки с учетом прогнозируемого изменения стоимости жилья, связанного с различными факторами (местоположение, экологическая ситуация, перспективы развития района и др.). При использовании метода сравнительных продаж могут быть применимы либо сравнение прямых рыночных продаж, либо оценка с точки зрения рыночных аналогов. Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Затем цены на аналогичные объекты корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки полученные цены могут быть использованы для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта [9, C. 89].
2. Оценка недвижимого имущества на примере ООО «Иркутский керамический завод»
|
||||
Последнее изменение этой страницы: 2016-12-27; просмотров: 210; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 18.119.118.151 (0.008 с.) |