Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь FAQ Написать работу КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Расчет чистого операционного доходаСодержание книги
Поиск на нашем сайте
Для расчета средней ставки дохода от сдачи в аренду была использована методика расчета стоимости арендной платы за арендуемые нежилые помещения, здания и сооружения в городе Иркутске. Расчет арендной платы, за переданные в аренду нежилые помещения, здания, сооружения производится по каждому арендатору путем перемножения базовой ставки арендной платы на корректировочные коэффициенты, площадь помещения и коэффициент, учитывающий уровень инфляции. Где А – размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом (без учета налога на добавленную стоимость) в месяц. Ki – коэффициент, учитывающий уровень инфляции, применяется для расчета арендной платы, Ki = 1,142 применяется для расчета арендной платы в 2016 г. К1 – коэффициент, учитывающий местоположение объекта с учетом коэффициента деловой активности, указанных улиц, К1=2. К2 – коэффициент транспортной доступности, принимается при удаленности объекта от маршрута движения городского (частного) общественного транспорта. Ближайшая остановка от оцениваемого объекта располагается в 25-50метрах. Коэффициент транспортной доступности при удаленности объекта от маршрута движения городского транспорта до 100 м принимается К2 = 1,5. К3 – определяет уровень комфортности и элементов благоустройства помещения. При наличии всех видов благоустройства (отопление, водопровод, канализация) К3 = 1. К4 – коэффициент качества нежилого помещения. К4.1 – коэффициент расположения помещения. Для отдельностоящего здания К4.1 = 0,7; К4.2 – коэффициент, учитывающий тип помещения. Для производственного (производство, переработка), складского, вспомогательных и подсобных помещений (отапливаемые) К4.2 = 0,1; К4.3 – коэффициент использования прилегающих территорий. При отсутствие возможности использования территории К4.3 = 0; К4.4 – коэффициент, учитывающий высоту потолков в помещении. Для высоты потолков свыше 3м К4.4 = 0,1 К4.5 коэффициент, учитывающий качество строительных материалов. При строительных материалах кирпич/железобетон К4.3 = 0,3 К4 = 0,7 + 0,1 + 0 + 0,1 + 0,3 = 1,2 К5 – коэффициент, учитывающий вид деятельности предприятия. Для складских помещений К5 = 2. Для производственных помещений К5 = 1. Кб – базовый коэффициент арендной платы за 1 кв. м в месяц = 31 рубль. Па – стоимость арендной платы за землю, фактические используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением). Па = 5,41 рубля за 1кв. м в месяц по Ленинскому району с численностью населения от 500 до 1000 тыс. человек. Ам – годовая амортизация в расчете на 1 кв. м общей площади здания, сдаваемого в аренду. Сб – балансовая (первоначальная) стоимость здания в расчете на 1кв. м общей полезной площади, руб./кв. Сбэлев = 22129200/957,3 = 23116 руб./кв. м. Сбкгп = 95458091/1130,7 = 84424 руб./кв. м. Сбзавод = 116263866/2495,5 = 46589 руб./кв. м. Nам – норма амортизации на полное восстановление здания = 1,7%. Ам элев = 23116*0,017 = 450,8руб/кв. м. Ам кгп = 84424*0,017 = 1646,3руб/кв. м. Ам завод = 46589*0,017 = 792руб/кв. м. S – площадь помещения (кв. м). Находим базовую ежемесячную арендную ставку в рублях за 1кв.м.: Среднегодовая арендная ставка составила: Элеватор – 7298,4 руб./кв. м. КГП – 17130 руб./кв. м. Завод – 5048,4 руб./кв. м Площади, которые можно сдать в аренду составляют около 95% от всей совокупной площади. Исходные данные для расчета чистого дохода, получаемого от сдачи в аренду объекта представлены в таблице 2.13. Таблица 2.13 – Исходные данные
В таблице 2.14 приводится расчет чистого операционного дохода на основе составления отчета о доходах и расходах по сдаваемому в аренду помещению оцениваемого объекта. Таблица 2.14 – Расчет чистого дохода, получаемого от сдачи в аренду объекта
Расчеты проводились в соответствии с условиями прямой аренды, т.е. коммунальные, эксплуатационные и прочие затраты связанные с использованием производственных помещении за счет арендатора. Оцениваемые объекты, по мнению оценщика, основанному на исследовании рынка, будут обеспечивать стабильный доход (экономию на аренде) в течение длительного времени соразмерного со сроком эксплуатации объекта. Стоимость объектов недвижимого имущества, рассчитанная доходным подходом, составляет: С = ЧОД/К Элеватор – 4 695 101,4/0,2109 = 22 262 216,1 руб.; Корпус готовой продукции – 13 015 894,8/0,2299 = 56 615 462,2 руб.; Завод – 8 466 045,5/0,213 = 39 746 692,5 руб. Таким образом, стоимость объектов, определенная доходным подходом составила – склад – 78 877 678,3 руб.; завод – 39 746 692,5 руб.
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Последнее изменение этой страницы: 2016-12-27; просмотров: 268; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 18.118.252.215 (0.008 с.) |