Обобщение результатов расчетов стоимости объектов оценки

Стоимость объектов недвижимости определена методом математического взвешивания результатов оценки, при котором каждому результату оценки стоимости объекта соответствует определенная весовая доля (в процентах) и расчет средневзвешенной величины является окончательной величиной стоимости объекта.

Анализируя применяемость каждого метода для сегодняшних экономических условий можно сказать следующее:

1. Затратный подход применяется в основном для оценки объектов:

‒ уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует адекватного рынка;

‒ пользующиеся незначительным спросом, а также, для оценки нового строительства.

Оцениваемые объекты являются одними из таковых, следовательно, затратный метод играет определяющую роль при расчете рыночной стоимости, его доля – 0,3.

2. Оценка доходным методом отражает ту реальную стоимость больше которой потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта, платить не станет. Однако в условиях нестабильности трудно прогнозировать с достаточной степенью точности поток будущих доходов. Оценивать объекты недвижимости, приносящие в той или иной мере доход без использования доходного метода неправомерно.

Следовательно, данный метод должен обязательно использоваться для оценки недвижимости. На рынке недвижимости существует интерес к площадям, предназначенным в аренду, что позволяет владельцам недвижимости получать доход от сдачи в аренду площадей.

На основании изложенного принимаем долю доходного метода равной 0,5.

3. Оценка методом сравнения продаж основывается на изучении рынка схожих объектов. Рынок недвижимости переполнен предложениями на продажу офисно-административных и производственных зданий. Доля метода равна 0,2.

Результаты стоимостей объектов сведем в таблицу 2.15.

Таблица 2.15 –

№ п/п	Наименование объекта	Метод оценки	Значение, руб.	Весовой коэффициент	Значение, руб.
1.	Склад	Затратный		0,3
Сравнительный	86 747 004	0,5
Доходный	78 877 678,3	0,2	15775535,7
Итого				86115603,7
2.	Завод	Затратный	38 334 463	0,3
Сравнительный	41 163 712	0,5
Доходный	39 746 692,5	0,2	7949338,5
Итого		40031533,5
Общий итог	126147137,2

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки составляет 126147137,2 руб.

Заключение

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

В оценочной деятельности основным видом является стоимость обмена, а ее главным подвидом – рыночная стоимость, т.к. на ее основе или с ее учетом определяется арендная, страховая, залоговая, ликвидационная и другие подвиды стоимости, которые необходимы для проведения операций на рынке недвижимости.

Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости – сравнительный, доходный, затратный.

Во второй главе курсовой работы проведена оценка объектов недвижимости ООО «Иркутский керамический завод».

Общая стоимость объектов недвижимости, определенная затратным подходом составит – склад – 89 888 554 руб.; завод – 38 334 463 руб.

Общая стоимость объектов недвижимости, определенная сравнительным подходом составит – склад – 86 747 004 руб.; завод – 41 163 712 руб.

Стоимость объектов, определенная доходным подходом составила – склад – 78 877 678,3 руб.; завод – 39 746 692,5 руб.

Таким образом, с учетом средней стоимости оцениваемой недвижимости, рыночная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки составляет 126147137,2 руб.

 

 

Список использованной литературы

1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул. – СПб.: Питер, 2013. – 416 c.

2. Белокрыс, А.М., Болдырев, В.С. Основы оценки стоимости недвижимости / А.М. Белокрыс, В.С. Болдырев. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2014. – 112 с.

3. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости / В.А. Горемыкин. – М.: Юрайт, 2012. – 926 c.

4. Грибовский, С.В. Оценка стоимости недвижимости / С.В. Грибовский. – М.: Маросейка, 2012. – 427 с.

5. Грязнова, А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. – М.: Финансы и статистика, 2013. ‒ 560 с.

6. Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости / Е.И. Иванова. – М.: Академия, 2014. – 344 с.

7. Калашникова, Н.Ю. Экономика недвижимости / Н.Ю. Калашникова. – Архангельск: Изд-во Северного (Арктического) федерального университета, 2014. – 183 с.

8. Коваленко, Н. Я. Экономика недвижимости / Н. Я. Коваленко. – М.: КолосС, 2014. – 239 с.

9. Коростылев, С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости / С.П. Коростылев. – М.: Русская Деловая Литература, 2013. – 125 с.

10. Кузьминов, Н.Н. Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в Российской Федерации / Н.Н. Кузьминов. – М.: Юрайт, 2013. – 144 с.

11. Максимов, С.Н. Экономика недвижимости / С.Н. Максимов. – М.: ИЦ Академия, 2010. – 320 c.

12. Петров, В.Н. Экономика недвижимости / В.Н. Петров. – СПб.: Наука, 2013. – 176 с.

13. Рутгайзера, В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости / В.М. Рутгайзера. – М.: Дело, 2012. – 198 с.

14. Тепман, Л. Н. Оценка недвижимости / Л. Н. Тепман. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. – 463 с.

15. Яскевич, Е.Е. Практика оценки недвижимости / Е.Е. Яскевич. – М.: Техносфера, 2013. — 504 c.

Приложение 1

Строительно-техническое описание объектов

№ п/п	Наименование	Материал конструкции	Характерное измерение
	Объект 1. Склад
1.1	Элеватор	Фундамент - ж/б блоки. Стены - ж/б плиты. Перегородки - ж/б плиты. Перекрытия - ж/б плиты. Крыша - мягкая кровля. Полы – бетонированные. Проемы оконные - по одному глухому переплету, дверные – простые. Внутренняя отделка - замазка швов между плитами в отд. местах штукатурка. Сан. и электротехнические устройства. Отопление – центральное. Канализация – лестницы. Гор. водоснабжение - металлоконструкции. Электроосвещение - открытая проводка. Вентиляция.	S= 957,3 м^2 \/=34452,0 м^3 Емкость=18 тыс. т
1.2	Корпуса готовой продукции	Фундамент - ж/б блоки Стены - ж/б плиты Перегородки - ж/б плиты Перекрытия-сборные ж/б Крыша - мягкая кровля Полы - бетонированные Проемы - оконные по 1 глухому переплету, дверные - простые Внутренняя отделка - замазка швов между плитами в отдельных местах штукатурка Сан. и электротехнические устройства Отопление - центральное Канализация -лестницы Гор. водоснабжение - металлоконструкции Электроосвещение - открытая проводка Вентиляция	S= 1130,7 ^м2 \/=39026,0м^3 Емкость=18 тыс. т
	Объект 2. Завод
2.1		Фундамент - ж/б плиты, дополнительные ж/б столбы Стены – кирпич силикатный Перегородки – кирпичные Перекрытия- ж/б плиты Крыша - мягкая кровля Полы - цементированные Проемы - оконные двойные глухие, дверные - простые Внутренняя отделка - штукатурка стен, потолка с побелкой Сан. и электротехнические устройства: Отопление - центральное Канализация – местные выгреба Водопровод - центральный Электроосвещение, имеется грозозащита, наличие лифта Прочие работы	S = 2495,5 м^2 \/=59793,65 м^3

Полная восстановительная стоимость в ценах 1984 г, руб.:

Элеватор – 225000, корпус готовой продукции – 970576, завод – 1182120.

 

Приложение 2

Физический износ объектов недвижимости

№ п/п	Наименование конструктивного элемента здания	Удельный вес конструктивного элемента здания, %	% износа конструктивного элемента
1.	Элеватор Фундамент Стены Перекрытие Кровля Полы Проемы Отделочные работы Внутренние сантехнические, электрические и слаботочные устройства и прочее Итого:		-
2.	Корпус готовой продукции Фундамент Стены Перекрытие Кровля Полы Проемы Отделочные работы Внутренние сантехнические, электрические и слаботочные устройства и прочее Итого:
3.	Завод Фундамент Стены Перекрытие Кровля Полы Проемы Отделочные работы Внутренние сантехнические, электрические и слаботочные устройства и прочее Итого:		-

Эффективный возраст объектов недвижимости:

элеватора –27 лет; корпус готовой продукции – 16 лет; завода – 45 лет.