Определение стоимости объекта оценки доходным подходом

Определение ставки дисконтирования

Термин «Ставка дисконтирования» определяется, как «коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы получаемой или выплачиваемой в будущем». Таким образом, ставка дисконтирования используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений. В случае оценки недвижимости ставка дисконтирования представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.

Под степенью риска понимается степень оправданности ожиданий полученных будущих доходов. Для прогнозирования потока денежных средств, риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок иными словами как риск реализации прогноза. При оценке, недвижимости ставка дисконтирования выбирается методом кумулятивного построения. По данному подходу, за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на неликвидность.

В расчете используются российские показатели по безрисковым операциям. Российские показатели берутся исходя из курсов ценных бумаг государственного займа или ставок по депозитам банков высшей категории надежности. Как показатель доходности безрисковых операций в настоящем отчете выбранные ставки по депозитам наиболее надежных российских банков («Сбербанк»). В результате анализа установлено, что по валютным вкладам ставки составляют 7,5% годовых. Кроме того, с учетом размера суммы вклада банковская ставка может увеличиваться на 1-2%. Следовательно, принимаем безрисковую составляющую ставки дисконтирования равной 9,5%.

Поправка на неликвидность – это поправка на длительность рыночной экспозиции (маркетингового времени) при продаже или время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора. На сегодняшний день поправка на низкую ликвидность принимается равной 10 %.

Риск вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематический и несистематический риски, ко второму - статичный и динамичный. На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими условиями на рынке.

Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков распространяющихся на сопоставляемые объекты.

Статичный риск – это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании. Размер поправки на статичный риск определяется как размер страховых начислений за полную страховку недвижимости в страховых компаниях высшей категории надежности плюс 20% за риск невыплат страховки или выплаты ее не в полном объеме. Средние действующие ставки в страховых компаниях действующих в г. Тюмени по страхованию аналогичных объектов недвижимости составляют от 0,2 до 0,42 % и колеблются в зависимости от конструктивных решений и объему (перечню) страховых случаев входящих в страховку. Принимаем среднее значение, увеличенное на 20%.

[(0,2+0,42)/2] 1,2=0,372

Общая ставка дисконтирования складывается из безрисковой ставки 9,5% поправки на неликвидность 10% и поправки на риск вложения в недвижимость 0,372%. Рассчитанная таким образом ставка составляет 19,872%.

Прямая капитализация

В случаях, когда можно предвидеть, что объект будет приносить стабильный доход (или обеспечивать стабильную экономию) в течение долгого времени стоимость объекта целесообразнее определять методом прямой капитализации.

Данный метод предусматривает капитализацию дохода в стоимость при помощи ставки капитализации. Ставка капитализации в отличие от ставки дисконтирования должна обеспечивать инвестору не только приемлемый уровень отдачи на вложенные средства, но и возмещение этих средств, то есть конечный инвестор уже не надеется продать объект и каждый год должен получать от вложения инвестиций не только доход на них, но и какую-то часть возмещения самих вложенных средств.

Стоимость= Доход / Ставка капитализации

Ставка капит-ии = Ставка дисконт-я + Ежегодный % возмещения влож-х средств

Ежегодный % возмещения влож-х средств = 150 / Остаточный срок жизни

Остаточный срок службы оцениваемых объектов:

Элеватор – 123 года;

Корпус готовой продукции – 134 лет;

Завод – 105 лет.

Ставка капитализации для оцениваемых объектов:

СК_{элеватор} = 19,872% + 150/123 = 21,09%

СК_{корп.гот.продук.} = 19,872% + 150/134 = 22,99%

СК_завод = 19,872% + 150/105 = 21,3%.