Основные принципы доходного подхода в оценке недвижимости.

Принципы	Сфера влияния
Принцип ожидания	Весь спектр прогнозных данных (ценообразующие факторы, характеристики дохода, капитала, коэффициенты)
Принцип замещения	Выбор и анализ объектов–аналогов, анализ альтернативных инвестиций
Принцип спроса и предложения	Учет и анализ факторов: полезность, дефицитность, конкуретноспособность, доступность рынка капитала, монопольный государственный контроль, деловая активность, характеристики населения
Принцип вклада	Анализ объекта недвижимости: экономическое соответствие документов недвижимости, ее использовании, тип землепользования

 

8. Составление реконструированного отчета о доходах и расходах.

Реконструированный отчет о доходах и расходах.

Основные документы, необходимые для составления отчета: баланс и отчет о доходах.

Статьи:

1. Потенциальный валовый доход – это доход, приносимый недвижимостью при 100% загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду до вычета эксплуатационных затрат;

2. Прочие доходы – это доходы, получаемые от функционирования недвижимости сверх арендных платежей;

3. Возможные потери арендной платы от вакансий и недосбора платежей;

4. Действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход, уменьшенный на вакансии, недосбор платежей и увеличенный на прочие доходы;

5. Операционные расходы – это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.

5.1. постоянные расходы (не зависят от коэффициента недозагрузки площадей)

5.2. переменные расходы (зависит от загрузки площадей)

6. Чистый операционный годовой доход - равен действительному валовому доходу за вычетом эксплуатационных расходов за год.

 

9. Метод прямой капитализации.

Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки.

Наиболее значимым:

1. Информация о доходах и ценных сделок на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам;

2. Источники и условия финансирования;

3. Возможность корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Включает в себя:

· Метод рыночных аналогов. Осведомленный инвестор учитывает все последствия от приобретения недвижимости. Следовательно, цена, уплаченная инвестором, отражает его требования к экономическим характеристикам объекта инвестирования, среди которой основной является ставка капитализации.

· Метод коэффициента покрытия долга. Коэффициент покрытия долга используется кредиторами в качестве требования к кредитуемому инвестиционному проекту, если этот проект оценивается как более рискованный, чем другие варианты кредитования.

· Метод связанных инвестиций используется, когда для приобретения недвижимости приобретается заемный капитал

 

10. Метод обратной капитализации.

Применение метода дисконтированных денежных потоков требует знания:

1. Величины и динамики будущих доходов

2. Времени получения этих доходов

3. Величины стоимости активов или изменения стоимости в конце инвестиционного периода

4. Значение ставки дохода на капиталовложение

5. Уровни риска, характерного для инвестирования подобных активов.

Метод суммирования основан на сопоставлении доходности и рисков, доступных альтернативных инвестиций.

Метод рыночного анализа. При анализе требуемой ставки дисконтирования определяется как ставка конечной отдачи для сопоставимых объектов.

Метод инвестиционной группы. Метод применим, когда привлечения заемного капитала для инвестиций в недвижимость типична, известны среднерыночные условия кредитных соглашений, а также известны в качестве самостоятельных показателей среднерыночные значения ставок отдачи на собственные средства инвесторов.

 

11. Техники корректировок.

1. Анализ парного набора данных (самый точный) – цены продаж сравниваются по двум объектам недвижимости, чтобы определить величину корректировки по одному элементу сравнения. При этом 2 выбранных объекта недвижимости идентичны по всем элементам сравнения, кроме того, по которому производится корректировка.

2. Анализ вторичного рынка – определение величины корректировок базируется на рыночных данных, не относящихся непосредственно к рассматриваемому объекту недвижимости.

3. Качественный анализ применяется, когда ненадежные рыночные данные не позволяют оценщику проанализировать парный набор данных, а также при необходимости проведения экспресс расчета. Это метод основывается на ранжировании качественных характеристик в категориях значительно лучше, немного лучше, равный, немного хуже, значительно хуже.

 

12. Метод валовой ренты.

Основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду: чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты (МВР) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке (приобретение индивидуальных домов, торговых павильонов и киосков для последующей сдачи их в аренду и т.п.). В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов:

Этап 1. Расчет МВР:

Этап 2. Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости:

Этап 3. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости:

 

13. Основные понятия затратного подхода в оценке недвижимости. Процедура оценки.

14. Количественный метод в определении стоимости нового строительства.

15. Метод учета затрат по укрупненным элементам и видам работ.

16. Метод сравнительных единиц.

17. Измерение накопленного износа. Основные понятия.

18. Функциональный износ.

19. Физический износ

Физический износ – это потеря стоимости объекта стоимости вследствие воздействия на него природных, временных, естественных и т.п. факторов.

Типы физического износа:

ü Нормальный физический износ – это утрата восстановительной стоимости или стоимости замещения типового объекта, обусловленное сроками его службы при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте. Подвержены абсолютно все объекты.

ü Индивидуальный физический износ – это утрата восстановительной стоимости или стоимости замещения конкретного объекта, вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушений СНИПов, ошибок проектов.

Повреждения элементов конструкций и их соединений – это разного рода отклонения геометрической формы элементов от первоначальной, возникшее в процессе эксплуатации.

Дефекты элементов конструкций и их соединений – это отклонения геометрической формы и качество выполнения элементов от предусмотренных проектом и нормативами, возникшее при изготовлении и монтаже.

Дефекты и повреждения можно разделить на следующие основные виды:

1. Внешние поверхностные и внутренние глубинные

2. Видимые и невидимые при осмотре

3. Легко и трудно устранимые

4. Развивающиеся во времени под воздействием внешней среды и нагрузок

Физический и функциональный износ определяется состоянием самого объекта и разделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимым называется такой вид износа, расходы по ликвидации которого не превышает достигаемое в результате этого увеличение стоимости имущества. Если расходы по устранению больше последующего увеличения стоимости имущества, то такой износ является неустранимым.

 

20. Внешний износ.

Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости имущество вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановкой и других качественных параметров окружения.

Всегда носит неустранимый характер.

 

21. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Основные понятия.

Отличие машин и оборудования от других видов активов:

1. Являются активной частью основных фондов;

2. Могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно привязаны.

3. Могут быть как функционально самостоятельны, так и образовывать технологические комплексы

4. Имеют высокую конструктивную сложность и множества ценообразующих характеристик

5. Оцениваются в основном сравнительным и затратным подходами, возможность доходного подхода для оценки отдельных единиц оборудования ограничено.

6. Свойственна тесная методологическая связь затратного и сравнительно подхода при оценивании

7. Имеют специфические виды оценочных стоимостей и методов их расчетов

8. Необходим учет в рассчитываемой стоимости приобретаемой полноты прав собственности

9. Отсутствует общепринятая нормативно-информационная база (кроме транспортных средств)

10. Сложно измерить общенакопленный износ и его составляющие

11.Тесно связана с оценкой производственного бизнеса в целом

12.Специфично ценообразование, обусловленное наличием многих видов производств, начиная с экспериментального и закачивая массовым, а также проводимым ценовой политикой предприятия заготовителя.

В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать:

1. Отдельно взятые машины и оборудования

2. Множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования.

3. Производственно-технологические системы, т.е. комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей.

В первом случае – оценка «россыпью», во втором – оценка потоком, в третьем – системная оценка (ликвидация организации, продажа цехов).

В классической теории для оценки рыночной стоимости машин и оборудования применяются три подхода: затратный, сравнительный, доходный.

При затратном подходе в качестве показателя рыночной стоимости используется величина затрат, необходимых для возмещения потребительских свойств объекта оценки. Наибольшей ценой для инвестора выступает полная восстановительная стоимость оборудования. Стоимость оборудования будет тем ниже его полной восстановительной стоимости, чем меньшую полезность оно имеет в своем нынешнем состоянии по сравнению с тем, когда оно было новым. Для этого рассчитываются восполнимые и невосполнимые потери стоимости, которые произошли в результате физического износа, функционального и экономического устаревания оборудования.

При сравнительном подходе основой для расчета стоимости оборудования служат цены заключенных на рынке сделок с близкими по своим потребительским свойствам объектами. Имеющиеся различия между сравниваемыми объектами анализируются с тем, чтобы учесть их в заключении о стоимости объекта оценки.

Доходный подход подразумевает как капитализацию дохода, величина которого считается неизменной, так и определение текущей стоимости потока доходов, ожидаемых в будущем.

В теории затратного подхода в оценке машин и оборудования выделяют прямые и косвенные методы расчета себестоимости.

 

22. Применение затратног подхода в оценке машин и оборудования. Прямые методы.

К прямым относятся:

1. метод прямой калькуляции – составление калькуляции на отдельный вид оборудования (самый достоверный метод)

2. метод трендов

3. метод расчета по цене однородного объекта

4. метод по компонентному разложению.

Метод прямой калькуляции достаточно сложен и требует обработки больших массивов информации, т. к. по каждой конкретной отрасли необходимо знать множество норм различных экономических показателей. Однако этот метод дает наиболее точный и достоверный результат. В практической оценке метод прямой калькуляции оценщиками не применяется в силу указанных выше причин. Однако в частном случае может быть применен метод трендов.

Метод трендов позволяет определить себестоимость или ВС оцениваемого оборудования на основании имеющейся ретроспективной информации об изменении себестоимости или ВС на идентичное (аналогичное) оборудование с последующим приведением ее к текущему уровню (на дату оценки) при помощи индексов (трендов). Такое приведение может осуществляться как по отдельным статьям затрат, формирующих себестоимость, так и по себестоимости в целом.

Метод расчета по цене однородного объекта полагает проведение следующих этапов:

1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна.

2. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта

3. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие различия, например, в массе объектов.

4. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта

Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые низок, то их восстановительная стоимость принимается обычно на уровне себестоимости.

При использовании метода поэлементного расчета осуществляют следующие этапы работы:

1. Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Собирается ценовая информация по комплектующим, но это становится возможным только при наличии развитого рынка комплектующих изделий.

2. Определяется полная себестоимость объекта оценки

3. Рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого объекта

Индексный метод оценки. При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период.

 

23. Применение затратного подхода в оценке машин и оборудования. Косвенные методы.

К косвенным относят группу методов целостной оценки.

Методы целостной оценки:

1. Методы удельных экономических показателей с использованием линейного коэффициента торможения.

2. Методы параметр цена с использованием степенного коэффициента

3. Методы корреляционного моделирования:

a. Метод парной корреляции

b. Многофакторный анализ

Метод удельных экономических показателей с использованием линейного коэффициента торможения позволяет рассчитать ВС объекта оценки на базе известной удельной стоимости машины-аналога.

Удельные стоимости – это частные от деления цены на значения главного ценообразующего параметра.

При применении этого метода необходимо стремится к минимальной разницы в значениях главных ценообразующих параметров сравниваемых машин.

ВС объекта оценки получают умножением раннее рассчитанной удельной стоимости машины-налога на значение главного ценообразующего объекта оценки.

При существенных различиях в значениях основных одноименных параметров в расчет вводят коэффициент торможения стоимости, рассчитываемый по данным машин-аналогов.

Под коэффициентом торможения стоимости подразумевается отношения удельной стоимости машины большей производительности, удельной стоимости однотипной машины меньшей производительности при условном равенстве всех прочих параметров.

Метод параметр цена с использованием степенного коэффициента.

 

24. Сравнительный подход в оценке машин и оборудования.

Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости машин и оборудования представлен прежде всего методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство.

Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов.
1. Нахождение объекта-аналога.

2. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов:

· коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;

· поправочные, вносымые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки.

 

При применении метода прямого сравнения следует соблюдать определенную последовательность при внесении поправок: в первую очередь делаются дифференциальные корректировки, а потом — поправочные.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке рыночной стоимости, необходимо:

· выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован, следует обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

· скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок следует ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

· согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам, обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

 

Практическая реализация этого метода предполагает наличие обширных баз данных ценовой информации и развитых средств поиска в них объектов, аналогичных оцениваемому.

 

25. Применение доходного подхода в оценке машин и оборудования.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода определяется величина будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, необходимо:

1. установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

2. исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

3. определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

4. осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Доходный подход в оценке машин и оборудования. Для реализации доходного подхода необходимо спрогнозировать ожидаемый доход от оцениваемого объекта. Применительно к машинам и оборудованию напрямую решить эту задачу невозможно, так как доход создается всем производственно-имущественным комплексом (ПИК).

При использовании доходного подхода предлагается поэтапное решение задачи:
1. Рассчитывается операционный доход от функционирования производственной системы (либо всего предприятия, либо цеха или участка).
2. Методом остатка определяется та часть дохода, которую можно отнести к машинному парку этой системы.
3. С помощью метода дисконтирования или метода капитализации определяется стоимость всего машинного парка.

Доход создается всей бизнес системой, к активам которой относятся не только технические средства, но и недвижимость, и нематериальные активы, поэтому доход от эксплуатации машин определяется путем расчета чистого дохода от функционирования всей системы, затем из стоимости всей системы выделяют стоимость машин. Либо выделяют из чистого дохода системы ту его часть, которая непосредственно создается машинным комплексом и по ней определяют его стоимость.

Стоимость отдельной позиции технического парка бизнеса определяют, используя долевой коэффициент.

 

26. Оценка рыночной стоимости финансовых вложений.

К финансовым вложениям относятся инвестиции предприятия в цен­ные бумаги и в уставные капиталы других организаций, а также предос­тавленные другим организациям займы на территории Российской Феде­рации и за ее пределами. Оценка финансовых вложений осуществляется исходя из их рыночной стоимости на дату оценки и является предметом пристального внимания оценщика. Если рассчитывается рыночная сто­имость вложений в ценные бумаги, котирующиеся на рынке (на бирже, на специальных аукционах), то информация берется, например, из сборников «Финмаркет», АК&М и др. Если же ценные бумаги не котируются, то оцен­щик должен самостоятельно определить их рыночную стоимость.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЛИГАЦИЙ

Облигация — это эмиссионная ценная бумага, закрепляющая право ее держателя на получение от эмитента облигации в предусмотренный ею срок ее номинальной стоимости и зафиксированного в ней процента от этой стоимости или иного имущественного эквивалента. Оценщик, как прави­ло, работает со следующими основными видами облигаций:

• с купоном с постоянным уровнем выплат;

• с купоном с плавающим процентом;

• с бессрочными облигациями (эта форма не используется в РФ, но имеет место в мировой практике).

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АКЦИЙ

Акция согласно законодательству — эмиссионная ценная бумага, зак­репляющая право ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении ак­ционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его лик­видации.

Текущая стоимость акции состоит из:

• текущей стоимости дивидендов за период сверхнормального роста;

• дисконтированной стоимости цены акции в конце периода сверхнор­мального роста.

Оценка товарно-материальных запасов. Производственные запасы оце­ниваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и скла­дирование. Устаревшие запасы списываются.

Оценка расходов будущих периодов. Расходы оцениваются по номи­нальной стоимости, если еще существует связанная с ними выгода. Если же выгода отсутствует, то величина расходов будущих периодов списы­вается.

Оценка дебиторской задолженности. Требуются анализ дебиторской за­долженности по срокам погашения, выявление просроченной задолжен­ности с последующим разделением ее на:

• безнадежную (она не пойдет в экономический баланс);

• ту, которую предприятие еще надеется получить (она пойдет в эко­номический баланс).

Оценка денежных средств. Эта статья не подлежит переоценке.

МЕТОД ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ

Второй метод затратного (имущественного) подхода — метод ликви­дационной стоимости.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия осуществляется в следующих случаях:

• компания находится в состоянии банкротства, или есть серьезные сомне­ния относительно ее способности оставаться действующим предприятием;

• стоимость компании при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.

Ликвидационная стоимость представляет собой стоимость, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продаже его активов.

Ликвидационная стоимость предприятия рассчитыва­ется путем вычитания из корректированной стоимости всех активов ба­ланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех принимаемых обязательств

 

27. Оценка НМА. Основные понятия.

Нематериальные активы – это условная стоимость промышленной и интеллектуальной собственности и другие имущественные права, на которые распространяется право собственности предприятия. НА используются в течение длительного периода (свыше 1 года) и приносят доход.

Нематериальными активами могут быть признаны активы:

- идентифицируемые (имеющие признаки, отличающие данный объект от других, в т.ч. аналогичных) и не имеющие материально-вещественной (физической) формы;

- используемые в деятельности организации;

- способные приносить организации будущие экономические выгоды;

- срок полезного использования которых превышает 12 месяцев;

- стоимость которых может быть измерена с достаточной надежностью, т.е. имеется документальное подтверждение стоимости, а также затрат, связанных с их приобретением (созданием);

- при наличии документов, подтверждающих права правообладателя.

При отсутствии любого из вышеперечисленных критериев произведенные затраты не признаются нематериальными активами и являются расходами организации.

Классификация нематериальных активов.

Выделяют 4 вида нематериальных активов:

- объекты интеллектуальной собственности;

- права пользования природными ресурсами;

- отложенные затраты;

- цена фирмы.

Оценка интеллектуальной собственности — это процесс определения стоимости объема прав на конкретные результаты интеллектуальной деятельности, владение которыми обеспечивает их владельцу определенную выгоду.

 

Лицензия - специальное разрешение на осуществление вида деятельности при обязательном соблюдении лицензионных требований и условий, выданное лицензирующим органом соискателю лицензии или лицензиату.

Лицензия выдается на срок не менее 5 и не более 10 лет. По окончании срока действия лицензии он может быть продлен по заявлению лицензиата.

 

Оценка НМА делится на 4 основных раздела:

1) промышленную собственность – патенты на изобретения, промышленные образцы.

2) объекты авторского права и смежных прав,

3) информация, предоставляющая коммерческую тайну,

4) имущественные права включают право пользования землей, водными и другими природными ресурсами.

Объекты интеллектуальной собственности разделяют на два вида: регулируемые патентным правом (объекты промышленной собственности) и регулируемые авторским правом.

Патентное право охраняет содержание произведения. Для охраны изобретения, полезных моделей, промышленных образцов, фирменных наименований, товарных знаков, знаков обслуживания необходима их регистрация по установленной процедуре в соответствующих органах. Перечень объектов, охраняемых патентным правом, исчерпывающий.

Изобретение подлежит правовой охране, если оно является новым, имеет изобретательский уровень и промышленно применимо (устройство, способ, вещество, штамм, микроорганизм, культуры клеток растений и животных) или является известным устройством, способом, веществом, штаммом, но имеет новое применение. Патентное изобретение выдается сроком до 20 лет и удостоверяет приоритет изобретения, авторства, а также исключительное право на его использование.

Промышленный образец – художественно-конструкторское решение изделия, определяющее его внешний вид. Отличительными признаками патентоспособности промышленного образца является его новизна, оригинальность и промышленное применение.

На промышленные образцы, даже если они имеют признаки новизны, оригинальности и промышленно применимы, не распространяется патентоспособность, если в решениях их изготовления преобладает техническая функция изделия.

Патент на промышленный образец выдается на срок до 10 лет и может быть продлен еще на срок до 5 лет.

Полезная модель представляет собой конструктивное выполнение из составляющих частей. Отличительные признаки полезной модели – новизна и промышленная применимость. Правовая охрана полезной модели осуществляется при наличии свидетельства, выдаваемого Патентным отделом на срок до 10 лет.

Товарный знак и знак обслуживания - это обозначения, способные отличать соответственно товары и услуги одних юридических или физических лиц от однородных товаров и услуг других юридических или физических лиц. Правовая охрана товарного знака предоставляется на основании его государственной регистрации в порядке, установленном указанным Законом.

Правовой формой использования товарного знака, знака обслуживания и фирменного наименования является лицензионный договор.

Ноу-хау – информация технического, организационного, служебного характера, имеющая действительную или потенциальную коммерческую ценность в связи с неизвестностью ее третьим лицом. К этой информации нет свободного доступа на законном основании; и обладатель информации принимает меры к охране ее конфедициальности. В отличии от других объектов промышленной собственности ноу-хау не подлежит регистрации, а охраняется путем запрета на ее разглашение для лиц, имеющих доступ к этой информации.

По договору о передачи ноу-хау передается само ноу-хау, а не право пользования им. Обязательными элементами договора о передаче ноу-хау является описание всех признаков передаваемого объекта, меры по охране конфедициальности и содействие в практической осуществимости ноу-хау.

Документы, необходимые для оценки:

- описание объекта;

- правоустанавливающие документы на объект (патенты, свидетельства, лицензионные соглашения, договоры, авторские договоры и др.);

- срок использования объекта.

При более детальном ознакомлении с объектами, в зависимости от их состава, специфики и целей оценки формируется запрос оценщика на прочую дополнительную информацию и документацию.

Нематериальные активы предприятия оцениваются по тем же видам стоимости, что и другое имущество, т. е. по восстанови­тельной, рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и так называемой первоначальной.

Оценка нематериальных активов для залога осуществля­ется на базе рыночной стоимости.

Страховая стоимость нематериальных активов рассчитыва­ется на основе восстановительной стоимости актива, который подвержен риску уничтожения. На базе страховой стоимости актива определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.

Стоимость нематериальных активов для налогообложе­ния определяется на основе либо рыночной, либо восстано­вительной стоимости.

На практике часто приходится рассчитывать не стоимость активов, а стоимость передачи прав на их использование, т. е. определять стоимость лицензии на рассматриваемый актив. В данном случае стоимость передачи прав зависит от их объема и условий передачи

Роялти – это периодическое отчисление лицензеру (продавцу) за пользование интеллектуальной собственностью. Обычно роялти составляет 5-20 % дополнительной прибыли, получаемой предприятием, купившим интеллектуальную собственность. Если объект интеллектуальной собственности является основой нового продукта (технологии), роялти может составлять до 50 %.

Этапы процесса оценки объектов интеллектуальной собственности.

1. установление количественных и качественных характеристик объектов интеллектуальной собственности.

2. анализ рынка,к которому относится объект оценки.

3. выбор метода или методов оценки в рамках каждого из подходов и осуществление необходимых расчетов.

4. обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

Оценка интеллектуальной собственности производится в соответствии со стандартами оценки имущества МКСОИ, стандартами по оценке бизнеса Американского общества оценщиков, стандартами Российского общества оценщиков и стандартами Ассоциации оценщиков интеллектуальной собственности 1РЕА.

Объектом оценки являются права на объекты интеллектуальной собственности, причем эти права имеют как территориальный, так и временный характер и должны быть действительны, т. е. владелец прав может их реализовать, не нарушая права третьих лиц.

Предметом оценки являются непосредственные результаты творческой деятельности человека — это научно-технические достижения, дизайнерские разработки, деловые и производственные секреты, профессиональные знания и опыт и т. д.

 

28. Экспертиза НМА.

Процедура оценки интеллектуальной собственности в целях купли- продажи включает следующие этапы:

1. Экспертизу объектов интеллектуальной собственности.

2. Экспертизу охранных документов.

3. Экспертизу прав на интеллектуальную собственность.

4. Проведение оценочных расчетов

Экспертиза объектов интеллектуальной собственности—проверка факта наличия объектов интеллектуальной собственности, а также факта их использования.

Экспертиза охранных документов (патентов и свидетельств)прово- дится по территории и срокам действия.

Экспертиза прав на интеллектуальную собственность—проверка документов, подтверждающих права предприятия на ОИС: патенты, лицензии, свидетельства, учредительные договоры о передаче имущественных прав в уставные капиталы предприятия, контракты или авторские договоры между предприятием и разработчиками ОИС, акты приема-передачи при безвозмездной передаче прав на ОИС. На предприятии, использующем ОИС в качестве нематериального актива, должен быть акт о передаче первого в эксплуатацию и постановке на учет.

 

Этапы экспертизы:

1. Проверка наличия документов, позволяющих однозначно идентифицировать объект интеллектуальной собственности как результат творческой, в том числе научно-технической интеллектуальной деятельности в виде зафиксированной на нематериальных носителях информации.

2. Проверить наличие и действительность официальных охранных документов по зарегистрированным или запатентованным объектам промышленной собственности. Экспертиза охраны документов проводится, прежде всего, по территории и сроку действия.

3. Проверить наличие и действительность правопередающих и правоустанавливающих документов, подтверждающих факт возникновения непосредственно на предприятии или факт получения прав по договору от первоначального правообладателя. Проверяется правильность оформления первичных и сводных учетных бухгалтерских документов.

 

 

29. Виды объектов ИС.

ОИС разделяются на 2 вида:

1) регулируемые патентным правом (объекты промышленной собственности)

2) регулируемые авторским правом.

Типы НА:

- Технологические нематериальные активы;

- Маркетинговые нематериальные активы;

- Контрактные нематериальные активы;

- Нематериальные активы, связанные с обработкой данных;

- Нематериальные активы, связанные с произведениями искусства.