Основные этапы проведения оценки

1й этап – определение задачи оценки (определение проблемы)

· цель оценки

· вид определяемой стоимости

· установление границ оцениваемого имущества (т.е. что именно должно быть оценено и проанализировано)

· установление оцениваемых имущественных прав

· дата оценки

2й этап - составление плана и договора на проведение оценки

· график работ по оценке

· источники информации

· выбор методов оценки

· затраты на проведение оценки

· денежное вознаграждение за проведение оценки

· составление договора на оценку

Й этап - сбор и анализ информации

· осмотр объекта и прилегающей территории

· юридическое описание объекта недвижимости

· физические характеристики и местоположение

· экономическая информация

· проверка достоверности собранной информации

· анализ и обработка информации, и подготовка этой информации для фиксирования в отчете

Й этап - анализ лучшего и наиболее эффективного использования

· анализ земельного участка как условно свободного

· анализ земельного участка с улучшениями

· правовая обоснованность

· физическая осуществимость

· финансовая целесообразность

· наивысшая стоимость недвижимости

Й этап - расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов

· доходный

· сравнительный

· затратный

Й этап - согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости

· проверка полученных данных о величине стоимости

· допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации

· выведение итоговой величины стоимости

Й этап - составление отчета об оценке

ПРИМЕНЕНИЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ

Доходный подход. Оценка собственности по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентированного на будущие блага от ее использования и их текущее значение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затратит на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

Расчет стоимости может быть осуществлен методом прямой капитализации доходов или анализа дисконтирования денежных потоков. Суть метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразованиягодового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами. Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

§ предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

§ имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

§ потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

§ оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;

§ объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

 

 

ПРИМЕНЕНИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

После корректировки цен их используют для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах сопоставимых объектов, подход сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

В рамках сравнительного подхода используются следующие методы оценки:

- метод сравнения продаж;

- метод, основанный на применении валового рентного мультипликатора;

 

ПРИМЕНЕНИЕ ЗАТРТАНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительство на нем зданий и сооружений, аналогичных по своим потребительским характеристикам оцениваемому имуществу.

Основные этапы при применении данного подхода к определению стоимости:

- Определение рыночной стоимости права использования земельного участка.

- Расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получение полной восстановительной стоимости объекта.

- Определение величины накопленного износа объектов основных средств.

- Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости (стоимости замещения).

- Увеличение рассчитанной остаточной стоимости комплекса на стоимость земельного участка.

 

ТРЕБОВАНИЯ ФСО К СОДЕРЖАНИЮ И СОСТАВЛЕНИЮ ОТЧЕТА ПО ОЦЕНКЕ

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

· в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

· информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

· содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

· состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

· отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Требования к содержанию отчета об оценке

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

· общая информация, идентифицирующая объект оценки;

· результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

· итоговая величина стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Сведения о заказчике:

о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;

о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике:

· об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности

· об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ;

· информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

д) применяемые стандарты оценочной деятельности.

В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;

е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:

количественные и качественные характеристики объекта оценки.