Технология применения анализа наилучшего наиболее эффективного использования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Для оценки рыночной стоимости объекта оценки необходимо, прежде всего, установить

вариант его наиболее эффективного использования (НЭИ).

Согласно Международным Стандартам оценки под наиболее эффективным использованием понимается наиболее вероятное использование участка земли с имеющимися на нем улучшениями, которое является юридически допустимым, физически возможным, финансово осуществимым и обеспечивает его максимальную стоимость.

Таким образом, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта включает в себя проверку соответствия различных вариантов следующим критериям:

· юридическая допустимость – рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических законах, земельным и природоохранным законодательством;

· физическая осуществимость – рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования;

· финансовая осуществимость – рассмотрение того, какие физически осуществимые и разрешенные законом виды использования являются доходными;

· максимальная эффективность – рассмотрение того, какое из финансово осуществимых видов использования будут приносить максимально чистый доход и, соответственно, обеспечит текущую стоимость оцениваемого объекта.

Несоответствие потенциального варианта использования любому из критериев не позволяет рассматривать его в качестве наиболее эффективного.

Мнение оценщика о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости вырабатывается на основе экономического анализа качественных и количественных характеристик объекта оценки. В процессе этого анализа рассматриваются различные способы его эксплуатации. Способ, при котором достигается максимальная стоимость, представляет собой наиболее эффективное использование.

Анализ наилучшего наиболее эффективного использования проводится по следующим этапам:

На первом этапе определяются варианты использования с учетом требований рынка.

При анализе рынка необходимо обратить особое внимание на следующие моменты:

• экономическое состояние города (региона);

• центры занятости;

• характеристики доходов населения;

• уровень безработицы;

• виды землепользования в районе;

• месторасположение объекта;

• текущие и ретроспективные величины цен и арендных ставок;

• перспективы экономического роста города (региона) и района месторасположения объекта;

• характер и тип окружающей застройки;

• характеристики субъектов рынка недвижимости;

• транспортная обеспеченность и доступность;

• транспортная и социальная инфраструктура;

• ограничения в сфере строительства и землепользования;

• соотношение прав на свободные и застроенные земельные участки (аренда, собственность - что преобладает);

• соотношение первичного и вторичного рынков.

На втором этапе отбираются варианты соответствующие законодательству, который должен осуществляться на основе:

• акта разрешенного использования земельного участка

• кадастровой справки на земельный участок

• кадастрового паспорта

При этом анализу подлежат:

• разрешенные виды землепользования;

• местные требования и ограничения в градостроительстве;

• правила регистрации сделок;

• законодательство в области охраны окружающей среды;

• строительные и жилищные кодексы;

• требования пожарной безопасности;

• использование памятников истории и культуры;

• наличие сервитутов и иных обременении в отношении объекта.

На третьем этапе происходит проверка каждого из соответствующих законодательству вариантов использования объекта на физическую возможность. Список вариантов должен формироваться с учетом возможности изменения:

• Функционального назначения

• Возможности конструктивных решений

Свободный земельный участок - В ходе анализа инфраструктуры (интенсивность транспортных потоков, наличие подъездных путей, близость к административному центру города) можно сделать вывод, что вариантом наиболее эффективного использования оцениваемых объектов является использование их по назначению в качестве производственной площадки

Максимальная стоимость - это итоговый критерий для выбора НЭИ объекта относительно всех отобранных юридически разрешенных, физически осуществимых и экономически оправданных видов использования. НЭИ можно определять на основе качественного анализа, если такое использование очевидно или его выбор предельно ограничен физическими или юридическими факторами. В общем случае более корректно и доказательно НЭИ определяется на основе расчетного обоснования.

 

АНАЛИЗ ЦЕНООБРАЗЦЮЩИХ ХАРАКТЕРИСТИК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Анализ рынка недвижимости – это вид деятельности, направленный на обеспечение объективной информации лиц принимающих решение о проведении определенных операций на рынке.

В практике выделяют 4 основных направления исследований:

· анализ ценовой ситуации

· анализ стояния рынка

· анализ доступности и ликвидности объекта

· анализ эффективности инвестиций, в том числе конкретных инвестиционных проектов

Эти направления состоят из отдельных этапов, на каждом из которых решаются свои задачи.

Анализ ценовой ситуации помогает правильно определить стоимость конкретного объекта недвижимости.

Основные шаги:

· типизация объектов недвижимости

· влияние параметров на цену

· влияние расположения на цену

· оперативная оценка стоимости

· состояние рынка

· экономическая и макроэкономическая ситуация

· прогнозирование стоимости

А нализ состояния рынка позволяет прогнозировать количество объектов, которое будет реализовано на нем в качестве вновь предложенного товара, а также определить уд. вес недвижимости в обороте рынка.

Основные шаги:

· состав и состояние жилищного фонда

· приватизационный и новый фонд

· законодательная и нормативная база

· корпоративная деятельность

· предложение, спрос, сделки

· цены

· прогнозирование состояния рынка

Анализ доступности и ликвидности объекта представляет изучение демографических показателей, так как во многом именно от их значений зависит спрос на различные объекты, а также тенденции развития регионального рынка недвижимости.

Основные шаги:

· изучается демография и обеспеченность жильем

· изучаются цены

· изучаются доходы, потребность и спрос

· Оперативная оценка доступности

· Оценка ликвидности

ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.