Установление колличественных и качественных характеристик объекта оценки

КОРРЕКТИРОВКА СТОИМОСТИ, МЕТОД ОПРЕДЕЛЕНИЯ И ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ ПОПРАВОК

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

На практике выделяют основные элементы сравнения:

*Объем прав на недвижимость.

*Время продажи.

*Местоположение..

*Физические характеристики

*Наличие улучшений

Корректировки – это поправки на различия между оцениваемым объектом и объектами – аналогами. Как и отличия, корректировки бывают различны. Процентные поправки выражены в процентах, они отражают степень различия цен аналога и объекта оценки. Бывают денежные поправки, при оценке недвижимости они характеризуют качественные характеристики, т.е. отсутствие или наличие дополнительных улучшений.

Существует несколько методов определения корректировок. 1. метод парных продаж. Для его использования необходима информация о сделках с двумя объектами недвижимости, полностью идентичными, за исключением одного сравниваемого параметра. Разница в стоимостях и будет являться стоимостной поправкой, также можно определить и процентную корректировку.

2.В случаях, когда невозможно рассчитать точные денежные поправки, оценщик ссылается на субъективное мнение эксперта, основанное на рыночной информации о процентных различиях. Это экспертный метод оценки недвижимости.

3.Существует статистический метод определения корректировок – самый трудоемкий способ. При оценке недвижимости таким методом необходимо уловить зависимость между изменениями цен и изменениями характеристик объектов.

4.Стоимостной метод основан на определении затрат на изменение какого либо качества и характеристики (например, смета на ремонтные работы).

Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. Для согласования полученных значений необходимо применить процедуру взвешивания. Безусловно, наибольший вес должны иметь цены тех аналогов, к которым применялось меньшее количество корректировок, т.е. аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом недвижимости.

 

МЕТОД ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ИМЕЮЩЕГО ДОХОДНОСТЬ

Доходный подход. Оценка собственности по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентированного на будущие блага от ее использования и их текущее значение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затратит на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

Расчет стоимости может быть осуществлен методом прямой капитализации доходов или анализа дисконтирования денежных потоков. Суть метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразованиягодового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами. Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

§ предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

§ имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

§ потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

§ оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;

§ объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

 

ОБОБЩЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ, ПОЛУЧЕННЫХ В РАМКАХ КАЖДОГО ИЗ ДОХОДОВ ПО ОЦЕНКЕ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

АНАЛИЗ РЫНКА, К КОТОРОМУ ОТНОСИТСЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровня риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем.

На данные использованные при оценке методами доходного подхода, кроме того определение инвесторской привлекательности недвижимости капительного объекта инвестирования требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости его развития в будущем.

Рынок самым общим пониманием определяется как система регулируемая соотношением спроса и предложения.

Рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенной особенностью, условиями финансирования и сложными юридическими правами и низкой ликвидностью.

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность, но тем не менее его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции:

· в силу достаточной высоких уровней риска

· В силу специфики объектов и невозможностью достижения состояния равновесия между спросом и предложением

ФАКТОРЫ, ВОЗДЕЙСТВУЮЩИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

1. Государственное регулирование рынка недвижимости:

· Нормативно-правовые акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости

· налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью

· отдельные нормативно-правовые акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне

2. общая экономическая ситуация:

· производство национального дохода

· объем промышленного производства

· занятость трудоспособного населения

· ставки доходности финансовых активов

· платежный баланс страны

· притоки и оттоки капитала

· рост доходов населения

· индекс потребительских цен

3. микроэкономическая ситуация:

· экономическое развитие региона

· перспективы развития региона

· притоки и оттоки капитала

4. социальное положение в регионе:

· возможность межэтнических и военных столкновений

· отношение к частному и иностранному капиталу

· устойчивость политики администрации региона и популярность проводимой политики

5. природные условия в регионе:

· экологическое положение

· наличие развитой инфраструктуры

т.о подвержен многим внешним влияниям, которые следует учитывать в том числе при оценке недвижимости

СТРКУТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять следующие различные сегменты рынка:

1. по типу недвижимости:

· жилая

· промышленная коммерческая

· социально-культурная

2. по различным регионам:

· регионы со стабильно высокой занятостью

· регионы с вновь возникшей высокой занятостью

· регионы с традиционно низкой занятостью

3. по инструментам инвестирования:

· рынок смешанных долговых обязательств

· рынок ипотеки

· рынок собственного заемного капитала

Оценщику необходима классификация объекта и по степени готовности:

· готовые объекты

· объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта

· незавершенные объекты

Кроме того классификация на рынке недвижимости является многоуровневой.

 

СТРУКТУРА РЫНКА ЖИЛЬЯ

Региональный рынок:

· первичный

· вторичный

Структуризация рынка недвижимости необходима ля проведения анализа рынка недвижимости.

СУДЕБНАЯ ЗАЩИТА