Права и Обязанности оценщика

НОРМАЛЬНЫЕ ШПОРЫ

ОРГАНИЗАЦИЯ ОЦЕНКИ

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ОЦЕНЩИКА

ПРАВА ОЦЕНЩИКА

Оценщик имеет право:

· применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

· требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

· получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

· запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

· привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

· отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;

· требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

ОБЯЗАННОСТИ ОЦЕНЩИКА

Оценщик обязан:

· быть членом одной из Саморегулируемых организаций оценщиков;

· соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;

· соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков (далее - правила деловой и профессиональной этики), членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков;

· сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;

· обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

· представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

· представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица

· представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;

· не разглашать информацию, в отношении которой установлено требование об обеспечении ее конфиденциальности и которая получена от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

· в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;

· по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является.

ПОРЯДОК ПРИОБРИЕНИЯ СТАТУСА ОЦЕНЩИКА

1. получение высшего профессионального образования, а также дополнительного профессионального образования или программа профессиональной подготовки

2. поиск СРО

3. обращение в СРО с заявлением, к которому прикладываются документы:

· об образовании

· справку об отсутствии судимости

4. коллегиальный орган СРО в течение 7 дней принимает решение о соответствии лица установленным требованиям

5. претендент страхует профессиональную ответственность оценщика на срок не менее года размером страховой суммы не менее 300 т.р.

6. внесение взносов в компенсационный фонд не менее 30 т.р.

7. в течении 3 дней после предъявления договора и внесения взносов, лицо включается в реестр членов СРО

8. в течение 10 дней выдается документ о членстве СРО

9. регистрация в качестве индивидуального предпринимателя (налоговую инспекцию) или заключение трудового договора с юр. лицом

ПРАВА НА ОЦЕНКУ И ОБЯЗАТЕЛЬНОСТЬ ЕЕ ПРОВЕДЕНИЯ

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. в том числе:

· при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

· при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

· при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

· при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

· при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

· при национализации имущества;

· при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

· при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

· при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

· при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. ТРЕБОВАНИЯ К ДОГОВОРУ НА ОЦЕНКУ НЕДВИЖИМОСТИ

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, является заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.
В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.
Договор на проведение оценки должен содержать:

· описание объекта или объектов оценки, позволяющее провести их идентификацию

· вид стоимости имущества (способ оценки);

· размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

· сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;

· наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

· указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

· указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

 

ТРЕБОВАНИЯ ФСО К СОДЕРЖАНИЮ И СОСТАВЛЕНИЮ ОТЧЕТА ПО ОЦЕНКЕ

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

· в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

· информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

· содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

· состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

· отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Требования к содержанию отчета об оценке

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

· общая информация, идентифицирующая объект оценки;

· результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

· итоговая величина стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Сведения о заказчике:

о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;

о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике:

· об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности

· об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ;

· информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

д) применяемые стандарты оценочной деятельности.

В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;

е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:

количественные и качественные характеристики объекта оценки.

ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

 

КОРРЕКТИРОВКА СТОИМОСТИ, МЕТОД ОПРЕДЕЛЕНИЯ И ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ ПОПРАВОК

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

На практике выделяют основные элементы сравнения:

*Объем прав на недвижимость.

*Время продажи.

*Местоположение..

*Физические характеристики

*Наличие улучшений

Корректировки – это поправки на различия между оцениваемым объектом и объектами – аналогами. Как и отличия, корректировки бывают различны. Процентные поправки выражены в процентах, они отражают степень различия цен аналога и объекта оценки. Бывают денежные поправки, при оценке недвижимости они характеризуют качественные характеристики, т.е. отсутствие или наличие дополнительных улучшений.

Существует несколько методов определения корректировок. 1. метод парных продаж. Для его использования необходима информация о сделках с двумя объектами недвижимости, полностью идентичными, за исключением одного сравниваемого параметра. Разница в стоимостях и будет являться стоимостной поправкой, также можно определить и процентную корректировку.

2.В случаях, когда невозможно рассчитать точные денежные поправки, оценщик ссылается на субъективное мнение эксперта, основанное на рыночной информации о процентных различиях. Это экспертный метод оценки недвижимости.

3.Существует статистический метод определения корректировок – самый трудоемкий способ. При оценке недвижимости таким методом необходимо уловить зависимость между изменениями цен и изменениями характеристик объектов.

4.Стоимостной метод основан на определении затрат на изменение какого либо качества и характеристики (например, смета на ремонтные работы).

Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. Для согласования полученных значений необходимо применить процедуру взвешивания. Безусловно, наибольший вес должны иметь цены тех аналогов, к которым применялось меньшее количество корректировок, т.е. аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом недвижимости.

 

СТРУКТУРА РЫНКА ЖИЛЬЯ

Региональный рынок:

· первичный

· вторичный

Структуризация рынка недвижимости необходима ля проведения анализа рынка недвижимости.

СУДЕБНАЯ ЗАЩИТА

НОРМАЛЬНЫЕ ШПОРЫ

ОРГАНИЗАЦИЯ ОЦЕНКИ

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ОЦЕНЩИКА

ПРАВА ОЦЕНЩИКА

Оценщик имеет право:

· применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

· требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

· получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

· запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

· привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

· отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;

· требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

ОБЯЗАННОСТИ ОЦЕНЩИКА

Оценщик обязан:

· быть членом одной из Саморегулируемых организаций оценщиков;

· соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;

· соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков (далее - правила деловой и профессиональной этики), членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков;

· сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;

· обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

· представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

· представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица

· представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;

· не разглашать информацию, в отношении которой установлено требование об обеспечении ее конфиденциальности и которая получена от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

· в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;

· по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является.