Оценка объектов недвижимости

Все объекты недвижимости уникальны, поэто­му при их использовании в качестве залога, при принятии решений о финансировании инвестиций в недвижимость требуется тщательный анализ финансовой, правовой, технической стороны каж­дого конкретного объекта. При этом необходимо определить стоимость объекта, который использован в качестве залогового обеспечения ипотеч­ного кредита, и инвестиционный доход, который способен принести объект в будущем.

Кредитору важно знать, на какую сумму от ре­ализации или использования объекта залога он может рассчитывать, если ссуда не будет возвра­щена. Ссудополучатель заинтересован в правильном определении суммы займа, определяемой на основе стоимости объекта, используемого в каче­стве залогового обеспечения кредита. В случае залога объекта, приносящего доход, обе стороны кредитной сделки заинтересованы в оценке ожи­даемого дохода, который, во-первых, является критерием для заемщика при принятии решения об инвестировании и, во-вторых, позволяет кре­дитору определить степень риска ипотечного кре­дита.

При определении залоговой стоимости, приня­тии решений о финансировании и обосновании ин­вестиционных проектов необходим анализ рыноч­ной стоимости недвижимости. Расчет инвестиционной стоимости объекта всегда сопровож-дается оценкой его рыночной стоимости. Оценка предмета ипотеки проводится в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в РФ» по соглашению залогодателя с залогодержателем. В данной главе кратко изложены основы оценки

рыночной стоимости недвижимости.

 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКЕ

В рыночных условиях независимая професси­ональная оценка имущества является необходи­мым элементом при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи и сдачи в аренду до принятия решений о реализации и финансировании про­ектов строительства или реконструкции объек­тов недвижимости, их внесении в уставный ка­питал и т.д.

Оценка недвижимости – особая сфера профес­сиональной деятельности на рынке недвижимос­ти, требующая высокой квалификации оценщи­ка, понимания принципов и методов оценки, сво­бодной ориентации на рынке недвижимости, зна­ния состояния и тенденций спроса и предложе­ния на различных сегментах рынка. Профессио­нальная оценка необходима при решении вопро­са о купле-продаже, обмене, выдаче и получении кредитов под залог имущества, при преобразовании и ликвидации предприятий, для принятия инвестиционных решений, решений о санации или банкротстве предприятия, при страховании имущества, в целях переоценки основных фондов и пр.

Проблема грамотной профессиональной оценки недвижимости в России стоит остро. Наибольшего внимания требуют такие направления, как оценка для продажи и залога зданий и сооружений, приватизированных предприятий, переоценка основных фондов в связи с инфляционными процессами, а также развитие жилищного финансирования, позволяющее активизировать рынок жилищного строительства.

Ранее оценка недвижимости базировалась на определении восстановительной стоимости (сто­имости воспроизводства) и расчете амортизаци­онных отчислений. Для приведения балансовой стоимости основных фондов (зданий и сооруже­ний) в соответствие с действующими ценами проводилась ее индексация путем перемножения сто­имости на соответствующие коэффициенты, учи­тывающие инфляцию. Такой подход соответствует требованиям времени, но не отвечает условиям рынка. Принятие решений о финансировании и обосновании инвестиционных проектов должно базироваться на определении рыночной стоимос­ти недвижимости.

В развитых странах оценка недвижимости как профессиональная деятельность появилась еще в 30-х гг., в России – в начале 90-х гг. силами Института экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития. На базе этого Института осуществлялось обучение, основанное на учебных материалах, разработанных Амери­канским обществом оценщиков. Основываясь на подобных программах, получили развитие семинары проводимые российскими общественными организациями. Министерство труда и социального развития РФ своим Постановлением от 27. 11. 1996 г. № 11 утвердило квалификационционную характеристику должности «оценщик». Основными должностными обязанностями оценщика, являются: установление рыночной стоимости ли иной стоимости объектов гражданских прав, исследование потребностей оценки и установле­ние деловых контактов с клиентами, составление письменного отчета об оценке, использование всех известных методов оценки, создание информаци­онной базы, необходимой для профессиональной деятельности.

Впервые с проблемой оценки в России столкну­лись в связи с проведением приватизации. 3 июля 1991 г. Верховным Советом РФ был принят За­кон о приватизации государственных и муници­пальных предприятий. Была зафиксирована оцен­ка «капитала» в соответствии с представлениями о его доходности. Однако это положение не было реализовано. Согласно решению Верховного Со­вета в июле 1992 г. оценка приватизируемого иму­щества стала проводиться на основе его балансо­вой стоимости по состоянию на 1 июля 1992 г.

Существенно активизировалась оценочная де­ятельность в ходе переоценки основных фондов, когда предприятиям было разрешено привлекать независимые экспертные организации для опре­деления рыночной стоимости имущества. Начиная с Постановления Правительства РФ «О переоценке основных фондов», по состоянию на 1 января 1995 г. предприятиям и организациям пре­доставлено право осуществлять переоценку объектов основных средств на основе индексов изме­нения их стоимости, разработанных Госкомста­том России, или путем прямого пересчета их ба­лансовой стоимости применительно к рыночным ценам, складывающимся на момент переоценки.

Практика показала, что стоимость недвижи­мого имущества предприятий, использовавших в ходе переоценки коэффициенты Госкомстата РФ, существенно отличается от их реальной, соответ­ствующей рынку, стоимости. Такое несоответствие вызвано тем, что применение укрупненных ин­дексов приводило к искажению стоимости объек­тов, увеличивающейся от переоценки к переоцен­ке. Таким образом, предприятия получили воз­можность в полном соответствии с законом су­щественно изменять стоимость принадлежащих им объектов недвижимости и, соответственно, величину исчисляемых налогов. Переоценка не­движимого имущества на основе привлечения независимых оценщиков стала действенным ин­струментом оптимизации налоговых платежей. Продолжающиеся в России инфляционные про­цессы обусловливают необходимость проведения организациями всех форм собственности перио­дической переоценки основных фондов для при­ведения их балансовой стоимости в соответствие с действующими ценами и условиями воспроиз­водства.

Сейчас в России действуют различные обще­ственные организации профессиональных оцен­щиков. В 1993 г. было создано Российское обще­ство оценщиков (РОО), в 1996 г. – Национальная коллегия оценщиков (НКО). Весной 1999 г. воз­ник Виртуальный клуб оценщиков (сайт www.appraiser.ru), где заинтересованные лица могут по­делиться своими мнениями и предложениями. Главная задача Виртуального клуба оценщиков - формирование и укрепление объединения спе­циалистов в области экономико-правовой экспер­тизы (оценщиков, аудиторов, риэлтеров, па­тентно-правовых специалистов), правительствен­ных, предпринимательских и научно-образова­тельных структур.

В настоящее время большое внимание уделя­ется формам и составу документации, обязаннос­тям оценщика, профессиональной этике, наибо­лее рациональным подходам к оценке стоимости недвижимости. Практика оценочного бизнеса в России постоянно совершенствуется.

 

ВИДЫ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Существуют четыре компонента стоимости (рис. 2.1).

Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупа­телей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

Полезность – способность имущества удовлетворять

 

Компоненты стоимости
Спрос	Полезность	Дефицитность	Возможность отчуждаемости объектов

 

Рис. 2.1. Компоненты стоимости

 

некоторые потребности человека. Полез­ность побуждает желание приобрести определен­ную вещь. Полезность жилья - комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограниче­ний на использование и застройку.

Дефицитность – ограниченность предложе­ния. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар на­чинают падать, при уменьшении предложения – расти.

Возможность отчуждаемости объектов – возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государ­ственная собственность, поэтому земля не счита­лась товаром.

Таким образом, стоимость не является харак­теристикой, которая сама по себе присуща не­движимости: наличие стоимости зависит от же­лания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефи­цитности.

Различным целям оценки недвижимости соот­ветствует несколько видов стоимости. Если оцен­ка недвижимого имущества производится в це­лях получения ссуды под залог недвижимой соб­ственности, оценщику нужно иметь достоверную информацию о наиболее вероятной цене прода­жи этой собственности, которая должна покрыть убытки кредитора в случае, если заемщик не вер­нет долг. При оценке объектов, подлежащих ре-

конструкции, как правило, выбирается инвести­ционная стоимость, рассчитываемая для конкрет­ного инвестора. Самым распространенным видом стоимости является рыночная стоимость, кото­рая отражает взаимодействие продавцов, поку­пателей и инвесторов на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки – наи­более вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в ус­ловиях конкуренции, когда стороны сделки дей­ствуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не от­ражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель­ства.

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость недви­жимости может быть определена только при на­личии следующих условий равновесной сделки:

– рынок является конкурентным и предостав­ляет достаточный выбор имущества для взаимо­действия большого числа покупателей и продав­цов;

– покупатель и продавец свободны, независи­мы друг от друга, хорошо информированы о пред­мете сделки и действуют только в целях макси­мального удовлетворения собственных интересов - увеличить доход или полнее удовлетворить по­требности;

– срок экспозиции объекта оценки (период времени, начиная с даты представления на от-

крытый рынок объекта оценки до даты совер­шения сделки с ним) достаточен для обеспече­ния его доступности всем потенциальным поку­пателям;

– оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые ус­ловия, принятые на рынке.

Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог в конкретной ситуации. В случае отсутствия тех или иных типичных условий сделки, цена прода­жи конкретного объекта может отличаться от ти­пичной цены для данного рынка, т. е. от рыноч­ной стоимости аналогов рассматриваемого объек­та. Следовательно, рыночная стоимость недвижи­мости – это ожидаемая цена при определенных условиях, а цена продажи – это сумма, которую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец – принять за объект не­движимости. Концепция рыночной стоимости ос­новывается на наличии для типичного покупа­тель выбора альтернативных объектов на рынке недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости.

Рассмотрим виды стоимости, отличные от ры­ночной.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует до­полнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращаю­щихся на рынке товаров.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением иден­тичных материалов и технологий. Под датой оценки понимается дата, по состоянию на кото­рую производится оценка имущества.

Стоимость замещения объекта оценки – сум­ма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, существующих на дату проведе­ния оценки рыночных цен. Рассчитывается на основе учета затрат на возведение объекта ана­логичной полезности с учетом существующих на дату оценки цен и требований к аналогичным объектам (дизайн, материалы и т.п.).

Стоимость объекта оценки при существую­щем использовании – стоимость объекта оцен­ки, которая определяется исходя из существую­щих условий и цели его использования. Расчет основан на предположении продолжений формы функционирования объекта и возможности его продажи на рынке.

Инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при за­данных инвестиционных целях. Типичный инве­стор, вкладывая в недвижимость, стремится по­лучить наряду с возвратом вложенного капитала еще прибыль на вложенный капитал. Недвижи­мое имущество – инструмент для генерирования потоков дохода. И в качестве инвестиционной стоимости выступает стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям. Это не обезличенная и отражающая наиболее вероятное поведе­ние на рынке, а субъективная величина, опреде­ляемая для конкретного инвестора. Инвестици­онная стоимость является наивысшей ценой, ко­торую может заплатить инвестор за объект не­движимости, учитывая ожидаемую доходность (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания кон­кретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объек­тов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков про­дажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потен­циальных покупателей, ликвидационная сто­имость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации пред­приятия по решению собственника либо судебно­го органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть полу­чена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости.

Утилизационная стоимость объекта оцен­ки – стоимость объекта оценки, равная рыноч­ной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рас­считываемая в соответствии с положениями нор­мативных правовых актов (в том числе инвента­ризационная стоимость). Может базироваться на рыночной стоимости, на затратах на воспроиз­водство объекта либо рассчитывается по норма­тивной методике без привлечения специалистов-экспертов.

Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте ого­вариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стан­дартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Можно вы­делить следующие виды стоимости.

Стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами фун­кционирования сформировавшегося производ­ства. При этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определе­нии вклада, который вносят эти объекты в ка­честве составных компонентов действующего предприятия.

Страховая стоимость – стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми страховыми фир­мами и государственными органами для расчета суммы, на которую могут быть застрахованы раз­рушаемые элементы объекта. Учитываются за­траты на восстановление элементов объекта, под­верженных риску уничтожения, разрушения.

Страховая стоимость представляет собой макси­мальную сумму оценки собственности в целях страхования. Стоимость земельного участка не учитывается.

Залоговая стоимость – стоимость недвижи­мого имущества, используемого в целях обеспе­чения кредита. Расчет основан на определении размера дохода, ожидаемого к получению в слу­чае невозврата кредита. Недвижимость в данном случае является для кредитора гарантией возвра­та средств. Величина залоговой стоимости учи­тывается при определении размера выдаваемого кредита.

Стоимость права аренды – единовременная плата за право пользования и распоряжения иму­ществом по договору аренды.

Изменение стоимости недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые можно разделить на объективные и субъективные. Объективные факторы характеризуют типичные для рынка ситуации и мотивы поведения участников сдел­ки. Субъективные факторы связаны с поведени­ем конкретного продавца, покупателя или посред­ника на стадии заключения сделки (например, ос­ведомленность, давление чрезвычайных обстоя­тельств, наличие семейной или деловой связи и т. д.).

Объективные факторы в основном являются экономическими. Под их воздействием формиру­ется средний уровень цен сделок. Объективные факторы делятся на макроэкономические и мик­роэкономические. К макроэкономическим факто­рам, влияющим на стоимость недвижимости, относятся: налоги, пошлины, инфляция, курс

доллара, уровни доходов и безработицы, степень развития экспортно-импортных операций и т. д. Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта оценки:

– местоположение – фактор, в большинстве случаев наиболее существенно влияющий на сто­имость недвижимости (учитываются уровни раз­вития конкретного региона, города, района мес­тоположения недвижимости и характер соседского

окружения);

– сейсмические факторы – особенно важны для сейсмоопасных районов, сейсмоустойчивость конструкции должна позволить выдержать любое землетрясение, возможное в данном регионе, или затраты для обеспечения сейсмозащиты учитыва­ются в итоговой оценке стоимости;

– экологические факторы – параметры окру­жающей среды, влияющие на эффективность и полезность объекта недвижимости (захламление территории объекта, тепловые, световые, шумо­вые, электромагнитные и радиационные парамет­ры окружающей среды и т.п.).

Существенно влияют на стоимость характери­стики самого оцениваемого здания:

– архитектурно-конструктивные и планиро­вочные решения проекта – фактор, отражающий соответствие недвижимости климатическим усло­виям, функциональность планировки, привлека­тельность внешнего вида и т.д.;

– наличие коммунальных услуг (газа, воды, электричества), в случае отсутствия которых при оценке рассчитываются расходы на подключение этих коммуникаций;

- наличие машин, оборудования и прочих ком­понентов, не связанных с недвижимостью, но оце­ниваемых вместе со зданиями;

-состояние здания (необходимость капиталь­ного ремонта учитывается покупателем при об­суждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимо­сти).

Таким образом, множеству различных опера­ций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости, величина раз­личных видов стоимости одного и того же объек­та может существенно отличаться. Наиболее ча­сто встречается оценка рыночной стоимости не­движимости.

Задача. На земельном участке стоимостью 50 тыс. р. организацией построен склад. Затра­ты на строительство составили 450 тыс. р. Объект (склад + земельный участок) может быть продан на рынке за 700 тыс. р., при этом его гарантиро­ванная продажа в кратчайшие сроки возможна только за 70 % от этой величины. Какие виды стоимости можно определить на основе этой ин­формации и какова их величина?