Используемая терминология и процесс оценки

Определение рыночной стоимости. Согласно Феде­ральному закона «Об оценочной деятельности в Россий­ской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ под рыноч­ной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, ког­да стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполне­ние;

– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

– объект оценки представлен на открытый рынок в фор­ме публичной оферты;

– цена сделки представляет собой разумное вознаграж­дение за объект оценки и принуждения к совершению сдел­ки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

– платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с Постановлением Правительства Рос­сийской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утвержде­нии стандартов оценки» рыночная стоимость объекта оцен­ки – это наиболее вероятная цена, по которой объект оцен­ки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон­куренции, когда стороны сделки действуют разумно, рас­полагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные об­стоятельства.

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных прин­ципов оценки – спроса и предложения, замещения, балан­са, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влия­ют такие экономические факторы, как полезность, покупа­тельная способность, дефицитность и т.д. Другими слова­ми, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения. С другой стороны, любой благора­зумный покупатель или инвестор будут стремиться к полу­чению максимальной отдачи от вложенных средств путем наиболее эффективного использования недвижимости. Оче­видно, что форма такого использования также будет зави­сеть от текущего состояния рынка, а стоимость недвижимо­сти при этом будет максимальной.

Для учета всех возможных точек зрения на цену недви­жимости оценщиками используются разные методы оцен­ки. В каждом конкретном случае исходя из специфики объекта определяются те методы, применение которых наи­более эффективно для данного объекта. Так как в любой текущий момент времени максимальная стоимость недви­жимости соответствует наиболее эффективному использо­ванию данной недвижимости, которое, в свою очередь, определяется текущим состоянием рынка, мы определяем наилучшее и наиболее эффективное использование объек­та.

Оцениваемые права. Оценка проводилась для права соб­ственности на оцениваемые помещения и права аренды зе­мельного участка.

Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, ч. I ст. 209, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по свое­му усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие зако­ну и иным правовым актам и не нарушающие права и инте­ресы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь соб­ственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право аренды может трактоваться как право вступле­ния в арендные отношения с собственником имущества.

Аренда представляет собой основанное на договоре сроч­ное возмездное владение и пользование землей, а также иным имуществом, необходимым арендатору для само­стоятельного осуществления хозяйственной или иной де­ятельности. (Основы законодательства Союза ССР и со­юзных республик об аренде, 1989 г., в редакции от 07.03.1991 г.)

Процесс оценки. Процесс оценки – последовательность этапов, выполняемых специалистом-оценщиком для опре­деления стоимости объекта оценки.

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1. Заключение с заказчиком договора об оценке. Оцен­щик обязан предоставлять заказчику информацию о требо­ваниях законодательства Российской Федерации об оце­ночной деятельности, требованиях к договору и отчету об оценке, о стандартах оценки.

2. Установление количественных и качественных ха­рактеристик объекта оценки, для чего Оценщик осуществ­ляет сбор и обработку правоустанавливающих докумен­тов, данных бухгалтерского учета и отчетности, информа­ции о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки и другой информации, связанной с объек­том оценки.

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки (анализ истории рынка, текущей конъюнктуры и тенденций, обоснование выбора аналогов объекта оценки).

4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расче­тов. Оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, самостоятельно определяя в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки.

5. Обобщение результатов, полученных в рамках каж­дого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Оценщик определяет ито­говую величину стоимости объекта оценки на основе полу­ченных результатов в рамках каждого из подходов к оцен­ке. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Эта итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требова­ний, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оцен­ки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сдел­ки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

6. Составление и передача заказчику отчета об оценке. Отчет об оценке–документ, содержащий обоснование мне­ния Оценщика о стоимости имущества. На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, све­дены воедино и изложены в виде отчета, который переда­ется Заказчику.

 

АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО ОКРУЖЕНИЯ

Местонахождение объекта оценки: г. Н-ск. Состав объекта оценки: земельный участок площадью 0,62 га и здание склада.

 

ОПИСАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Описание земельного участка, на котором расположено здание склада, приведено в таблице:

Описание земельного участка

 

 

Местоположение участка	г. Н-ск, Ленинский район, между ул. А и пр. В, ул. С и ул. Д
Кадастровый номер участка
Форма участка	Сложная
Площадь участка, м2
Рельеф участка	Ровный
Водные ресурсы	Нет информации
Экологическое состояние	Удовлетворительное
Оцениваемые улучшения участка	Здания ЗАО«АВИ»:
Инв. номер Наименование
116 Склад шиферный
Описание окружения	Со стороны пр. И, ул. А и ул. В распо­ложена жилая и административная застройка, со стороны ул. С – про­мышленные предприятия
Окружающий тип землепользования	Административная и жилая застройка
Транспортная доступность	По ул. А и ул. С
Инженерные сети и коммуникации	Водоснабжение, канализация, тепло­снабжение, электроснабжение
Разрешенное использование	Эксплуатация зданий и сооружений, находящихся на участке
Имущественные права	Оценщику был предоставлен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, заключенный между мэрией г. Н-ска и ЗАО «АВИ» на основании постановле­ния мэрии от... г. №....

 

ОПИСАНИЕ УЛУЧШЕНИЙ

Оценщик использует наименование улучшений, входя­щих в состав объекта оценки согласно обозначениям, со­гласованным с Заказчиком.

Улучшения – здания, сооружения и все изменения, яв­ляющиеся результатом деятельности по преобразованию свободного и неосвоенного земельного участка для целей его использования, постоянно закрепленные на нем.

Общие сведения об улучшениях приведены в таблице:

Общие сведения об улучшениях

 

 

 

 

 

Здания и сооружения, входящие в состав объекта оценки	Инв. номер Наименование строения Площадь об- щая
Склад 411,5
Текущее использова­ние зданий	Обслуживающ его назначения
Собственник	ЗАО «АВИ»
Адрес собственника	630016, г. Н-с к
Описание прав соб­ственности	Согласно спра данной Комит венным имущ области (дале расположенно включено в ус является его с вке № 104-с от 12. етом по управлени еством Администра е КУГИ), следующе е по адресу: г. Н-с тавный капитал ЗА обственностью: 10.99 г., вы­ю государст­ции Н-ской е имущество, к, ул..... 15, О «АВИ» и
Инв. номер Наименование ст роения
1 1 6 склад
Также Оценщ мация городск ризации г. Н-с здание склада гласно разъяс в администра указанное в и «АВИ» показа 116. Для целе собственности верным ику была предоста ого бюро техничес ка (далее БТИ) по (№ 22115 от 11.01 нениям, полученны ции ЗАО «АВИ», зд нформации БТИ, в но под инвентарны й оценки Оценщик на оцениваемый влена инфор­кой инвента­форме 1-РП на.99 г.). Со­м Оценщиком ание склада, учете ЗАО м номером считает право объект досто­
Физические характе­ристики	Общая площа ставляет 41 1, 22,1 кв.м и ши имеет кирпичн за счет которы 370 кв.м. Выс Строительный паспорта раве дь складского поме 5 кв.м при длине зд рине 18,62 кв.м. Зд ые стены толщино х полезная площа ота помещений сос объем по данным н 2500 куб.м щения со­ания ание склада й около 90 см, дь составляет тавляет 6,0 м. технического
Хронологический возраст	32 года (объе кт построен в 1969 г.)

 

Фотографии и подробные описания элементов объектов приводятся в Приложении к отчету об оценке.