Согласование результатов в итоговую оценку стоимости

В настоящей работе по оценке использованы три подхо­да, которые позволяют наиболее корректно оценить величи­ну рыночной стоимости объекта. Так как имеется три воз­можные величины стоимости объекта, то нужно каждому из подходов придать весовой коэффициент и определить иско­мую стоимость.

В данном случае наибольший весовой коэффициент (55%) присваивается доходному подходу, поскольку объек­том оценки являются складские помещения, которые сда­ются в аренду и, соответственно, приносят определенный доход.

Затратному подходу присвоен наименьший коэффициент (10%) по той причине, что на строительство объекта требуется много времени, а также возможно несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости за­тратам на новое строительство аналога.

Н-ский рынок недвижимости на сегодняшний день доволь­но хорошо развит и структурирован, в связи с этим досто­верность используемой информации риэлтерских агентств достаточна высока. Поэтому сравнительному подходу при­дается весовой коэффициент – 0,35.

Таким образом, применяя различные подходы к оценке стоимости объекта, мы пришли к следующим результатам:

 

Подход к оценке	Стоимость, тыс. р.	Вес, %	Значение, р.
Затратный	1 128029
Сравнительный			211 295
Доходный	561 152		308 633
Итого	–		632 731

 

В итоге при согласовании получается следующий резуль­тат: 632 731 р. По мнению оценщика, этот результат можно округлить до 630 000 р.

 

 

Рыночная стоимость объекта оценки на 02.11.2001 г. составляет 630 000 (шестьсот тридцать тысяч) рублей, доверительный интервал (+/-) 15%.

Генеральный директор

 

ЗАО «Независимая оценка» А.И. Гуськов

Эксперт-оценщик В.А. Петров

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

СТОИМОСТИ

ИНВЕСТИРУЕМОГО

КАПИТАЛА НА ОСНОВЕ

КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА

Для анализа обоснованности финансирования инвестиций в недвижимость необходимо знать некоторые элементы финансовой математики и модели преобразования доходов от недвижимос­ти в текущую стоимость, рассмотрению которых посвящена данная глава.

Большее внимание уделено разбору капитали­зации дохода по норме отдачи, так как примене­ние этого метода предполагает наиболее подроб­ный анализ потоков инвестиционного дохода: учи­тывается характер изменения денежных потоков, последовательно анализируются решения инвес­торов.

 

ПРЯМАЯ КАПИТАЛИЗАЦИЯ

Основные методы капитализации - метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал (рис. 3.1).

На выбор метода капитализации в каждом кон­кретном случае оказывают влияние следующие

 

Рис. 3.1. Классификация основных методов ка­питализации

 

факторы: тип недвижимости, эффективный воз­раст и срок экономической жизни объекта, досто­верность и обширность информации, характерис­тики дохода от объекта оценки (величина, про­должительность поступления, темпы изменения). Наиболее часто используются следующие ме­тоды капитализации:

– прямая капитализация, когда стоимость объекта определяется делением чистого годового дохода на ставку капитализации;

– метод валовой ренты, основанный на оцен­ке имущества с учетом величин потенциального или действительного дохода и валового рентного множителя;

– метод дисконтирования денежных пото­ков – оценка объекта, когда денежные потоки поступают неравномерно, произвольно изменяют­ся, при этом учитывается степень риска, связан­ного с использованием имущества;

– метод остатка – оценка имущества с уче­том влияния отдельных факторов образования дохода (в сочетании с методом остатка можно

использовать методы и прямой капитализации, и капитализации дохода по норме отдачи);

– метод ипотечно-инвестиционного анализа – оценка имущества, основанная на учете сто­имости собственного и заемного капиталов.

Выбор конкретного способа капитализации оп­ределяется характером и качеством ожидаемых доходов.

В сложившихся условиях экономической и по­литической нестабильности в России, из-за слож­ности формирования достоверных прогнозов, широко применяется метод прямой капитализа­ции, не требующий такого тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме отдачи.

Прямая капитализация – оценка имущества при сохранении стабильных условий его исполь­зования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Ставка капитализации обычно рассчитывает­ся на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога.

Рассмотренная в предыдущей главе базовая фор­мула доходного подхода при прямой капи­тализации обычно применяется в следующем виде:

 

 

где PV – текущая стоимость недвижимости, NOI -ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год, Rо – общая ставка капитализации.

В качестве NOI может использоваться норма­лизованный чистый операционный доход за 1 год, получаемый путем усреднения дохода за несколь­ко лет.

Ставка капитализацииR0 отражает риски, ко­торым подвергаются средства, вкладываемые в актив. Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных усло­вий, в которых функционирует объект оценки: информации о доходах и ценах сделок на основе выборки по сопоставимым объектам, источниках и условиях финансирования сделок, возможнос­ти корректного прогноза относительно стоимос­ти объекта в конце прогнозного периода.

Возможна прямая капитализация с примене­нием валового рентного множителя

 

V = I х RM.

 

Валовой рентный множитель (RM) – сред­нестатистическое отношение рыночной цены к по­тенциальному или действительному валовому до­ходу определенного вида имущества.

Основные условия применения метода прямой капитализации:

- период поступления дохода стремится к бес­конечности;

- величина дохода постоянна;

- условия использования объекта стабильны; -не учитываются первоначальные инвести­ции;

- одновременно учитывается возврат капита­ла и дохода на капитал.

При прямой капитализации используются

модели, основанные на определении стоимости недвижимости делением типичного чистого опе­рационного дохода на общую ставку капитализа­ции, полученную на основе анализа отношений дохода и цен продаж аналогов объекта оценки.

Приведем примеры некоторых моделей прямой капитализации:

Стоимость собственного капитала =

Приток наличных денег Ставка дохода на собственный капитал

Первоначальная сумма закладной =

Ежегодные платежи по обслуживанию долга Ставка процента по закладной

Преимущества метода прямой капитализации:

– простота расчетов;

– малое число предположений;

– отражение состояния рынка;

– дача хороших результатов для стабильно функционирующего объекта недвижимости с ма­лыми рисками (здание с одним арендатором и дол­госрочной арендой).

Наряду с достаточной простотой применения метода, следует учитывать сложность анализа рынка и необходимость внесения корректировок на различия между сравниваемыми объектами. Метод не следует применять, если отсутствует информация о рыночных сделках; объект нахо­дится на стадии строительства или реконструк­ции или если объект подвергся серьезным разру­шениям.

Ставка капитализации применяется при пре­образовании будущих доходов от недвижимости в ее текущую стоимость.

Для расчета ставки капитализации использу­ются метод сравнения продаж, метод коэффици­ента покрытия долга, метод инвестиционной груп­пы, метод коэффициента действительного вало­вого дохода, метод остатка.

Метод сравнения продаж –- основной метод определения общей ставки капитализации. При определении ставки капитализации для объекта оценки сначала рассчитывают ставку капитализации по каждому из проданных аналогов по формуле

 

 

где SPi – цена продажи i-аналога.

Затем с учетом методов математической ста­тистики, весового коэффициента xi, отражающе­го степень похожести каждой из продаж на объект оценки, выбирается общая ставка капитализации

 

 

В качестве Ri может применяться ставка ка­питализации для альтернативных инвестиций с аналогичной степенью риска, тогда хi - весовой коэффициент i-й инвестиции.

У анализируемых аналогов объекта оценки должны быть похожи следующие характеристи­ки: оставшийся срок экономической жизни, уро­вень операционных расходов, величины реверсии и коэффициенты потерь, риски, соотношение сто­имостей земли и зданий, дата продажи, способ наилучшего и наиболее эффективного использо­вания, условия финансирования, уровень каче­ства управления. К тому же не должны принци­пиально отличаться местоположение и отделка объектов.

Метод коэффициента покрытия долга при­меняется, если при финансировании инвестиций в недвижимость используется заемный капитал.

Коэффициент покрытия долга DCR рассчиты­вается следующим образом:

 

 

где DS – ежегодное обслуживание долга.

Общая ставка капитализации определяется по формуле

 

 

где R0 – общая ставка капитализации; т – доля заем­ных средств:

 

 

где Vт – стоимость заемных средств, или сумма креди­та; V – стоимость объекта; Rm – ставка капитализа­ции для заемных средств:

 

Данные для расчетов методом коэффициента покрытия долга легко доступны, однако этот ме­тод дает ориентировочное значение ставки капи­тализации в случаях, когда рыночные данные не­достаточно надежны. Поэтому метод коэффици­ента покрытия используется только как коррек­тирующий.

Метод инвестиционной группы используется, если для приобретения недвижимости привлека­ется заемный капитал. При этом ставка капита­лизации может быть рассчитана как относитель­но финансовых, так и относительно физических составляющих.

Метод инвестиционной группы для финансо­вых составляющих. Ставка капитализации яв­ляется средневзвешенной величиной, учитываю­щей интересы как собственного, так и заемного капитала:

 

 

где Re – ставка капитализации для собственного ка­питала, которая определяется из данных по сопостави­мым объектам делением значения дохода до налогооб­ложения на величину собственного инвестированного капитала; Rm – ставка капитализации для заемных средств.

Метод инвестиционной группы для физичес­ких составляющих. Ставка капитализации оп­ределяется по формуле

 

 

где L – доля стоимости земли в общей стоимости не­движимости; RL - ставка капитализации для земли; Rb – ставка капитализации для улучшений.

Ставка капитализации для земли рассчитыва­ется как отношение дохода, приходящегося на землю, к стоимости земли. Ставка капитализа­ции для улучшений определяется из отношения дохода, приходящегося на улучшения, к стоимо­сти улучшений.

Метод коэффициента действительного вало­вого дохода применяется, если есть данные об операционных расходах и величине действитель­ного валового дохода:

 

 

где OER – коэффициент операционных расходов; EGIM – коэффициент действительного валового дохода.

При прямой капитализации для расчета сто­имости объекта могут применяться коэффициен­ты валового дохода и техника остатка.

Применение коэффициентов валового дохода. Если нет данных по операционным расходам, ис­пользуются показатели валового дохода, которые умножаются на следующие соответствующие ко­эффициенты:

-GRM – коэффициент валовой ренты, если период равен месяцу;

- GIM – коэффициент валового дохода, если период равен году.

Эти коэффициенты определяются соотношени­ем дохода и цены продаж объектов и являются обратными величинами ставок капитализации.

Стоимость собственности в этом случае опре­деляется следующим образом:

 

V = PGI-PGIM,

 

Или

 

V = EGI-EGIM,

 

где PGI – потенциальный валовой доход; PGIM – ко­эффициент потенциального валового дохода, рассчитаный по данным об аналогах объекта оценки:

 

 

EGI – действительный валовой доход; EGIM – коэффициент действительного валового дохода:

SPa – цена продажи аналога объекта оценки.

Метод остатка применяется в случаях, ког­да известна стоимость одной составляющей объек­та оценки. Различают методы остатка для земли и зданий, собственного и заемного капитала.

Последовательность применения метода ос­татка:

- расчет части годового дохода, которая прихо­дится на составляющую с известной стоимостью;

- расчет части годового дохода, которая прихо­дится на составляющую с неизвестной стоимостью;

-расчет стоимости неизвестной компоненты;

- определение стоимости собственности сложе­нием стоимостей ее составляющих.

Рассмотрим метод остатка для зданий, когда из­вестна стоимость земельного участка. Расчеты бу­дут выполняться в соответствии с указанной выше последовательностью по следующим формулам:

 

 

где IL – годовой доход, относимый к земле; VL – сто­имость земли; RL – ставка капитализации для земли.

 

 

где 1b – годовой доход, приходящийся на здание; I0 – общий годовой доход, приносимый собственностью.

 

 

где Vb – стоимость здания; Rb – ставка капитализации для зданий.

 

 

где V - стоимость собственности.

Аналогично применяются:

- метод остатка для земли – когда стоимость здания можно определить достаточно точно;

- метод остатка для собственного капитала -если возможно определить срок ипотечного кре­дита и размер годового платежа по обслужива­нию долга;

- метод остатка для заемного капитала – ког­да известна стоимость собственного капитала. В целом, расчеты методом прямой капитали-

зации требуют наличия данных о продажах со­поставимых аналогов. Капитализация доходов по норме отдачи менее зависима от рыночных дан­ных, однако этот метод должен отражать факти­ческие ожидания и предпочтения потенциальных покупателей подобных объектов.