Методы ипотечного кредитования

Метод аннуитетного кредитования. Аннуи­тетный (типовой ипотечный кредит) – самоамор­тизирующийся кредит с фиксированной процент­ной ставкой, по которому предусмотрены равно­великие периодические (как правило, ежемесяч­ные) платежи.

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кре­диту. Величина платежа определяется как сум­ма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение сро­ка действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с уче­том текущей стоимости денежного потока.

Максимальный срок кредитования будет коро-. че остаточной экономической жизни объекта фи­нансирования.

При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора:

- основная сумма кредита,

- срок (остаточный) погашения кредита,

- процентная ставка.

Пример. Рассмотрим порядок расчета ве­личины выплат по кредиту, если известно, что основная сумма кредита составляет 900 тыс. р., срок кредитования – 5 лет, ставка процента -24% в год (2 % ежемесячно).

Ежемесячные платежи должны быть более 2%, и, соответственно, более 18 тыс. р., так как 18 тыс. р. – проценты по кредиту за 1-й месяц.

Рассчитаем ежемесячный фактор фонда возме­щения, учитывая, что 5 лет = 60 месяцев, став­ка процента = 2% в месяц:

 

 

Ежемесячные платежи для погашения креди­та и выплаты процентов в течение 5 лет:

900 х (0,02 + 0,008768) = 25,9 тыс.р.

То есть достаточными для покрытия основной суммы и выплаты процентов по кредиту будет 25,9 тыс. р. в месяц. При этом в 1-й месяц 18 тыс. р. будет направлено на выплату процен­тов, а 7,9 тыс. р. (фонд возмещения) – на пога­шение основной суммы кредита. Через месяц ос­таток кредита составит 892,1 тыс. р.:

900 – 900x0,008768 -= 900 – 7,9 = 892,1 тыс.р.

Процент во второй месяц составит 2% от 892,1 тыс. р., или 17,8 тыс.р. На погашение основной суммы в этом месяце будет направлено

25,9 - 17,8 = 8,1 тыс. р.

Таким образом, при последующих платежах сумма, направляемая на погашение основной сум­мы, будет увеличиваться. За 5 лет ежемесячны­ми платежами в 25,9 тыс. р. кредит будет полно­стью погашен.

Такой тип ипотечного кредита позволяет рав­номерно распределить нагрузку по возврату за­емных средств.

Другие типы ипотечных обязательств предпо­лагают переменные платежи. Ипотечные креди­ты с переменными платежами, аналогично само­амортизирующимся кредитам с равновеликими платежами, анализируются как инвестиции, при­носящие доход. Рассмотрим методы кредитова­ния с переменными платежами.

Метод ипотечного кредитования с фиксиро­ванной выплатой основной суммы. Кредиты та­кого типа называют «пружинными». В этом слу­чае особенности условий кредитования следую­щие:

-периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга;

-выплаты процентов на оставшуюся часть долга,

Разновидность: несколько лет только процент­ных платежей, а потом равные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кре­дита.

Метод кредитования с «шаровым» платежом. В этом случае предусматривается выплата боль­шей части или всей суммы кредита, т.е. «шаро­вой» платеж в конце срока кредитования.

Разновидности методов кредитования с «ша­ровым» платежом:

- отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачива­ется вся сумма кредита и начисленный слож­ный процент, например, кредиты под освоение земли;

- выплата в течение кредитного периода толь­ко процентов, в конце срока погашение задол­женности «шаровым» платежом;

-частичная амортизация с итоговым «шаро­вым» платежом.

Схемы кредитования с «шаровым» платежом применяются при финансировании нового строи­тельства и проектов по освоению земли.

Метод ипотечного кредитования с перемен­ной процентной ставкой. Основные характери­стики, присущие ипотечным кредитам с перемен­ной процентной ставкой:

- процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном до­говоре финансовым индексам, например, по ин­дексу государственных ценных бумаг;

- может быть установлен максимальный и ми­нимальный уровень процентной ставки, выпла­чиваемой заемщиком;

- корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с уче-

том преобладающих процентных ставок в этот период;

- может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок относительно пре­дыдущего периода;

- в договоре по данному типу кредитов может быть предусмотрено досрочное погашение после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досрочное погашение;

- могут действовать условия кредита до мо­мента продажи собственности, дающие кредито­ру право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка кредита, т. е. пе­редача обязательств по существующему кредиту новому владельцу собственности может быть за­прещена, что дает возможность кредитору повы­сить процентную ставку в соответствии с теку­щей рыночной ситуацией.

Некоторые типы ипотечных кредитов с пере­менной нормой процента допускают их конвер­тацию в кредиты с постоянной нормой процента, которая обычно устанавливается на рыночном уровне на момент конвертации:

- на первой стадии устанавливается перемен­ная процентная ставка, которая в среднем на 2% ниже, чем по ипотечным кредитам с фиксирован­ной ставкой, что привлекательно для заемщика;

- на второй стадии в течение определенного срока (13–16-й месяцы периода кредитования) осуществляется конвертация ипотеки с перемен­ной ставкой в ипотеку с фиксированной ставкой процента.

В ставке процента по кредиту учитывается риск, которому подвергается кредитор, отдавая

свои деньги в пользование заемщику. Таким об­разом, ставка процента включает безрисковую ставку, премию за риск и компенсацию инфля­ции. В условиях нестабильной экономической ситуации наблюдается периодический, нередко не­предсказуемый рост процентных ставок. В слу­чае фиксирования процентных ставок на весь срок кредитования кредитор может понести существен­ные убытки. Метод кредитования с переменной ставкой процента позволяет защитить участни­ков кредитной сделки от непредвиденного роста ставок процента.

Кредиты с переменной процентной ставкой обладают более высокой степенью риска невыпол­нения обязательств, по сравнению с кредитами, процентная ставка по которым фиксируется, что объясняется двумя причинами. Во-первых, заем­щик может не справиться с фактическими тем­пами инфляции, и его доходы не позволят произ­водить погашение кредита. Во-вторых, ограни­чение уровня изменения нормы процента может привести к негативной амортизации – увеличе­нию невыплаченного остатка кредита вследствие того, что ограниченный размер регулярных пла­тежей недостаточен для покрытия процентов по кредиту. В этом случае накопленные остатки пла­тежей по процентам добавляются к остатку кре­дита до тех пор, пока ограничения на размер пла­тежа не изменятся и не наступит процесс обыч­ной амортизации. При этом остаток кредита мо­жет превысить его начальную сумму и темпы уве­личения стоимости недвижимости.

Основные типы ипотечных кредитов с перемен­ной процентной ставкой:

- кредиты с корректируемой процентной став­кой;

- кредиты с пересматриваемой процентной ставкой;

- кредиты с индексируемыми платежами. Кредитование с корректируемой процентной

ставкой. При таком финансировании предусмат­ривают два варианта:

- корректировку процентной ставки с соответ­ствующим увеличением платежей по кредиту;

- корректировку процентной ставки без изме­нения величины периодических платежей, но с изменением срока погашения кредита.

При этом корректировка проводится в соот­ветствии с изменением принятого за основу ин­декса.

Кредитование с пересматриваемой процент­ной ставкой. Это кредиты с фиксированной став­кой процента и размером платежа, по которым предусматривается периодический (один раз в 3–5 лет) «шаровой» платеж остатка кредита, сразу же рефинансируемый по текущей ставке процента.

Кредитование с индексируемыми платежами. Такие кредиты отличаются тем, что ставка про­цента фиксируется на весь срок кредитования. Однако остаток кредита и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствии с те­кущей нормой инфляции.

По таким кредитам начальные платежи мень­ше, что привлекательно для заемщика. Однако платежи регулярно корректируются, и если тем­пы роста доходов заемщика будут ниже темпов инфляции, возможна ситуация, при которой заемщик не сможет выполнять обязательства по кредитному договору.

От темпов роста инфляции могут отставать и темпы увеличения стоимости недвижимости. Тог­да остаток кредита может превысить стоимость собственности, что тоже, возможно, станет при­чиной невыполнения заемщиком обязательств.

Метод кредитования с регулируемой отсроч­кой платежей. Отличается доступностью для се­мей заемщиков и обеспечивает кредиторам до­статочный доход на инвестиции. Выплаты по та­кому кредиту не превышают 30% от дохода се­мьи на протяжении всего кредитного периода.

Достаточный доход определяется как доход, превышающий вмененные издержки кредитора на предоставление кредитов такого типа. В ка­честве основы для определения вмененных из­держек берется доход, который получал бы кре­дитор в результате операций на межбанковском рынке кредитов. Процентная ставка по кредиту с регулируемой отсрочкой платежей устанавли­вается на несколько пунктов выше, чем ставка процента на межбанковском кредитном рынке и изменяется вслед за ставкой по межбанков­скому кредиту, а кредитор получает доход по ставке, превышающий межбанковскую. Может применяться кредитование с корректировкой на уровень инфляции, тогда ставка по кредиту пре­вышает уровень инфляции и изменяется в соот­ветствии с ним.

Первоначальные платежи по кредиту невели­ки. Чтобы обеспечить получение кредитором со­ответствующей прибыли, размер платежей со временем увеличивается. При этом из-за инфляции реальный уровень возросших платежей ос­тается приемлемым для заемщика.

Для регулирования отсрочки платежей исполь­зуют две процентные ставки: одна используется для расчета суммы ежемесячной задолженности заемщика, вторая, более низкая процентная став­ка, – для расчета его ежемесячных платежей. Ставка, применяемая для расчета задолженности по процентам, называется «контрактной» и оп­ределяется как фиксированное повышение над уровнем межбанковской процентной ставки. Став­ку, применяемую для расчета платежей, называ­ют «ставка платежей». Она устанавливается на уровне, несколько превышающем разницу меж­ду контрактной ставкой и ставкой процента по межбанковскому кредиту.

Пример. Межбанковская ставка составляет 6,5 % в месяц, тогда контрактная может быть на уровне 7% в месяц. Превышение контрактной ставки над межбанковской будет в этом случае 0,5 процентных пункта в месяц. Ставка плате­жей будет несколько выше этих 0,5 процентных пункта и может быть равной 0,8 % в месяц.

Задолженность заемщика по процентам рассчи­тывается на основе контрактной ставки. Разни­ца между этой задолженностью и более низкими платежами, величина которых рассчитывается на основе ставки платежей, прибавляется к общей сумме непогашенного долга. Для того чтобы за оставшийся кредитный период была погашена эта увеличивающаяся сумма кредита, размер плате­жей периодически пересматривается. Рост пла­тежей при этом несколько ниже, чем ставки меж­банковского кредита: если межбанковская ставка останется на уровне 6,5 % в месяц, платежи будут увеличиваться только на 6,2 % в месяц (7% • - 0,8% = 6,2%). То есть разница между контрактной ставкой (7% в месяц) и ставкой пла­тежей (0,8% в месяц) составит 6,2%, что мень­ше межбанковской ставки 6,5 % в месяц.

Методы ипотечного кредитования с переза­кладываемым залогом основаны на схемах фи­нансирования, которые предусматривают воз­можность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не пога­шенного на момент продажи собственности. Обя­зательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.

При отсутствии достаточного количества де­нежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке.

Возможно использование двух методов фи­нансирования сделки:

- прямая оплата остатка кредита и взятие но­вого кредита на сумму, позволяющую полностью оплатить собственность;

- принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита на сумму, недостатющую для оплаты сделки, причем обеспече­нием второго кредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет значительно рискованнее, что повлечет установление более высокой процентной ставки по кредиту.

Такие схемы финансирования вложений в не­движимость могут быть использованы и для рефинансирования: владелец может взять новый кредит под эту же собственность под более высо­кую норму процента, выплатить обязательства

по старому кредиту, а разницу использовать для своих срочных нужд.

Однако при этом увеличивается риск заемщи­ка, связанный с возможной потерей права выку­па заложенной собственности: соблюдение заем­щиком графика платежей при расчетах со вто­рым кредитором не гарантирует того, что этот кредитор выполняет обязательства по платежам первому кредитору, вследствие чего заемщик мо­жет потерять право выкупа.

Методы ипотечного кредитования с участи­ем представляют собой схемы финансирования, при которых кредитор непосредственно участву­ет в инвестировании: кредитор одновременно по­лучает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности.

Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности перехо­дит к инвестору, кредитор только получает пра­во на часть денежного потока, связанного с каче­ством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на полу­чение своей части дохода от собственности, а за­емщик получает более льготные условия креди­тования, в частности, применяется более низкая процентная ставка.

Ипотечные кредиты с участием привлекатель­ны для кредитора по следующим причинам:

– такие схемы финансирования позволяют за­щитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции;

- уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщиком.

Но часть дохода от недвижимости, которую предполагает получить кредитор, имеет большую степень риска. Для уменьшения риска снижения дохода от недвижимости кредиторы включают в договоры статьи о периодических проверках качества управления собственностью. При уча­стии относительно увеличения стоимости есть риск того, что стоимость недвижимости не уве­личится.

Привлекательность ипотечного кредита с уча­стием для заемщика:

- платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кредитов;

- меньшие периодические платежи являются стимулом для реализации заемщиком инвести­ционного проекта, требующего больших затрат капитала.

Однако в случае существенного роста стоимос­ти и дохода от недвижимости увеличивающиеся выплаты кредитору могут не компенсироваться снижением процентной ставки.

Метод ипотечного кредитования с ростом платежей. Применяется для заемщиков, рассчи­тывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования:

-минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом;

- на определенном этапе начинаются равнове­ликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита.

При кредитовании с ростом платежей задает­ся последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы вре­мени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

Такие схемы финансирования удобны для пред­принимателей: в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который мо­жет интенсивно развиваться.