Оценка недвижимости доходным подходом

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ доходного ПОДХОДА

 

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, долж­на соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Для оценки недвижимости на основе доходного подхода необходимо иметь пред­ставление об инвестициях и их мотивации, разби­раться в финансовых механизмах, имеющихся в распоряжении инвестора. Например, потенциаль­ная норма прибыли может быть увеличена за счет использования заемных средств.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости не­движимости на основе данного подхода считают ее сдачу в аренду. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода – процесс, определя­ющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Базовая формула доходного подхода:

где V – стоимость недвижимости, I – ожидаемый до­ход от оцениваемой недвижимости, R – норма дохода или прибыли.

В упрощенном вари­анте применение капи­тализации дохода для определения стоимости, приносящей доход не­движимости, можно представить в виде лег­ко запоминающейся мо­дели (рис. 2.7). В тре­угольнике объединены доход, стоимость и нор­ма прибыли. При этом короткая горизонтальная

 

рис. 2.7 Модель капитализа­ции дохода

 

грань считается за знак деления, вертикаль­ная – за знак умножения.

Любую неизвестную величину, расположен­ную внутри треугольника, легко найти по сле­дующим уравнениям:

 

IRV-формула представляет собой основное уравнение доходного подхода.

Существуют разные методы капитализации, разные способы измерения величин дохода и нор­мы прибыли. Под доходом обычно подразумева­ют чистый операционный доход, который спо­собна приносить недвижимость за год, под нор­мой прибыли – коэффициент или ставку капи­тализации.

Коэффициент капитализации – норма дохо­да, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два основных направления капитализации: прямая капитализация и капитализа­ция дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривается две величины: годовой доход и ставка капитали­зации.

Ставка капитализации – отношение рыноч­ной стоимости имущества к приносимому им чи­стому годовому доходу, применяется для преоб­разования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость.

Ожидаемый доход от объекта оценки опреде­ляется в результате анализа доходов в течение периода владения недвижимостью. При этом учи­тывается, предполагается ли рост или уменьше­ние доходов, каков риск вложений в недвижимость для собственного и заемного капитала.

При капитализации дохода по норме отдачи на капитал учитывается темп изменения дохода, применяются функции сложных процентов, рас­считывается ставка дисконтирования, анализи­руются составляющие ставки капитализации.

Ставка дисконтирования – норма сложного процента, которая применяется при пересчете на определенный момент времени стоимости денеж­ных потоков, возникающих в результате исполь­зования имущества.

Оценка объектов доходным подходом осуще­ствляется в несколько этапов (рис.2.8).

Для получения результата оценки на основе доходного подхода изучаются данные об ожидае­мом валовом доходе от недвижимости и его со­кращении по причине неполной загрузки объек­та, характере и продолжительности потока дохо­дов от владения недвижимостью, убытках от недобора

 

Рис. 2.8. Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом

 

сумм арендной платы, ожидаемых еже­годных эксплуатационных расходов, предполага­емом доходе от последующей перепродажи объек­та. Сначала анализируются данные о доходах и убытках объекта оценки, затем эти данные срав­ниваются с информацией об аналогах.

АНАЛИЗ доходов и РАСХОДОВ

Оценку недвижимости на основе доходного под­хода начинают с определения потенциального валового дохода.

Потенциальный валовой доход – максималь­ный доход, который способен приносить оцени­ваемый объект недвижимости. Он определяется путем расчета суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100 % - й загрузке площадей. Вели­чина ожидаемого дохода прогнозируется на осно­ве собранных данных об источниках и величине валового дохода за предшествующие дате оценки периоды: сначала определяется общий доход, ко­торый приносит оцениваемая недвижимость, за­тем. полученные цифры сравниваются с данными о доходности аналогичных объектов.

При анализе учитывается доход на сравнитель­ную единицу измерения. Могут быть использова­ны следующие единицы сравнения:

-для административных зданий - 1м2 об­щей или фактически занимаемой арендаторами площади;

-для гостиниц, домов – комната, квартира;

- для складов - 1 м3;

-для автостоянок и гаражей – 1 место.

Расчет потенциального валового дохода про­изводится на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг для сопоставимых объектов недвижимости. Различа­ют рыночную и контрактную арендную плату. Рыночная арендная плата может меняться в пе­риод действия договора аренды, а контрактная является постоянной в этот период. Рыночная арендная плата – величина арендной платы, ко­торая преобладает на рынке недвижимости сопо­ставимых объектов, а контрактная – конкрет­ная сумма, которая была достигнута в результа­те переговоров арендодателя и арендатора.

Необходимо учитывать разницу между рыноч­ной, которая должна использоваться в доходном подходе, и контрактной арендной платой. Для ус­тановления соответствия рыночной арендной пла­ты и контрактной необходимо провести анализ договоров аренды в целях выявления условий, спо­собных повлиять на величину последней, напри­мер: каков срок заключения договора об аренде, так как могли измениться условия на рынке; су­ществовала ли деловая, семейная и другая связь между владельцем и арендатором; предоставлялась ли арендатору возможность благоустройства арен­дуемого помещения в счет арендной платы; не было ли частичного финансирования арендатором будущего приобретения объекта.

Если у сравниваемых объектов имеются суще­ственные отличия, то целесообразно проводить корректировку данных. Для этого следует исполь­зовать методы расчета и внесения корректиро­вок, применяемые при сравнительном анализе продаж (см. п. 2.5). Только при оценке стоимос­ти доходным подходом анализируется влияние имеющихся различий не на цены продаж, а на величину дохода, приносимого объектом. В слу­чае отсутствия на рынке необходимых данных, корректировки определяются на основании мне­ния оценщика.

Таким образом, расчет потенциального вало­вого дохода сводится к определению величины всего дохода, который может принести оценивае­мая недвижимость начиная с первого после даты оценки года при условии полной загрузки пло­щадей без учета расходов по ее эксплуатации.

Затем определяется действительный валовой доход.

Действительный валовой доход – потенци­альный валовой доход за вычетом потерь от не­доиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

Основная формула определения действительно­го валового дохода

 

EGI=PGI - V&L,

 

где EGI – действительный валовой доход от объекта; PGI – потенциальный валовой доход; V&L – потери арендной платы из-за наличия вакантных помещений и безнадежных платежей.

Для определения действительного валового до­хода от объекта, сдаваемого в аренду, требуется из суммы потенциального валового дохода вы­честь рассчитанные убытки из-за наличия поме­щений без арендаторов. Простои сдаваемого в аренду помещения могут быть как хронически­ми, так и между сменой арендаторов.

Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный период времени об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления, учитываются текущая си­туация на соответствующем сегменте рынка не­движимости и тенденции ее изменения.

После определения действительного валового до­хода рассчитывается чистый операционный доход.

Чистый операционный доход – действитель­ный валовой доход от объекта оценки за исклю­чением операционных расходов.

 

NOI= EGI - ОЕ,

 

где N0I – чистый операционный доход; ОЕ – опера­ционные расходы.

Операционные расходы – расходы на поддер­жание воспроизводства дохода от имущества.

Как правило, расходы владельца недвижимос­ти делятся на постоянные расходы (FE), пере­менные расходы (VE) и резервы (RR):

 

ОЕ = FE + VE +RR.

 

Постоянные расходы – расходы, которые практически не зависят или незначительно зави­сят от. степени эксплуатации недвижимости. К ним относятся расходы на страхование объекта недвижимости и оплату налога на имущество.

Переменные расходы – эксплуатационные расходы, которые необходимы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Расчет затрат по эксплуатации объекта оценки основывается на анализе фактических затрат по его содержанию с учетом типичных затрат на данном рынке. За­траты на содержание общественных зданий мо­гут значительно превышать стоимость нового строительства. Переменные расходы зависят от стоимости строительства, площади и техничес­ких характеристик здания, особенностей инже­нерных решений. К переменным расходам отно­сятся затраты на коммунальные услуги, расхо­ды по управлению объектом (выплаты админис­тративному персоналу за заключение арендных договоров на имеющиеся площади, надзор за своевременностью арендных платежей, поддер­жание функциональной пригодности объекта), за­работная плата обслуживающему персоналу, расходы на обеспечение безопасности, содержа­ние территории.

Резервы – расходы, связанные с объектом не­движимости, которые необходимо произвести только один раз в несколько лет, а также расхо­ды, величина которых сильно изменяется с тече­нием времени. Например: замена ковровых по­крытий, лифтов, охранной сигнализации, благо­устройство пешеходных дорожек, подъездов к зданию, расходы по замене элементов строения со сроком службы меньше срока его экономичес­кой жизни, в частности, кровли и труб.

Пример расчета чистого операционного дохо­да представлен в табл. 2.4.

Величину чистого операционного дохода, оп­ределенную путем вычитания из действительно­го валового дохода рассчитанных расходов, в дальнейшем преобразуют в стоимость недвижи­мости на дату оценки.

Таблица 2.4

Расчет чистого операционного дохода от объекта недвижимости

 

№п/п	Показатели	Ед. изм.	Количество
	Ставка аренды за месяц	р. /кв. м
	Площадь оцениваемого по-	кв. м
	мещения
	ПВД за год	тыс.р.	15,6
	Убытки от недозагрузки по-
	мещении, смены арендато-	тыс.р.	0,16
	ров, недосбора арендной
	платы
	ДВД за год	тыс.р.	15,44
	Расходы арендодателя, все-	тыс.р.	3,58
	го:
	в том числе:
	- по управлению,	тыс.р.	1,54
	- на страхование,	тыс.р.	0,04
	- налог на имущество,	тыс.р.	0,96
	- плата за землю	тыс.р.	1,04
	Ч ОД за год	тыс.р.	11,86