Рынок недвижимости: структура, специфика и механизм функционирования.

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

· в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

· в процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;

· в процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

· Специфические особенности рынка недвижимости обусловлены свойствами самого недвижимого имущества и спецификой его экономического оборота. Рассмотрим основные особенности рынка недвижимости, которые и определяют его специфику.

К ним относятся:

1. Территориальный характер рынка недвижимости.

Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность существенно отличающихся друг от друга локальных рынков, имеющих достаточно четко очерченные региональные границы. Это связано, во-первых, со стационарностью географического расположения объектов недвижимости; во-вторых, с определяющим воздействием конкретной социально-экономической ситуации (различной для каждого региона) на экономические характеристики недвижимости, формирующие ее стоимость как товара, и на уровень развития как рынка в целом, так и рынка недвижимости в частности; в-третьих, с необходимой регламентацией и регистрацией сделок с недвижимостью, порядок которых в различных регионах существенно отличается в связи с высокой степенью законодательной самостоятельности субъектов РФ.

2. Особый контроль со стороны государства за экономико-правовым оборотом и использованием недвижимого имущества.

Эта специфическая особенность рынка недвижимости определяется особой ролью недвижимого имущества в жизни общества. Способы и порядок использования собственниками земли, зданий, сооружений оказывают существенное влияние на жизнь многих людей, поэтому практически во всем мире существуют определенные ограничения прав собственности на недвижимое имущество, которые накладывает на собственника государство в интересах других лиц. Собственность по отношению к недвижимости никогда не бывает полной и абсолютной, в связи с чем практически всегда владение недвижимостью связано не только с выгодами, но и с экономическими ограничениями. Государство выделяет недвижимое имущество в особый вид имущества и устанавливается специальный контроль за режимом его использования и порядком экономико-правового оборота.

3. Специфический характер оборота недвижимости через оборот прав на нее. Необходимость системы единой государственной регистрации прав на недвижимость.
В связи со стационарностью объектов недвижимости их физический переход как товара от одного владельца к другому практически невозможен и осуществляется через передачу прав на них. При этом необходимо решение двух основных проблем: 1) подтверждение наличия необходимых прав и полномочий у лица, осуществляющего продажу недвижимости или отчуждение иным образом; 2) переход прав на недвижимость должен быть осуществлен таким образом, чтобы добросовестный приобретатель был огражден от претензий третьих лиц по поводу приобретаемого имущества.

· Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости можно выделить три сектора:
- развития недвижимости;
-оборота недвижимости;
- управления и эксплуатации недвижимости..

· 2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

· 3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:

· - рынок купли-продажи;

· - «аренды;

· - «ипотеки;

· - «вещных прав (доверительное управление) и др.

· 4. По степени готовности к эксплуатации:

· - незавершенное строительство;

· - - новое «;

· - подлежащее реконструкции и т.д.

· 5. По форме собственности:

· - частные объекты недвижимости;

· - государственные и муниципальные объекты недвижимости.

· 6. По отраслям:

· - промышленные объекты;

· - сельскохозяйственные объекты;

· - общественные здания и сооружения;

· - рекреационные ««и т.д.

· 7. По функциональному назначению:

· - жилая недвижимость;

· - производственные здания;

· - непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.);

· - гостиницы;

· - торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

· 8. По виду объектов недвижимости:

· - земельный рынок;

· - здания и сооружения;

· - помещения;

· - предприятия как имущественные комплексы;

· - кондоминиумы;

· - вещные права;

· - многолетние насаждения.

· Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

Механизм и особенности функционирования

 

31. Методы оценки стоимости недвижимости и особенности их применения.

 

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности. Затратный подход Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов. Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Основные этапы процедуры оценки при данном подходе: Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования; Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату. Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости; Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора); Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Также затратный подход используется для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц, при аресте недвижимого имущества, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли.

Рыночный подход

Необходимой предпосылкой для применения методов рыночного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.

Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.

Доходный подход

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.