Методы финансирования недвижимости в особых целях

Методы финансирования нового строительства. Строительство требует значительных ка­питаловложений, поэтому для его финансирова­ния привлекается заемный капитал. Срок креди­тования обычно равен сроку, который необходим для завершения строительства. Для финансиро­вания нового строительства применяются ипотеч­ные кредиты для осуществления нового строи­тельства.

Условия кредитования нового строительства существенно отличаются от типичных условий для долгосрочных кредитов из-за более высокого рис­ка, связанного с новым строительством. Долгосроч­ные кредиты предоставляются под залог реальных объектов, определить стоимость которых не состав­ляет особого труда. При кредитовании нового стро­ительства существует риск того, что строительство не будет завершено, а в случае завершения есть неопределенность относительно того, какова будет реакция рынка на этот новый объект. Стоимость строительства может оказаться более высокой, чем рыночная стоимость объекта.

Для снижения рисков применяются особые схе­мы финансирования нового строительства. Например, кредиты на строительство выдаются не единовременно, а поэтапно, причем только после подтверждения полного завершения согласован­ного объема строительно-монтажных работ. Дру­гой вариант – кредитор получает и оплачивает счета субподрядчиков за фактически выполнен­ные работы. Банк совместно с застройщиком дол­жны тщательно проанализировать комплекс фак­торов, включая спрос на данный тип объектов, емкость рынка, способность застройщика конт­ролировать сроки и смету затрат в ходе строи­тельства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдер­жать предложенные первоначальные условия продажи жилья.

Кредит погашается «шаровым» платежом в конце кредитного периода за счет долгосрочного кредита или за счет выручки от продажи постро­енного объекта на рынке.

Наиболее распространенные варианты погаше­ния кредита на строительство:

- выдача кредита только тогда, когда заем­щик уже имеет договор о долгосрочном финанси­ровании завершенного объекта;

- строитель одновременно является заемщи­ком и строительного, и долгосрочного кредита у одного кредитора;

- наличие предварительной договоренности между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциаль­ным покупателям для приобретения построенных объектов, что эффективно сочетается с ипотеч­ным кредитованием покупателей построенного таким способом жилья: получаемые ипотечные

кредиты и собственные средства граждан исполь­зуются для оплаты жилья, а застройщики полу­чают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.

Наряду с вышеперечисленными вариантами существует «Краткосрочное финансирование девелопмента». Предусматривается схема выдачи кредита на строительство при отсутствии догово­ра о предоставлении долгосрочного кредита по завершении строительства. В этом случае креди­тор и заемщик предполагают, что будет получен доход от продажи объекта, за счет которого бу­дет погашен кредит. Высоки риски из-за проблем поиска долгосрочного кредитора в случае невоз­можности быстрой продажи объекта, что может повлечь невыполнение обязательств по кратко­срочному кредиту.

Методы финансирования строящегося жилья. На сегодняшний день распространенным методом финансирования жилья является долевое учас­тие в строительстве. Основные варианты долево­го участия:

– со стопроцентной единовременной оплатой -за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, сумма, соответствующая стоимости строительства на момент подписания договора, вносится в огово­ренные сроки и не подлежит дальнейшей индек­сации в связи с инфляцией, по окончании строи­тельства – взаиморасчеты между дольщиком, оп­лаченная квартира оформляется в собственность дольщика;

– с поэтапной оплатой – за дольщиком за­крепляется отдельная квартира в строящемся

доме с указанием метража, оговаривается в дого­воре график оплаты с учетом инфляции (величи­на первого взноса обычно не менее 20 %, зави­сит от степени готовности жилого дома), по гра­фику каждым взносом оплачивается определен­ное количество метров жилья;

– с зачетом имеющегося жилья – за дольщи­ком закрепляется отдельная квартира в строя­щемся доме с указанием метража, оговаривается, сколько метров новой квартиры оплачивает­ся в результате зачета стоимости старой, разни­цу в стоимости старой и новой квартир дольщик оплачивает деньгами в процессе строительства.

В сегодняшних условиях повышение доступ­ности жилья осуществляется через долевое стро­ительство и продажу жилья в рассрочку, функ­ционирование системы стройсбережений, жилищ­ных сберегательных программ, действие регио­нальных программ с использованием ресурсов местных бюджетов и программ предоставления ссуд на приобретение жилья предприятиями сво­им сотрудникам, выпуск в некоторых городах муниципальных жилищных облигаций и др.

Методы финансирования проектов по освое­нию земли. Для такого типа финансирования су­ществуют кредиты под освоение земли - это кредиты с «шаровым» платежом, направленные на финансирование проектов по освоению земли. Степень риска таких кредитов, как и кредитов на осуществление нового строительства, высока.

Приобретаемая за счет заемного финансирова­ния земля используется для последующей более выгодной перепродажи за счет увеличения неулуч­шенной или улучшенной земли (подведение коммуникаций, разбивка на участки, мелиоративные работы, устройство улиц и дорог и прочие рабо­ты по обустройству участка).

Как и при кредитовании нового строительства, схема выдачи кредита под освоение земли поэтап­ная, сопровождающаяся контролем кредитора за выполнением проекта.

Погашается кредит при продаже улучшенных земельных участков.

Финансирование недвижимости продажей в рассрочку. Продажа в рассрочку – способ фи­нансирования недвижимости, основанный на рас­пределении во времени платежей по сделке куп­ли-продажи. При этом продавец может избежать значительных налоговых выплат в год продажи, так как платежи распределены по времени, при потребности в денежных средствах может взять кредит, который будет оплачен из отсроченных платежей по сделке купли-продажи.

 

СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ

РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

В РОССИИ

Проблема активизации инвестиций в недвижи­мость, развития системы долгосрочного ипотеч­ного кредитования требует одновременного при­нятия системы мер. Необходимы действенная за­конодательная база и наличие экономических механизмов, позволяющих развиваться целост­ной системе финансирования недвижимости на ос­нове привлечения долгосрочных ипотечных кре­дитов.

 

ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА В СФЕРЕ

ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Разработка нормативной и законодательной базы в сфере ипотечного кредитования в России еще не закончена. Основными юридическими до­кументами в этой области на сегодняшний день являются:

- Федеральный закон РФ от 16.07.1998 г. № 122-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

- Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- Постановление Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверж­дении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- Постановление Правительства РФ от 11.01. 2000 г. № 2820 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российс­кой Федерации»;

- Приказ Минюста РФ № 289, Госстроя РФ № 235, ФКЦБ РФ № 290 от 16.10.2000 г. «Об утверждении инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регист­рации смены залогодержателя в связи с перехо­дом прав требований по ипотечным кредитам» (зарегистрировано в Минюсте РФ 16.11.2000 г. № 2452);

Официальное разъяснение ЦБ РФ от 24.01.2001 г. № 8-ОР «О применении правил ведения бухгалтерского учета в кредитных орга­низациях, расположенных на территории Рос-

сийской Федерации» от 18.06.1997 г. № 61 при осуществлении ипотечного кредитования и опе­раций с закладными»;

- Постановление Правительства РФ от 12.04. 2001 г. № 291 «О внесении изменений в решения Правительства Российской Федерации о разработ­ке проектов нормативных правовых актов, обеспе­чивающих развитие системы ипотечного жилищ­ного кредитования в Российской Федерации»;

- Постановление Правительства РФ от 25.08. 2001 г. № 628 «Об утверждении правил предо­ставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акцио­нерного общества «Агентство по ипотечному жи­лищному кредитованию».

Из-за острой жилищной проблемы в России, которая усугубляется притоком беженцев, основ­ное внимание уделяется развитию ипотечного кредитования в сфере жилищного финансирова­ния. Ипотека жилья имеет свои особенности, ко­торые не распространяются на дачи и садовые домики. Договор ипотеки жилья не может быть заключен через представителя, т.е. «по доверен­ности», за исключением имущества подопечных при условии наличия соответствующих разреше­ний уполномоченных государственных органов. Согласно ст. 77 Закона «Об ипотеке» жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка в собственность, считаются находящими­ся в залоге с момента государственной регистра­ции договора купли-продажи жилого дома или квартиры. Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры. В случае невыполнения условий кредитования, по решению суда заемщик и чле­ны его семьи обязаны освободить занимаемое по­мещение, но только при условии предоставления им другого жилья, соответствующего санитарным нормам.

Постановлением Правительства РФ от 11.01. 2000 г. № 2820 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Россий­ской Федерации» одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, утвержден план подготовки проектов нор­мативных правовых актов, обеспечивающих раз­витие этой системы. Органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации реко­мендовано разрабатывать на основе Концепции региональные программы ипотечного жилищно­го кредитования. Наряду с прежней ориентаци­ей на нужды социально не защищенных групп населения сделан новый акцент на развитие си­стемы ипотечного жилищного кредитования для решения жилищных проблем основной части ра­ботающего населения, располагающего средни­ми доходами, накоплениями и имеющими жи­лье в собственности в результате бесплатной при­ватизации.

Концепция учитывает практику стран с раз­витой рыночной экономикой и только перестраи­вающих экономику на основе рыночных принци­пов, а также опыт жилищного финансирования в регионах России. Предполагается, что в своем законченном виде система ипотечного жилищно­го кредитования будет саморазвивающейся и самодостаточной, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования. Основная задача государства в становлении сис­темы ипотечного жилищного кредитования оп­ределена как создание законодательной базы и нормативного регулирования процесса с целью снижения финансовых рисков участников и по­вышения доступности жилья для граждан.

Основа Концепции – создание рыночной сис­темы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на сво­бодном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более банком (кредитной органи­зацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог этого при­обретаемого жилья в качестве обеспечения обя­зательства. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи должны дать нотариально за­веренное согласие на освобождение приобретен­ного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обраще­ния на него взыскания.

Одно из важных преимуществ заключается в том, что получающий ипотечный кредит россия­нин имеет налоговые льготы – все суммы, кото­рые пошли на оплату купленного жилья и про­центов за кредит, изымаются из налогооблагае­мой базы.

На рынке долгосрочного ипотечного жилищ­ного кредитования действуют следующие основ­ные участники:

1) заемщики – физические лица, граждане Рос­сийской Федерации, заключившие кредитные до­говоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (не­кредитными организациями), по условиям кото­рых полученные в виде кредита средства исполь­зуются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит за­лог приобретаемого жилья (ипотека);

2) продавцы жилья – физические и юриди­ческие лица, продающие жилые помещения, на­ходящиеся в их собственности или принадлежа­щие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

3) кредиторы – банки (кредитные организа­ции) и иные юридические лица, предоставляю­щие заемщикам в установленном законом поряд­ке ипотечные кредиты (займы).

Для стимулирования инвестиций в строитель­ство предполагается его финансирование на ос­нове предоставления застройщикам банковских строительных кредитов, выдаваемых частями на оплату выполненных строительно-монтажных ра­бот при строгом контроле за ходом строитель­ства, сроками и качеством работ.

Приказом Минюста РФ № 289, Госстроя РФ № 235, ФКЦБ РФ № 290 от 16.10.2000 г. утвер­ждена «Инструкция о порядке регистрации ипо­теки жилого помещения, возникшей в силу за­кона или договора, а также о порядке регистра­ции смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам». Цель издания Инструкции – установление единого по­рядка государственной регистрации ипотеки жилых помещений, возникающей на основании за­кона или в силу договора, в том числе при уступ­ке прав по договору об ипотеке, уступке прав по обеспеченному ипотекой обязательству, а также внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним регист­рационных записей о законных владельцах за­кладной. В Инструкции перечислены документы, представляемые на государственную регистрацию ипотеки, приведен порядок регистрации ипотеки и погашения регистрационных записей об ипоте­ке.

Постановлением Правительства РФ от 25.08. 2001 № 628 утверждены Правила предоставле­ния государственных гарантий РФ по заимство­ваниям открытого акционерного общества «Агент­ство по ипотечному жилищному кредитованию», которыми установлен порядок предоставления Правительством РФ таких гарантий и порядок исполнения обязательств по ним при наступле­нии гарантийных случаев. Займы, привлекаемые Агентством посредством размещения обеспечен­ных гарантиями облигаций, должны быть целе­выми и предназначенными для финансирования ипотечного жилищного кредитования в России. Контроль за целевым использованием займов, привлеченных Агентством, осуществляет Мини­стерство финансов РФ. Исполнение обязательств по гарантиям осуществляется за счет средств фе­дерального бюджета.

Утверждение Правительством РФ вышеуказан­ных Правил – это важное решение, стимулиру­ющее рост строительства жилья, поскольку се­годня в банках страны и у потенциальных инвесторов есть денежные средства, но они не вклады­вают эти деньги в строительство без твердых юри­дических гарантий на возврат затраченных средств. Доверие к государственным гарантиям несколько подорвано кризисом 1998 г., поэтому многое будет зависеть от того, насколько умело и оперативно сумеет организовать свою работу Агент­ство по ипотечному жилищному кредитованию, на­сколько быстро оно успеет подготовить квалифи­цированные кадры и развернуть свою деятельность, насколько прозрачным будет его бизнес.