Перспективы развития системы ипотечного кредитования

Действенная система ипотечного кредитования не может сформироваться по инициативе отдель­ных коммерческих банков, потенциальных заем­щиков или местных органов власти регионов. Это целостная система, организуемая при непосред­ственном воздействии государства. Именно на ос­нове функционирования такой системы достига­ется согласование интересов населения – в улуч­шении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строи­тельного комплекса - в загрузке производства, государства – в общем экономическом росте.

На развитие системы ипотечного кредитования в России существенно влияют инфляционные про­цессы, так как они сопровождаются падением реальных доходов и сложностью получения дол­госрочного кредита под приемлемый процент. Это приводит к недостатку финансовых ресурсов у потенциальных покупателей, опасениям потерять заложенное имущество (например, приватизированное жилье) в случае невыполнения обяза­тельств по оплате ссуды, невозможности точного прогнозирования соотношения между затратами и ожидаемой выгодой, что стимулирует инвесто­ров к вложению денег в другие сферы. И в то время, как на рынках недвижимости других стран более 90% жилой недвижимости приобретается за счет ипотечного кредитования, в России та­ких сделок менее 1%. Наряду с тем, что в послед­ние годы об ипотеке говорят и пишут очень мно­го, разрабатываются законодательные докумен­ты в этой сфере, на практике данный вид креди­та доступен единицам.

Различают две модели ипотеки:

– открытая, когда финансовые средства для кредитования заемщиков привлекаются из всех доступных источников;

– закрытая – модель ипотеки, при которой кредитование осуществляется только после пери­ода накопления.

Развитие в России открытой модели ипотеки тормозит то обстоятельство, что практически от­сутствуют институциональные инвесторы, имею­щие «длинные деньги» и готовые финансировать ипотечные кредиты. Коммерческие банки не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники, так как несоответствие банковских активов и пассивов может привести к потере ликвидности и банкротству банка. Пред­лагаемые в Концепции развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в РФ моде­ли привлечения долгосрочных кредитных ресур­сов (выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансо­вом рынке; рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций; рефинанси­рование кредиторов через операторов вторично­го рынка ипотечных кредитов) могут применять­ся только по мере развития первичного и вто­ричного рынка ипотечных кредитов.

При закрытой модели ипотеки в течение оп­ределенного периода осуществляется накопление под низкий процент (1–3 %), а на сумму, недо­стающую для оплаты приобретаемой недвижимо­сти, выдается кредит под низкий процент (6–10 %) за счет средств, накапливаемых под низкий процент другими субъектами, желающими полу­чить такой кредит. Главная проблема – привлечь заемщиков, которые согласились бы в сегодняш­них условиях накапливать денежные средства под низкий процент.

Значимой причиной, сдерживающей развитие жилищного ипотечного кредитования, является низкий уровень жизни населения. Для большей части населения невыполнимы обязательные ус­ловия заключения кредитной сделки:

– наличие устойчивых доходов у заемщика, позволяющих выплачивать сумму долга, и доволь­но высокие проценты по кредиту;

– необходимость оплаты первого взноса, со­ставляющего 30–50 % стоимости квартиры.

Наряду с этим значительное число потенци­альных заемщиков уменьшается из-за кратко­срочности периода кредитования. Если на Западе заемщик выплачивает ссуду за дом или квартиру 20–30 лет, то в России сроки кредитования не превышают 5–10 лет.

Развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования осложняется также тем, что при низком уровне доходов граждан, налого­вая политика государства очень жесткая, в ре­зультате чего высока доля «теневых» доходов, которые не могут быть приняты при определе­нии платежеспособности заемщика, так как банк может принять решение о выдаче ссуды только на основании документов, подтверждающих до­ходы ссудополучателя. Принятие единой ставки подоходного налога в размере 13 % позволяет несколько снизить остроту этой проблемы, и все же этого недостаточно. Из-за высоких налогов свои доходы от налогообложения утаивают не только покупатели, но и продавцы недвижимо­сти. Размер ссуды, выделяемой банком, должен соответствовать стоимости квартиры, указанной в договоре продажи, а покупатель и, особенно, продавец заинтересованы в том, чтобы указан­ная в документах цена была как можно более низкой.

Еще одна проблема – выселение неплатеже­способного должника и его семьи из заложенной квартиры. Выселение возможно только по реше­нию суда и при условии предоставления другого жилого помещения в черте того же населенного пункта и с учетом всех санитарных норм. Судеб­ная практика по реализации прав банков-креди­торов в новых правовых условиях отсутствует, а если начнет осуществляться, то возможны затяж­ные судебные тяжбы.

Для обеспечения развития ипотечного креди­тования в России было создано Федеральное агентство по развитию ипотечного жилищного

кредитования. Филиалы этого агентства есть в нескольких городах, однако ограниченность фи­нансовых ресурсов не позволяет широко развить действенную систему ипотечного кредитования.

В 1998 г. была предпринята попытка начать реализацию программы «Дом для вашей семьи». Предполагалось привлечение финансовых ресур­сов из США и выдача ипотечных кредитов на 10 – 15 лет под 10–12 % годовых с их погашением деньгами или товарами. Первоначально плани­ровалась реализация этой программы в Москве и Санкт-Петербурге, затем в этот список попали и другие города России. Органам местной власти предписывалась задача составления списков по­тенциальных заемщиков. Но из-за августовского кризиса 1998 г. перспектива массового развития ипотеки в России вновь была отодвинута на нео­пределенное время.

Достаточно благоприятными можно считать перспективы развития ипотечного кредитования только в Москве, что объясняется наличием пла­тежеспособного спроса, мощного строительного комплекса, активного рынка недвижимости. В 1998 г. московское правительство приняло Мос­ковскую ипотечную программу, в рамках кото­рой любой москвич, способный внести 30 % от стоимости жилья, может получить оставшиеся 70 % взаймы от уполномоченных банков московского правительства, которое обязалось рефинансиро­вать банковские кредиты (т. е., по сути, выку­пать у банков долги москвичей) при посредстве Московского ипотечного агентства. Программа действует, но покрывает немногим более 1 % от потребности. И даже при этих объемах работ городской бюджет не успевает выполнять свои обя­зательства по рефинансированию ипотечных кре­дитов. Действующая в Москве другая ипотечная программа – ссудно-сберегательные кассы (ССК) - рассчитана на очень простую рассрочку. Кре­диторами в рамках этой программы выступают строительные фирмы (Домостроительный комби­нат №1 и некоторые другие); перед покупкой по­купатель вносит 50 % стоимости жилья, а мос­ковское правительство компенсирует строителям вынужденное ожидание полной стоимости в фор­ме налогового кредита, что отличается от реаль­ного рефинансирования и не требует от муници­пальных властей больших расходов, поэтому про­грамма получает всю большую поддержку.

Разработана и одобрена местными властями це­левая программа долгосрочного жилищного кре­дитования на 2002–2012 гг. в Санкт-Петербурге. Программа обеспечивается целевым выделением средств из бюджета для выдачи дешевых рубле­вых кредитов (10 лет, 18 % годовых), предусмот­рено выделение бюджетных рублевых средств от 40 до 80 млн р. в 2012 г. на субсидирование про­центной ставки. Право на получение льготного кредита или субсидий, позволяющих снизить про­центную ставку до уровня ниже инфляции, преж­де всего предназначено для очередников, в их чис­ле – работников бюджетной сферы. Предполага­ется также комбинация этих кредитов с кредита­ми коммерческими. В зависимости от среднего еже­месячного совокупного дохода семьи могут варьи­роваться сроки кредитования.

Пример. Для определения приемлемых сум­мы и срока кредитования требуется рассчитать

размер ежемесячного платежа по кредиту и тре­буемого ежемесячного совокупного дохода семьи (супругов):

	Срок кредита - 5 лет (став­ка 18,0% годовых в рублях)	Срок кредита - 10 лет (ставка 18,0% годовых в рублях)
Размер кредита	Ежемесяч­ный пла­теж по кредиту	Требуемый ежемесячный доход семьи	Ежемесяч­ный пла­теж по кредиту	Требуемый ежемесяч­ный доход семьи
250 000
300 000
1 000 000

 

Таким образом, если ежемесячный совокупный доход семьи составляет 15 тыс. р., то возможно получение кредита в размере 250 тыс. р. на 10 лет, а в качестве первого взноса (не менее 30 % стоимости приобретаемого жилья) может быть использована уже имеющаяся менее комфорта­бельная квартира.

В городе Сарове, расположенном в Нижегород­ской губернии, нашли способ строительства не­дорогих квартир. Инициатором был Минатом, так как бесплатное жилье больше не строится, а для обеспечения безопасной работы на многих объектах требуется привлекать кадры. Перво­начальный взнос обеспечивается стоимостью ста­рой квартиры, оставшаяся часть – вклад семьи и кредит на 7–17 лет всего под 7–10 % годо­вых в рублях, так как Минатом выделил для соб­ственной ипотеки 1 млрд р.

Можно сделать вывод, что опыт по ипотечно­му кредитованию накапливается. В настоящее время те или иные инициативы по развитию ипо­теки выдвинуты в Москве, Санкт-Петербурге и еще примерно в 20 субъектах Федерации, но ког­да ипотечные кредиты станут общедоступными для населения – неизвестно.

Таким образом, практически единственная воз­можность улучшения жилищных условий для большей части населения – приобретение жи­лья за счет долгосрочного ипотечного кредита, который пока получить почти невозможно. Тем не менее база для развития системы ипотечного кредитования уже создана: законодательные ос­новы заложены, деньги на развитие этой систе­мы периодически выделяются, создано множество ипотечных организаций, жилье – строится, спе­циалистов по методам кредитования – много. Ос­новная задача на данном этапе – поиск источни­ков долгосрочных финансовых ресурсов для при­влечения в сферу ипотечного кредитования, со­здание эффективных механизмов взаимодействия рынка недвижимости и финансового рынка.

 

 

Приложение 1 ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ