Риски при финансировании недвижимости

Риск отражает возможность отклонения фак­тических итоговых данных от ожидаемых запла­нированных результатов. Риски зависят от спе­цифики инвестиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке.

Рассмотрим основные риски, связанные с фи­нансированием недвижимости:

- кредитный риск – потери, если заемщик не производит платежей;

- риск процентных ставок – вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок;

-риск досрочного погашения – потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента;

- риск предварительных обязательств – риск финансирования кредитов, по которым фиксиро­ванная ставка процента определена до начала финансирования;

-риск ликвидности – вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательством будет недостаточно средств, получаемых в каче­стве погашения задолженности по выданным кре­дитам;

-риск изменения условий мобилизации фон­дов – потери в случае уменьшения стоимости

фондов (базовой ставки) при кредитовании с фик­сированной надбавкой (относительно базовой ставки).

Кредитный риск связан с потерями в случа­ях, если заемщик не в состоянии производить платежи по кредиту или если стоимость зало­женного имущества недостаточна для погаше­ния обязательств заемщика перед кредитором. Платежеспособность заемщика определяется со­отношением дохода заемщика и величины став­ки процента по кредиту. В случае неплатежей потери для кредитора бывают нескольких ви­дов. Кредитор несет потери, если сумма, выру­ченная от продажи переданной ему во владение недвижимости, меньше, чем выплаченная часть кредита. Наряду с затратами по эксплуатации, ремонту и продаже имущества возникают и ад­министративные издержки по управлению не­выплаченными кредитами и изъятым имуще­ством.

Управление кредитным риском осуществляет­ся путем тщательного анализа объекта залога, платежеспособности заемщика и выработкой ре­комендаций по приемлемой величине кредита. При определении вероятности возврата кредита основное внимание уделяется установлению ве­личины дохода заемщика и оценке стоимости пе­редаваемого в залог имущества. При кредитова­нии развития объектов недвижимости (строитель­стве, реконструкции, модернизации) кредитный риск существенно снижается, если известно, что заемщик ранее завершил несколько проектов, аналогичных тому, на осуществление которого запрашивает кредит.

Риск процентных ставок – это снижение при­были кредитного учреждения вследствие негатив­ного непредвиденного изменения уровня процент­ных ставок. То есть это потенциальные потери, вызванные финансированием при несбалансиро­ванности периодичного пересмотра процентных ставок по кредитам и заемным средствам.

Пути управления таким риском: финансиро­вание с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных ме­тодов их индексации с учетом инфляции и дохо­дов заемщика.

Риск досрочного погашения – это потенциаль­ные потери при реинвестировании, которые вы­званы ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента. Риск возника­ет также в связи с потерями при финансирова­нии кредитов, ставки процента по которым опре­деляются перед началом финансирования. Такой риск называют риском предварительных обяза­тельств.

При кредитовании предусматриваются альтер­нативные условия для кредитора и заемщика. Заемщик получает право погашения кредита до окончания кредитного договора, а кредитор в свою очередь имеет возможность периодически изменять ставку процента по кредиту с изменяю­щейся процентной ставкой. Кредиторы также предоставляют заемщикам возможность опреде­ления ставки процента по кредиту до начала про­цесса финансирования кредита.

Риск ликвидности связан с недостаточностью поступления платежей по займам для исполнения текущих обязательств кредитора, возника­ет в связи с трудностями мобилизации налич­ных средств путем продажи активов по рыноч­ным ценам или близким к ним. Управление рис­ком ликвидности требует проведения ряда фи­нансовых операций. В частности, рассчитыва­ется поток наличности для определения потреб­ности банка в наличных средствах и разрабаты­вается стратегия мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных креди­тов, созданием условий для привлечения долго­срочных ресурсов в данную сферу, обеспечени­ем рефинансирования выданных ипотечных кре­дитов.

Риск изменения условий мобилизации фондов возникает при долгосрочном кредитовании при переменной процентной ставке. В данном случае процентная надбавка по кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам -переменна.

Риском изменения условий мобилизации фон­дов можно управлять посредством финансирова­ния кредитов долгосрочными долговыми обяза­тельствами с плавающей процентной ставкой.

Наряду с вышеперечисленными существуют специфические риски, которые возникают при кредитовании жилищного строительства. Напри­мер, есть риск того, что готовые квартиры могут продаваться медленнее, чем планировалось. Спо­собы снижения этого риска: требование предва­рительной продажи определенного числа единиц и разделение процесса кредитования на несколько независимых этапов при работе с большими проектами.

Существует также риск пожара или кражи ус­тановленных или хранящихся материалов или другого материального ущерба. Снижение этого риска достигается страхованием, охраной и дру­гими не противоречащими законодательству спо­собами обеспечения безопасности.

Есть риск предоставления кредита вследствие фальсификации предоставленных заемщиком до­кументов и отвлечения кредитных средств на по­ставленные цели. Его можно снизить, во-первых, если инвестировать полученные от заемщика средства и, во-вторых, если осуществлять допол­нительное вложение собственных средств заем­щика в случае определения того, что сумм, ос­тавшихся от предоставленного кредита, не до­статочно для завершения строительства.

При финансировании инвестиций следует учесть риски, присущие инвестициям в недви­жимость, требующим значительного объема ка­питаловложений, при этом они долгосрочны и подвержены большему влиянию факторов риска, чем инвестиции в другие сферы экономики.

Доходность инвестиционного проекта должна анализироваться на основе оценок текущей без­рисковой ставки, общего рыночного риска и рис­ка, обусловленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива.

Безрисковые инвестиции – инвестиции, по которым есть абсолютная уверенность относи­тельно их возврата. Абсолютно безрисковых ин­вестиций не бывает, но к имеющим максималь­ную степень надежности возврата можно отнести инвестиции, возврат которых гарантирует го­сударство.

Соответственно, в качестве безрисковой став­ки при анализе инвестиций в недвижимость при­нимают текущую ставку по долгосрочным госу­дарственным обязательствам (например, облига­циям) или аналогичным ценным бумагам.

Рыночный риск – изменчивость годового зна­чения IRR вследствие изменения регулярного дохода и стоимости капитала. На рынке не­движимости, в отличие от рынка ценных бумаг, доходность определяется не на основании простой статистической обработки цен продаж и аренд­ных стоимостей, а на основании оценок, выпол­няемых профессиональными оценщиками. Такие оценки зависят от квалификации и опыта оценщика и могут быть ошибочными.

Риск, связанный с инвестициями в недви­жимость, – специфический риск, обусловлен­ный уникальными особенностями недвижимо­сти: низкая ликвидность, большие затраты де­нег и времени на совершение сделок, необ­ходимость качественного управления. При ин­вестировании в недвижимость нужно учиты­вать возможное снижение доходности инвести­ционного проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми, невозможность завершения ин­вестиционного проекта из-за непредвиденного чрезмерного роста цен на материалы, невоз­можность продать построенный объект по за­планированной ранее более высокой цене, под­верженность элементов недвижимости риску уничтожения.

Источники риска инвестиций в недвижимость: тип недвижимости, спрос и предложение на рын­ке, местоположение, соблюдение условий аренды, износ объектов, законодательное регулирование и изменение налогообложения, инфляция, реин­вестирование.

Риск типа недвижимости зависит от спроса и предложения.

Риск местоположения более широк, так как он включает и риск типа недвижимости.

Арендный риск связан с тем, что арендатор не может заплатить всю сумму арендной платы, пре­дусмотренную договором. Этот риск более значим для недвижимости с единственным арендатором.

Риск износа объектов заключается в том, что доходность недвижимости может снизиться за счет физического износа и старения. Чтобы по­высить доходность здания, владельцы обычно предпочитают нести значительные материальные затраты.

Риск законодательного регулирования и изме­нения налогообложения связан с тем, что потре­буются значительные расходы при повышении ставок налогообложения.

Риски инфляции и реинвестирования оказы­вают меньшее влияние на инвестиции в недви­жимость, чем другие вышеперечисленные.

При вложении собственного капитала нет воз­можности диверсифицировать риск за счет из­менений структуры капитала, диверсификация достигается за счет различных типов недвижи­мости и различных регионов.

Использование заемного капитала при финан­сировании инвестиций в недвижимость означает использование долговых обязательств по за­кладным.

Заемные капиталы, инвестированные в недви­жимость, имеют те же виды рисков, что и соб­ственные капиталы. Однако их суммарная вели­чина больше за счет дополнительных рисков, свя­занных со своевременным обслуживанием долго­вых обязательств, и рисков невыплаты основной суммы займа. Существуют два дополнительных риска заемного капитала, инвестированного в недвижимость:

1) риск дефицита обслуживания долга;

2) риск большого одноразового рефинансиро­вания.

Первый риск связан с тем, что владельцу соб­ственности, возможно, не удастся своевременно сделать требуемые выплаты по обслуживанию долга. В этом случае недвижимость, вероятнее всего, конфискуют в пользу кредитора. Поэтому изменение ситуации на рынке или в местораспо­ложении может привести к потере недвижимо­сти, финансируемой за счет заемного капитала.

Второй риск – риск невозможности рефинан­сировать крупную одноразовую выплату в счет погашения задолженности по закладной. Он так­же может привести к потере собственности.

Контроль инвесторов в заложенную недвижи­мость значительно меньше, чем при инвестици­ях собственного капитала, поскольку часть прав такого контроля передается кредитору. Кредито­ры определяют структуру привлеченного капи­тала у владельца недвижимости и ограничивают права владельца на погашение долговых обяза­тельств.

Положительный момент, связанный с инвес­тициями в недвижимость: если рост доходности облигаций происходит в результате роста ин­фляции, то этот же рост инфляции будет отра­жаться на ожиданиях инвесторов относительно роста арендной платы, и доходность инвестиций в недвижимость будет иметь тенденцию ос­таваться более стабильной, чем доходность дол­госрочных облигаций.

В конечном итоге риски либо увеличивают, либо снижают запланированный доход. В процес­се управления рисками некоторые из них можно снизить. Для этого необходимо выявить возмож­ные риски, определить возможные пути их сни­жения и связанные с этим затраты, разработать и проконтролировать внедрение мероприятий по снижению рисков.