Мы поможем в написании ваших работ!



ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?

Дисконтирование денежных потоков

Поиск

При капитализации дохода по норме отдачи поток дохода рассматривается более подробно, чем при прямой капитализации, учитывается характер изменения денежных потоков, последо­вательно анализируются решения инвесторов, применяются более сложные расчетные модели.

Основные методы капитализации дохода по норме отдачи:

- метод дисконтирования денежных потоков, включающий подробный анализ потоков дохода для каждого года планирования;

-метод капитализации по расчетным моде­лям, заключающийся в капитализации дохода первого года с учетом тенденций его изменения.

Метод дисконтирования денежных потоков - оценка имущества при произвольно изменяющих­ся и неравномерно поступающих денежных по­токах с учетом степени риска, связанного с ис­пользованием объекта. В этом случае стоимость недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических по­токов дохода и спрогнозированной будущей сто­имости недвижимости, за которую она может

быть продана в конце периода владения. При этих расчетах используется ставка дисконтирования - соответствующая ставка дохода на капитал, на­зываемая нормой прибыли или нормой отдачи.

Денежный поток – движение денежных средств, которое возникает в результате исполь­зования имущества.

Метод позволяет учитывать текущую сто­имость денежных потоков, которые могут произ­вольно изменяться и иметь различный уровень риска. Общая модель метода дисконтирования денежных потоков

 

 

где PV – текущая стоимость, п – число периодов; In -доход п периода, Y – ставка дисконтирования.

Сокращенно эту модель можно представить в следующем виде:

 

 

или

 

 

где FV – цена перепродажи объекта в конце периода владения (реверсия); п - период владения; i - год прогнозного периода; F4 (n,Y) – текущая стоимость единицы (четвертая функция сложного процента) для п периода при ставке дисконтирования Y.

То есть текущая стоимость недвижимости в со­ответствии с методом дисконтирования денежных потоков определяется как сумма текущих стоимо­стей доходов за каждый период владения и ре­версии.

Реверсия – доход от продажи объекта в конце периода владения.

Ставка дисконтирования иначе называется нор­мой отдачи на инвестиции. Она характеризует эффективность капиталовложений, учитывает весь совокупный доход (доход на инвестиции и доход от изменения стоимости актива), приводит в соот­ветствие по факторам времени и риска первона­чальные инвестиции и реализуемый экономичес­кий эффект. Если анализируется чистый опера­ционный доход от эксплуатации, то применяется ставка дисконтирования, учитывающая ставку дохода и ставку процента или ставки для земли и сооружений. Если анализируется доход, получае­мый инвестором на собственный капитал, приме­няется ставка дохода на собственный капитал.

Потоки дохода прогнозируются на основании тщательного анализа текущего состояния рынка недвижимости и тенденций его изменения. При этом предполагаемые расходы на реконструкцию или модернизацию должны вычитаться из пото­ков дохода соответствующего периода.

Выбор ставки дисконтирования основан на ана­лизе доступных альтернативных вариантов инвес­тиций с сопоставимым уровнем риска, т.е. анали­зируется альтернативная стоимость капитала. Этот метод требует учета и анализа показателей дохода и капитала за весь инвестиционный период.

На сегодняшний день на российском рынке недвижимости отсутствуют данные для определения временных предпочтений инвесторов, т. е. еще не сложились условия для корректной оценки типич­ного периода владения. К тому же политическая и экономическая нестабильность значительно сокра­щает возможность достоверного прогнозирования на длительный период. Поэтому среди российских оценщиков сложилась практика оценивать период владения объектом в диапазоне 3 – 5 лет.

Преимущества метода дисконтирования денеж­ных потоков:

- учитывает динамику рынка;

- применим в условиях нестабильного рынка;

- учитывает неравномерную структуру дохо­дов и расходов;

-применим для объектов, находящихся на стадии строительства или реконструкции.

Однако метод довольно сложен в применении, к тому же высока вероятность ошибки в прогно­зировании, неточность увеличивается в процессе преобразования прогнозируемых доходов в теку­щую стоимость.

 



Поделиться:


Последнее изменение этой страницы: 2016-08-26; просмотров: 480; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы!

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.149.252.196 (0.007 с.)