Оценка Н: Метод дисконтированных ден. потоков

Метод дисконтированных денежных потоков определяет рыночную стоимость Н как сумму дисконтированных доходов от использования объекта в будущем и реверсии (остаточной стоимости ОН) с учетом корректировки на степень риска их получения.

 

Этапы оценки Н методом ДДП:

1) Выбор длительности прогнозного периода.

2) Прогнозирование денежных потоков.

3) Определение ставки дисконтирования.

4) Определение стоимости реверсии.

5) Определение рыночной стоимости по формуле ДДП.

 

(1) Выбор длительности прогнозного периода.

Факторы, влияющие на выбор длительности прогнозного периода:

• Вероятность прекращения физической, юридической и экономической жизни ОН;

• Снижение достоверности и обоснованности расчетов по мере удаления от даты оценки;

• Наличие внутри прогнозного периода отрицательных денежных потоков;

• Жизненный цикл объектов недвижимости.

 

2) Прогнозирование денежных потоков.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют ЧОД.

Не рекомендуется использовать чистую прибыль по следующим причинам:

• денежные потоки не так изменчивы как прибыль;

• показатель прибыли соотносит доходы, полученные за определенный период, с расходами, понесенными за тот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств.

 

3) Определение ставки дисконтирования.

а) Метод кумулятивного построения.

б) Метод сравнения альтернативных инвестиций.

в) Метод выделения.

г) Метод мониторинга.

 

(а) Метод кумулятивного построения.

Основан на предположении, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как безрисковая ставка + премии за риски, присущие инвестициям в данный ОН.

Надбавки за наиболее типичные риски:

• Надбавка за низкую ликвидность (учитывает невозможность немедленного возврата вложенных средств в ОН). Может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции аналогичных ОН на рынке.

• Надбавка за риск вложений в данный тип Н (учитывает возможность потери потребительной стоимости ОН). Может быть принята на уровне страховых отчислений в страховые компании высшей категории надежности.

• Надбавка за инвестиционный менеджмент (учитывает зависимость менеджмента от риска инвестиций). Может быть рассчитана с учетом коэффициента недозагрузки и потерь при сборе арендной платы.

(б) Метод сравнения альтернативных инвестиций.

Ставка дисконтирования рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами. Метод является трудоемким.

Этапы расчета:

• Реконструкция будущих ДП аналогичных ОН.

• Сопоставление этих ДП с ценами продаж ОН.

• Определение ставки дисконтирования для оцениваемого ОН.

(в) Метод выделения.

Считается наилучшим вариантом для определения ставки дисконтирования.

Включает следующие этапы:

• Моделирование ДП для каждого объекта-аналога с учетом его ННЭИ.

• Расчет ставки дисконтирования по каждому объекту.

• Обработка статистическим или экспертным методом.

(г) Метод мониторинга.

Основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании данных по сделкам и формировании базы данных экономических показателей инвестиций в Н.

 

4) Определение стоимости реверсии.

 

5) Определение рыночной стоимости по формуле ДДП.

Затратный подход к оценке недвижимости и особенности его применения.

Используется в следующих случаях:

• Оценка новых или недавно построенных объектов;

• Технико-экономическое обоснование нового строительства;

• Оценка объектов незавершенного строительства;

• Анализ ННЭИ земельного участка;

• Оценка в целях страхования;

• Оценка в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

• Переоценка основных фондов предприятия.

 

Затратный подход к оценке недвижимости предусматривает, что оценка стоимости объекта недвижимости включает:

• Все затраты на создание и ввод в эксплуатацию улучшений (Vзд);

• Стоимость земельного участка (Vзу);

• Стоимость износа улучшений (Vизн);

• Величину ожидаемой прибыли на капитал (Пр).

Vo = Vзд + Vзу – Vизн + Пр.

Алгоритм определения ст-сти ОН на базе затратного подхода:

1. Восстановительная стоимость здания

минус

2. Накопленный износ:

2.1. Физический:

Устранимый

Неустранимый для элементов с коротким сроком жизни

Неустранимый для элементов с длительным сроком жизни

2.2. Функциональный:

Устранимый

Неустранимый

2.3. Экономический (считается неустранимым)

=

3. Стоимость улучшений с учетом износа

+

4. Стоимость земельного участка

+

5. Прибыль инвестора (предпринимательская прибыль)

=

6. Стоимость объекта недвижимости

Восстановительная стоимость рассчитывается в текущих ценах стоимости строительства ОН на дату оценки, без учета износа.

Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе:

• Стоимости воспроизводства, под которой понимают затраты на строительство в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания с использованием таких же строительных материалов, стандартов и проекта;

 

• Стоимости замещения, под которой понимают затраты на строительство в текущих ценах на дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных строительных материалов, стандартов, проекта и архитектурных решений.

Предпочтительной является стоимость воспроизводства, так как иначе получим не ту стоимость – связь с функциональным износом.

 

Полная восстановительная стоимость зданий (Vзд) включает:

• Расходы, непосредственно связанные со строительством – прямые затраты.

• Косвенные затраты (не относятся непосредственно к строительству): кредитные издержки, оплата работ проектно-строительных организаций, маркетинговые расходы, расходы на рекламу, расходы по страхованию, налоги в течение строительства и др.

Vв = М + З + А + НР + КЗ + П,

где М – материальные затраты;

З – заработная плата строительных рабочих;

А – амортизация строительных машин и оборудования;

НР – накладные расходы;

КЗ – косвенные затраты;

П – прибыль застройщика.

При этом (М+З+А) – прямые затраты.

Характеристика затратного подхода к оценке Н:

• Определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка;

• Определяет стоимость объекта с полным правом собственности;

• Требует, чтобы ЗУ и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования (но и с налогообложением тоже связано).

 

Оптимальная сфера применения затратного подхода к оценке Н:

• Оценка новых или недавно построенных объектов, имеющих незначительный износ и отвечающих ННЭИ ЗУ;

• Технико-экономическое обоснование нового строительства;

• Оценка объектов незавершенного строительства;

• Анализ ННЭИ ЗУ;

• Оценка в целях страхования;

• Оценка в целях выделения объектов налогообложения (здание, ЗУ);

• Переоценка ОФ предприятия;

• Определение рыночной стоимости объектов специального назначения и уникальных объектов;

• Определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки.

Затратный подход к оценке Н также применяется в следующих случаях:

• Как косвенный метод при оценке доходным и сравнительным подходом;

• При определении экономической целесообразности строительства пристроек и реконструкции здания;

• Для определения оптимального числа строений и устранения неоправданной избыточности;

• Для технико-экономического обоснования (ТЭО) инвестиционных решений при анализе землепользования.

Затратный подход к оценке НЕ рекомендуется применять в следующих случаях:

• Для оценки старых зданий (сложно оценить износ);

• Если здание НЕ представляет наиболее эффективный вид использования ЗУ как незастроенного;

• Если полностью отсутствуют или неоднородны данные для определения предпринимательской прибыли;

• В целях инвестирования (используется как неосновной метод).