Оценка стоимости неконтрольного пакета

Метод сделок Метод ДДП Метод прямой капитализации Метод накопления активов Метод ликвидационной стоимости
Стоимость 100% контроля
		(-) минус
		Скидка за неконтрольный характер
		(=)
Метод рынка капитала		Стоимость неконтрольного пакета
		(-) минус
		Скидка за недостаточную ликвидность
		(=)
		Стоимость миноритарной доли в закрытой компании

Выделяют следующие пакеты акций:

1) контрольный пакет, под которым понимается доля акций, обеспечивающая их владельцу полный контроль над компанией. Теоретически контрольный пакет акций составляет не менее 50% всех голосующих акций. Однако практически (при значительном распылении акций) этот процент может быть значительно меньшим (около 20%).

2) неконтрольный пакет (миноритарный), под которым понимается доля акций, не обеспечивающая их владельцу возможность контроля над компанией.

3) блокирующий пакет, под которым понимается доля акций, позволяющая их владельцам накладывать вето на решения Совета директоров акционерного общества. Обычно блокирующий пакет составляет 25% + 1 акция.

4) фактический контроль - пакет акций, достаточный для фактического управления и контроля деятельности компании.

 

Основные элементы контроля:

1) выборы Совета директоров и назначение менеджеров;

2) определение вознаграждения менеджеров и их привилегий;

3) определение финансовой политики предприятия, изменение стратегий развития бизнеса;

4) принятие решения о поглощениях или слияниях с другими компаниями;

5) принятие решения о ликвидации и распродаже имущества;

6) принятие решения об эмиссии;

7) изменение уставных документов;

8) распределение прибыли по итогам деятельности предприятия, в том числе величины дивидендов;

9) принятие решения о продаже или приобретении собственных акций компании и др.

 

Скидка за неконтрольный характер - это величина, на которую уменьшается стоимость оцениваемой доли с учетом ее миноритарного характера.

Скидка за неконтрольный характер является производной от премии за контроль и определяется по формуле:

Где П_к - премия за контроль.

 

Премия за контроль - это стоимостное выражение преимуществ, связанных с владением контрольным пакетом акций.

В зарубежной практике премия за контроль колеблется в пределах 30-40 %, тогда скидка за неконтрольный характер будет составлять приблизительно 23-29%.

 

Скидка за недостаточную ликвидность рассчитывается на основе стоимости высоколиквидного пакета.

Выделяют две группы факторов, влияющих на ликвидность пакета акций:

1) факторы, увеличивающие размер скидки:

• низкие дивиденды или невозможность их выплаты;

• неблагоприятные перспективы продажи акций компании или ее самой;

• ограничения на операции с акциями (например, ЗАО);

2) факторы, уменьшающие размер скидки:

• возможность свободной продажи акций;

• высокие выплаты дивидендов

Среди факторов, которые могут относиться и к первой и ко второй группе, можно выделить следующие:

• размер пакета;

• степень контроля.

Существует три основных подхода к оценке неконтрольных (миноритарных) пакетов акций:

• «сверху-вниз»;

• «горизонтальный»;

• «снизу-вверх».

 

(1) Подход «сверху-вниз»:

а. Оценивается ст-сть компании исходя из 100 %-го контроля

б. Рассчитывается пропорциональная неконтрольному пакету часть общей стоимости предприятия;

в. Определяется, а затем вычитается из пропорциональной доли скидка на неконтрольный характер. На этом этапе д.б. установлено: насколько необходима и какова величина доп. скидки за недостаточную ликвидность.

(2) Подход горизонтальный:

а. Оценивается стоимость компании на основе метода рынка капитала;

б. Рассчитывается часть стоимости предприятия, приходящаяся на оцениваемый неконтрольный пакет;

в. При оценке закрытых компаний необходимо вычесть скидку за недостаточную ликвидность.

(3) Подход «снизу-вверх»:

а. Оценивается стоимость пакета акций на основе метода ДДП, которая включает элементы стоимости владельца этого пакета:

• прибыль, распределяемая в форме дивидендов;

• выручка от продажи данного пакета.

б. Недостаток ликвидности закрытых компаний может быть учтен двумя способами:

• через увеличение ставки дисконтирования;

• через расчет скидки за недостаточную ликвидность.

Традиционная схема уровней стоимости бизнеса.

Ст-сть контрольной доли собственности
(-) премия за контроль	(-) скидка за неконтрольный хар-р миноритарной доли
= Ст-сть ликвидной миноритарной доли собственности
(-) скидка за недостаточную ликвидность
= Ст-сть неликвидной миноритарной доли собственности

Расширенная схема уровней стоимости бизнеса.

Ст-сть стратегического контроля
(-) премия за контроль	(-) скидка за неконтрольный хар-р миноритарной доли
= Ст-сть фин. контроля = Ст-сть ликвидной миноритарной доли собственности
(-) скидка за недостаточную ликвидность
= Ст-сть неликвидной миноритарной доли собственности

 

Основные понятия и классификация недвижимости, особенности недвижимости как объекта оценки.

Понятие недвижимости (Н):

В мировой практике под Н понимается земельный участок и все, что находится под ним (с проекцией к центру земли), и все что находится над ним (с проекцией в бесконечность), включая постоянные объекты природы, а также права на эти объекты.

В общем случае Н – это земельный участок и все объекты, которые с ним прочно связаны, и перемещение которых невозможно без ущерба их назначению.

В соотв. с ГК РФ (ст. 130, 132) к Н относятся:

а) Отдельные объекты:

• земельные участки.

• участки недр.

• обособленные водные объекты.

• все, что прочно связано с землей:

- леса;

- многолетние насаждения;

- здания;

- сооружения;

- объекты незавершенного строительства.

• приравненные к Н и подлежащие гос. регистрации:

- воздушные и морские суда;

- суда внутреннего плавания;

- космические объекты;

- иные объекты.

б) Сложные объекты:

Предприятие как единый имущественный комплекс, включая:

- земельные участки;

- здания и сооружения;

- инвентарь и оборудование;

- сырье и продукцию;

- требования и долги.

 

Признаки недвижимости

Каждый объект недвижимости (ОН) имеет родовые признаки (или существенные), которые отличают его от движимых вещей, и видовые, которые характеризуют особенности ОН по однородным группам.

Родовые признаки Н:

• Неподвижность (абс. связь с землей: физическая и юридическая).

• Материальность (означает возможность как натурально-вещественной формы функционирования, так и стоимостной).

• Непотребляемость (подразумевает неизменность натурально-вещественной формы ОН на протяжении всего срока его функционирования).

• Длительность кругооборота – долговечность (многократное использование; а земли - вечное).

• Постепенная амортизация – заключается в переносе ст-сти в процессе произ-ва по мере износа и накопления амортизационных отчислений.

• Общественное значение – затрагивает интересы многих граждан и других собственников.

 

Видовые признаки Н:

• Местоположение.

• Функциональное назначение.

• Размер.

• Физические хар-ки.

• и др.

 

Осн. фундаментальные св-ва недвижимости, на кот. базируются ее родовые и видовые признаки:

• Неподвижность.

• Материальность.

• Непотребляемость.

 

Характеристика недвижимости:

Каждый ОН существует в единстве 4-х св-в, каждое из которых может выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от конкретной ситуации, целей и этапов анализа:

а) Физических характеристик

• конструкция и материал строений;

• размеры;

• местоположение;

• климатические условия;

• плодородие почв;

• улучшение;

• и др.

б) Экономических характеристик

Экономическая концепция Н рассматривает Н как мат. актив, объект инвестирования и источник дохода. Основные эк. характеристики ОН – это ст-сть и цена, которые возникают из его полезности и способности удовлетворять различные потребности и интересы потенциальных пользователей.

в) Социальных характеристик

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

Можно выделить особую соц. роль земли:

• она служит местом обитания и условием жизни людей;

• как территория гос-ва или субъекта федерации, обуславливает политическую ф-ию.

г) Правовых характеристик

На юр. уровне Н – это сов-сть публичных и частных прав на нее, устанавливаемых гос-вом с учетом нац. особенностей и международных норм.

Частные права м.б.:

• неделимыми или частичными (совместное имущество).

• разделенными на основе физ. горизонтального и вертикального разграничения имущества на:

- подземные ресурсы;

- поверхность земельных участков;

- строения на земельных участках;

- воздушное пространство.

 

Виды прав на Н:

1. Владение – это основанный на законе физ. контроль над ОН.

2. Пользование – применение объекта собственности в соотв. с его назначением по усмотрению или желанию собственника.

Пп. 1 и 2 м.б. соединены в руках одного субъекта или разделены между др. субъектами.

3. Распоряжение – это высший способ реализации отношений между субъектом и объектом собственности.

Каждое право собственности дает его владельцу опр. выгоды, кот. могут выражаться в потоке доходов, престиже, в создании условий для бизнеса.

Каждому праву соответствует интерес, который его владелец имеет к конкретному ОН.

Наиб. полным явл-ся интерес полного права собственности, владелец которого может создавать меньшие по объему выгод интересы (напр.: право аренды).

Права на ОН носят долгосрочный характер.

Объектом оценки м.б. как право собственности, так и иные вещные права.

Величина оцениваемого объекта собственности зависит от конкретного набора прав.

 

Ограничения прав собственности на Н:

1. Принудительные (по закону)

а) В публичных интересах:

• реквизиция;

• конфискация;

• национализация;

• временные ограничения: целевое использование, лицензирование и др.

б) Отчуждение на основании:

• раздела имущества, находящегося в долевой собственности;

• утраты права пользования земельным участком (ЗУ);

• выкупа ЗУ для гос. или муницип. нужд;

• изъятия ЗУ, используемого с нарушением зак-ва;

• прекращения права собственности на жилое помещение, которое содержится в бесхозном состоянии.

в) Ограничения прав пользования и распоряжения:

• памятниками истории и культуры;

• охранными зонами;

• с/х землями.

г) Постоянные ограничения:

• строительные нормы;

• зонирование;

• экологические нормы и т.д.

д) Сервитуты.

2. Добровольные ограничения.

а) Сервитуты в частных интересах.

б) По договору:

• ипотеки;

• договор траста (доверительное управление);

• договор аренды;

• договор лизинга.

 

Особенности Н как товара:

• уникальность;

• неподвижность;

• ограниченная заменяемость (и, как следствие, ограниченная эластичность спроса);

• низкая ликвидность;

• высокий уровень риска;

• сложные юридические права.