Сравнительный подход к оценке Н

Условие применения: наличие развитого РН (т.е. когда имеется информация о сделках с ОН).

Дает наилучшие рез-ты при оценке:

• ОН, кот. не обладают доходными хар-ками (жилые дома, квартиры);

• ОН малого бизнеса;

• ЗУ.

Данный подход базируется на 3-х осн. принципах:

а) спроса и предложения (означает, что цена Н изм-ся в рез-те взаимодействия спроса и предложения).

б) замещения (при наличии определенного кол-ва аналогичной Н на рынке более высоким спросом будут пользоваться объекты с наим. ценой).

в) вклада (необх-сть определения вклада каждого фактора в формирование ст-сти ОН).

 

Подход содержит 2 метода:

1) Метод сравнения продаж.

2) Метод валового рентного мультипликатора.

 

Сравнительный подход к оценке Н: метод сравнения продаж.

Метод сравнения продаж – явл-ся классическим аналоговым методом и базируется на использовании имеющейся ценовой инф-ции о сделках с аналогичным объектами.

Главное преимущество (при полном соблюдении правил сравнения) – объективность, достоверность и рыночная ориентация.

Проблема (порожденная в т.ч. главным преимуществом): наличие достоверной инф-ции.

Сложность: чем больше хар-к оцениваемого ОН и условий сделки пытается учесть оценщик, тем сложнее сформировать представительную выборку объектов и сделок с ними.

Этапы оценки:

1) Сегментирование РН (с целью получения достоверной инф-ции о сделках с аналогами).

2) Отбор аналогов (ед-ц сравнения) и проведение анализа по каждой ед-це.

3) Сопоставление ООН с отобранными объектами с целью:

- определение корректировок их цен продажи;

- или исключение из списка сравниваемых.

4) Непосредственно определение ст-сти ООН.

 

(1) Сегментирование РН (с целью получения достоверной инф-ции о сделках с аналогами).

Т.е. отбор ОН, схожих по след. хар-кам:

• назначение использования;

• кач-во;

• передаваемые права собств-сти;

• местоположение;

• физ. хар-ки (размеры, вид износа и др.);

• условия и время продажи;

• условия финансирования.

Срок экспозиции – это время, в теч. кот. ОН находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов РН и зависит от ОН.

На разных сегментах РН используются разные ед-цы сравнения:

а) для незастроенных ЗУ:

• цена за 1 га;

• цена за 1 сотку;

• цена за 1 м²;

б) Для зданий и застроенных ЗУ:

• цена за 1 м² общей площади;

• цена за фронтальный метр;

• цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

• цена за 1 м³.

 

(2) Отбор аналогов (ед-ц сравнения) и проведение анализа по каждой ед-це.

(3) Сопоставление ООН с отобранными объектами.

Проводится сопоставление по эл-там сравнения – см. таблицу на почте

В отечественной практике выделяют 9 осн. эл-тов сравнения, кот. обязательно должны анализироваться:

• Определяются поправки (корректировки)

• V_o = V_ан +-* k_i,

Где k_i - корректировка по i-му эл-ту сравнения.

 

Методы определения корректировок:

а) Метод парного сравнения продаж: под парной продажей понимается продажа двух объектов-аналогов, отличающихся по одному параметру, наличие кот. объясняет расхождение в цене.

б) Метод попарного сравнения дохода от ОО.

в) Корелляционно-регрессионный анализ связи между изм-ем эл-та сравнения ОО и величиной его рыночной ст-сти.

г) Определение затрат, связанных с изм-ем хар-ки эл-та сравнения, по кот. аналог отличается от ООН.

д) Экспертный метод (экспертное обоснование корректировок цен аналогов).

 

Виды поправок:

а) процентные (или коэффициентные) к цене продажи аналога или ед-цы сравнения аналога;

б) стоимостные:

• к цене ед-цы сравнения (обсуловлены различиями в хар-ках ОО и аналога);

• к цене аналога в целом (обусловлены наличием или отсутствием улучшений).

 

(4) Непосредственно определение ст-сти ООН.

Сводится к проведению корректировок к цене аналога по строго опр. правилам:

• корректируется цена продажи аналога;

• первыми осуществляются корректировки по 1-м четырем эл-там (процентные и денежные) в той же последовательности;

• после каждой корректировки цена продажи аналога пересчитывается заново и составляет базу для проведения последующей поправки;

• по эл-там сравнения с п. 5 по п. 9 (из таблицы) первыми вносятся процентные поправки, а затем денежные.

Сравнительный подход к оценке Н: метод валового рентного мультипликатора (ВРМ)

ВРМ – это отношение цены продажи ОН и его ПВД (или ДВД).

ВРМ = Vo / ПВД (или ДВД)

Ст-сть ОН опр-ся по ф-ле:

Vo = ПВДо * ВРМ ан

или Vo = ДВДо * ВРМ ан

где ПВДо и ДВДо – данные по ООН

ВРМан – усредненный ВРМ по аналогам

Специфика земельного участка как объекта оценки. Классификация земельного фонда России.

ЗУ – это часть поверхности земли, кот. имеет фиксированную границу, площадь, местоположение и др. хар-ки, отражаемые в гос. земельном кадастре и док-тах гос. регистрации прав на землю.

Специфика ЗУ как объекта благосостояния эк. отношений опр-ся тем, что земля явл-ся:

• ср-вом произ-ва;

• ср-вом и предметом труда;

• всеобщим местом проживания людей.

 

В системе Н объектом эк. отношений явл-ся:

• ЗУ-ки, кот. обладают разл. потребительскими св-вами;

• и права на них.

 

Делимые и неделимые ЗУ:

• ЗУ считается делимым, если он м.б. разделен на части, каждая из кот. после раздела по своему размеру образует самостоятельный ЗУ с прежним целевым назначением и разрешенным использованием.

• Если ЗУ невозможно разделить на таких условиях, то он считается неделимым.

 

Разрешенное использование ЗУ – это исп-ие ЗУ с учетом его целевого назначения, а также ограничений и обременений, установленных градостроительным регламентом.

 

Виды разрешенного использования ЗУ:

• по плотности, высоте и глубине застройки в соотв. с градостроительными нормами и правилами.

• по размещению социально-культурных, жилищно-бытовых, промышленных и др. зданий и сооружений в соотв. зонах.

• по способам исп-ия ЗУ.

• по предельно допустимым нормам нагрузки на природную среду и сохранению земельных насаждений.

• по видам деят-сти и др.

 

Осн. факторы ст-сти ЗУ:

• Целевое назначение.

• Разрешенное использование.

• Права иных лиц на ЗУ.

• Разделение имущественных прав на ЗУ.

• Местоположение.

• Влияние внешних факторов (в т.ч. преобладающие способы использования в окрестностях ЗУ).

• Перспективы развития района, в кот. он расположен.

• Ожидаемые изм-ия на рынке земли или иной Н;

• Текущее использование ЗУ;

 

Оценка ЗУ подразделяется на:

• массовую кадастровую оценку ЗУ;

• единичную оценку ЗУ, целью кот. явл-ся определение рыночной (или иной) ст-сти единичного ЗУ на дату оценки независимыми оценщиками в соотв. с прямыми стандартами и методами оценки.

 

Рыночную ст-сть имеют те ЗУ, кот. способны удовлетворять потребности пользователя в течение опр. времени.

По целевому назначению и правовому режиму земельный фонд РФ включает 7 категорий земель:

1. земли поселений (городов, поселков и сельских поселений) 1,1%

2. земли с/х назначения 23,8%

3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного спец назначения 1%

4. земли особо охраняемых территорий 1,8%

5. земли лесного фонда 64,2%

6. земли водного фонда 1,6%

7. земли запаса 6,5%

Использование земель устанавливается в соответствии с их целевым назначением. Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается ФЗ.

 

Осн. принципы оценки ЗУ:

1) ННЭИ, т.е. наиб. эфф. использование ЗУ, кот. явл-ся:

• физ. возможным;

• эк. оправданным;

• соответствует требованиям зак-ва;

• финансово осуществимо;

• и в ре-те кот. расчетная величина ст-сти ЗУ будет максимальной (данный принцип исп-ся с учетом возможного разделения ЗУ на отд. участки).

2) Принцип полезности.

3) Принцип спроса и предложения.

4) Принцип конкуренции.

5) Принцип ожидания (ст-сть ЗУ зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода).

6) Принцип изм-ия ст-сти.

7) Принцип зависимости.

 

Методы оценки ЗУ:

1) Доходный подход:

• Метод ДДП;

• Метод ПК;

• Метод техники остатка для земли.

2) Сравнительный подход:

• Метод сравнения продаж;

• Метод распределения (сопоставления).

3) Затратный подход:

• Метод разбивки на участки;

• Метод изъятия (выделения);

• Метод предполагаемого использования.