Оценка стоимости земельных участков с помощью доходного подхода (метод ДДП, метод техники остатка для земли, метод прямой капитализации).

• Сущность данного подхода заключается в том, что ст-сть ЗУ определяется как текущая (сегодняшняя) ст-сть прав на будущие доходы от него.

• Основной целеобразующий фактор в данном подходе – это величина будущего дохода.

В зависимости от целевого назначения ЗУ выделяют след. виды дохода (Pt):

• арендная плата за землю;

• часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на ЗУ;

• рентный доход от с/х и лесных земель;

• доход от перепродажи;

Теоретическая основа данного подхода – это принцип ожидания (получения будущего дохода). Этот принцип реализуется с помощью принципов:

• замещения;

• спроса и предложения.

Метод ДДП

• Используется для оценки ЗУ пр-ий добывающей промышленности (при добыче полезных ископаемых).

• Длительность прогнозного периода определяется на основе след. факторов:

- объем разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения;

- планируемая производственная мощность (добыча в год). Как правило, n=25 лет и более.

• Ден. поток рассчитывается на основе лед. факторов:

- объема добычи и реализации ПИ;

- цен реализации;

- затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции;

- налоговых платежей.

• Ставка дисконтирования основана на учете:

- доходности эксплуатации месторождения;

- степени достоверности оценки кол-ва ПИ, доступного для извлечения из недр;

- степени риска разработки данного месторожения.

Метод ПК

Vзу = P / r_k,

где P – годовой рентный доход (годовая земельная арендная плата);

r_k – ставка капитализации ЗУ.

Под арендой ЗУ понимается предоставление его во временное владение или использование за плату на опр. срок.

В наст. время органы МСУ утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муницип. собственности. Эти ставки дифференцированы по территориальным зонам.

При этом уст-ся 2 вида коэф-тов:

• коэф-ты вида деят-сти арендатора;

• коэф-ты ценности местоположения ЗУ

В этом случае годовой рентный доход будет определяться:

P = a_c * S * K_д * к_р,

где P – годовой рентный доход (годовая земельная арендная плата);

a_c – базовая ставка (именно годовая) ар. платы за 1 м²;

S – площадь ЗУ;

K_д – коэф-т вида деят-сти арендатора;

к_р – коэф-т местоположения ЗУ.

 

Методы определения ставки капитализации:

а) r_к = r_б – для с/х земель в развитых зарубежных странах (инвестиции в кот. считаются наим. рискованными).

б) Определяются гос-вом нормативно для отд. категорий земель.

Для России: 3% - для с/х земель (срок капитализации = 33 года); 2% - для лесных земель (срок капитализации 50 лет).

в) Метод кумулятивного построения

r_к = r_б + r_p + r_л,

где r_б – безрисковая ставка дохода;

r_p – премия за региональный риск;

r_л –премия за риск ликвидности, связанная с возможными потерями при реализации ОО.

г) Метод рыночной выжимки (экстракции)

Осн. требования метода экстракции – подобрать сравнимые участки по признакам подобия:

• доходов и расходов;

• типичности условий финансирования;

• кач-ва управления;

• наиб. эфф. использования;

• местоположения и др.

 

Метод техники остатка для земли

Используется, когда можно достаточно точно определить ст-сть здания.

Необх. инф-ция:

• ст-сть здания (улучшений);

• ЧОД от всего ОН;

• ставка капитализации здания;

• ставка капитализации земли;

Этапы оценки:

1) Определяются улучшения, представляющие вариант ННЭИ.

2) Определяется ЧОД на основе данных рынка (арендная плата и ОР).

3) Определяется часть ЧОД, относимая к зданию:

ЧОД_зд = V_зд * r_{к зд},

V_зд – ст-сть здания

r_{к зд} – ставка капитализации здания.

4) Определяется часть ЧОД, относимая к земле: из общего ЧОД вычитается доход, относимый к зданию:

ЧОД_зу = ЧОД_о – ЧОД_зд,

где ЧОД_о – общий ЧОД

ЧОД_зд – ЧОД для здания.

5) Определяется ст-сть ЗУ:

V_зу = ЧОД_зу / r_kз

Оценка стоимости земельных участков с помощью затратного подхода (метод разбивки на участки, метод изъятия или выделения).

Метод изъятия.

Основывается на технике остатка для земли.

Определяет рыночную ст-сть ЗУ как разницу между рыночной ст-стью всего ОН и восстановленной ст-стью улучшений за вычетом износа.

 

Условия применения:

• наличие инф-ции о ценах сделок с аналогами (едиными ОН);

• соответствие улучшений ЗУ его ННЭИ;

• небольшой эк. возраст (ЭВ) или ХВ улучшений (не более 10 лет).

 

Этапы оценки:

1) Определение рыночной ст-сти ЗУ с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж.

2) Расчет восстановительной ст-сти (или ст-сти замещения) улучшений.

3) Определение износа улучшений.

4) Определение остаточной ст-сти улучшений на дату оценки.

5) Определение рыночной ст-сти ЗУ.

6) Проведение необх. корректировок: V_o = V_зд – V_изн. +V_зу

 

Метод освоения (разбивки на участки)

Применяется при оценке незастроенных участков при условии, что разбивка участка на несколько меньших по размеру участков представляет вариант ННЭИ с учетом улучшений, создаваемых на этих участках.

Этапы оценки:

1) Определение размера и кол-ва участков, вида улучшений, исходя из физ. и юр. возможностей и эк. целесообразности (размеры и благоустройство ЗУ-ов должны отвечать требованиям рыночных стандартов данного региона).

2) Определение цены продаж освоенных участков (в т.ч. на базе метода сравнения продаж).

3) Расчет затрат на освоение.

Затраты на освоение включают:

• расходы на разбивку, расчистку и планировку;

• расходы на устройство дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений;

• оплата налогов и страховых платежей;

• расходы на маркетинг;

• прибыли и накладные расходы подрядчика;

• расходы на продажу и рекламу.

4) Определение выручки от продаж.

5) Определение периода времени на освоение и продажу участков.

6) Определение ставки дисконтирования.

7) Определение ст-сти ЗУ по ф-ле:

V_зу = (сумма (t=1;n) (B_t / (1+r)^t) - сумма (l=1; m) (Зl / (1+r)^l) / k,

где V_зу ставка дисконтирования;

Зl – затраты на освоение ЗУ;

k – кол-во ЗУ;

l – период освоения ЗУ;

m – срок освоения ЗУ-ов;

n – срок реализации ЗУ-ов.

 

Оценка стоимости земельных участков с помощью сравнительного подхода (метод сравнения продаж, метод распределения или соотнесения).

Метод сравнения продаж.

Этапы оценки:

1) Выявление продаж ЗУ-ов на соотв. рынке и его сегментах.

2) Проверка инф-ции о сделках (с целью отсечения вынужденных продаж).

3) Составление окончательного списка из нескольких наиб. приемлемых вариантов.

4) Корректировка цены каждого варианта по эл-там сравнения (по всем хар-кам, кот. обладают ст-стью для потенциального покупателя).

 

Осн. эл-ты сравнения для земли:

• факторы ст-сти (факторы, изм-ие кот. влияет на рыночную ст-сть ЗУ);

• хар-ки сделок, сложившиеся на рынке;

• условия финансирования;

• условия платежа (ден. ср-ва, ц.б., взаимозачеты);

• обстоятельства совершения сделок (публичная оферта, продажа в условиях банкротства и др.);

• изм-ие цен на ЗУ за период с даты оценки аналога до даты оценки оцениваемого ЗУ.

 

Порядок корректировки: корректировка проводится в направлении от сопоставимого участка к оцениваемому, т.е. уточняется, за какую сумму был бы продан сравнимый участок, если бы он обладал теми же хар-ками, что и оцениваемый.

 

Методы проведения корректировок:

а) Метод парного сравнения продаж.

б) Метод парного сопоставления дохода двух аналогов (которые отличаются друг от друга только одним эл-том сравнения) и определения корректировки как капитализированной разницы в доходах.

в) Метод, основанный на корелляционно-регрессионном анализе.

г) Метод определения затрат, связанных с изм-ем хар-ки эл-та сравнения, по кот. аналог отличается от объекта оценки.

д) Экспертный метод.

 

Метод распределения (соотнесения или переноса)

Основан на положении о том, что для каждого типа застройки ЗУ в конкретном регионе существует нормальное соотношение между ст-стью земли и ст-стью улучшений.

Осн. принципы:

• Принцип сбалансированности.

• Принцип предельной производительности.

 

Условия применения данного метода:

• соответствие улучшений его ННЭИ;

• одинаковый тип застройки аналогов и оцениваемого участка;

• небольшой хронологический возраст (ХВ) улучшений (т.к. с увеличением возраста построек отношение ст-сти земли к общей ст-сти объекта увеличивается).

 

Этапы оценки:

1) Определение доли ст-сти земли в общей ст-сти каждого объекта по аналогам

d_зу = V_зу / V_o = V_зу / (V_зу + V_зд)

2) Определение доли ст-сти земли в ст-сти оцениваемого объекта как ср. арифм. по аналогам.

3) Определение ст-сти оцениваемого ЗУ

V_зу = V_o * d^p_зу,

где V_o – недавняя цена продажи участка с аналогичными улучшениями.