Основные этапы ипотечного кредитования

Оформление, заключение и обслуживание кре­дитной сделки – длительный процесс, требую­щий тщательной проработки принимаемых ре­шений.

Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитны­ми учреждениями разработаны стандартные фор­мы документов. Например, для кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кре­дита и кредитная справка.

Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное вни­мание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта ге­нерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распреде­ление между заемщиком и арендатором; изуча­ется репутация и бизнес арендаторов, професси­онализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Рассмотрим основные этапы ипотечного кре­дитования на примере кредитования под залог жилья:

1) предварительный этап (разъяснение клиен­ту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);

2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

3) оценка вероятности погашения кредита;

4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);

5) заключение кредитной сделки;

6) обслуживание кредитной сделки;

7) закрытие кредитной сделки.

На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о креди­торе, об условиях предоставления кредита, о сво­их правах и обязанностях при заключении кре­дитной сделки. После разъяснения заемщику ос­новных условий кредитования определяется мак­симально возможная сумма кредита, согласовы­ваются процедуры кредитования и расчетов, со­ставляется примерная смета предстоящих расхо­дов заемщика, заполняется заявление на кредит.

Заявление о предоставлении кредита рассмат­ривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявле­ние включает следующую информацию:

- желаемые условия кредита: вид, общая сум­ма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;

-описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;

- источник первоначального платежа;

- назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т. д.;

- биографические сведения: уровень образова­ния и профессиональной квалификации;

– сведения о работе и источниках дохода;

– сведения об активах и обязательствах.

В соответствии с этим отношением ограниче­ние для суммы кредита будет следующим:

Сумма кредита < 0,7 • Стоимость объекта залога.

Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту к сумме доходов заемщика – не бо­лее 30 % чистого дохода заемщика:

Платеж по кредиту < 0,3 • Чистый доход заемщика.

Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере не менее 30 – 50% от рыночной стоимости приоб­ретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначального капитала могут высту­пать депозитные вклады или наличные денежные

средства, которые непосредственно перед предос­тавлением кредитных средств должны быть разме­щены заемщиком в банке на депозитном счете.

Сумма кредита и срок кредитования рассчи­тываются экспертом после определения плате­жеспособности заемщика с учетом доходов. За­тем, исходя из действующих процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, опреде­ляется процентная ставка по данному кредиту.

Цель следующего этапа «Сбор и проверка ин­формации о клиенте и залоге» – выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства кли­ента, подтверждение его текущих доходов и рас­ходов, проверку клиента службой экономичес­кой безопасности кредитного учреждения и оцен­ку собственности клиента, предполагаемой к про­даже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

Заемщику поясняют требования кредитного уч­реждения к предмету кредитуемой сделки: при­обретаемая недвижимость должна быть ликвид­ной, права со стороны третьих лиц на объект за­лога должны отсутствовать и т.п.

По результатам повторного собеседования про­водится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку:

– сведения о заемщике: пол, возраст, семей­ное положение, наличие брачного контракта, на­личие и количество иждивенцев, место прожива­ния заемщика и поручителей;

– основная информация о приобретаемой не­движимости;

– наличие первоначального капитала;

– сведения о занятости заемщика и поручите­лей;

– сведения об активах и обязательствах заем­щика и поручителей;

– сведения об имуществе заемщика.

В зависимости от набранного посредством тест-анкеты количества баллов, заемщики классифи­цируются на «стабильных» и «нестабильных».

При оформлении заявления на ипотечный кре­дит определяется технология получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабаты­вается график платежей и порядок его измене­ния, рассчитывается максимально возможная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижи­мость, автомобили, драгоценности), документаль­но подтверждаются доходы и обязательства. За­тем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик: обычно проверя­ются действительные доходы и расходы заемщи­ка, место работы (в случае его смены в течение последних двух-трех лет устанавливаются при­чины) и др.

На следующем этапе «Оценка вероятности по­гашения кредита» проводится андеррайтинг за­емщика. Андеррайтинг – процедура, которая включает оценку кредитором вероятности пога­шения ипотечного кредита и определение макси­мально возможной суммы кредита с учетом до­ходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стрем­ление погасить кредит, вычисляются коэффици­енты по ипотечному кредиту и оцениваются рис­ки, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень обра­зования клиента, профессиональный опыт, уро­вень квалификации, занятость в стабильно раз­вивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании. Отказ должен предо­ставляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию.

При выявлении ложной представленной инфор­мации заемщику будет отказано в предоставле­нии кредита. Если принято решение продолжить переговоры, «стабильному» потенциальному за­емщику предоставляют список необходимых для кредитования документов.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

– отношение периодических платежей по кре­диту и периодического дохода заемщика;

– отношение жилищных расходов и совокуп­ного дохода заемщика;

– отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества;

– отношение суммы предоставляемого креди­та к минимальной цене продажи недвижимого имущества.

Следующий этап – «Принятие решения по кредиту». На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатыва­ются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, прини­мается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погаше­ния кредита.

Решение по кредиту принимается на основе экспертного заключения, объединяющего всю со­бранную информацию о заемщике и объекте за­лога:

– желаемая сумма кредита, срок и цель кре­дитования;

– анализ объекта залога; - информация о заемщике, членах его семьи

и поручителях;

– описание предполагаемой сделки;

– источники погашения кредита;

– расчет возможной суммы кредита; -анализ кредитных рисков, риска снижения

рыночной стоимости, уничтожения или повреж­дения приобретаемого имущества;

– риск смерти или утраты трудоспособности заемщика;

–предлагаемые варианты обеспечения. Кредитный проект рассматривается на кредит­ном комитете, при принятии положительного ре­шения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведом­лением заемщика.

На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие догово­ры:

–договор купли-продажи недвижимости;

– кредитный договор;

– договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

– договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на при­обретение который берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимо­сти.

В кредитном договоре стороны предусматри­вают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер упла­чиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и про­центов по нему; основания для досрочного рас­торжения договора и взыскания кредита и про­центов по нему и др.

В договор об ипотеке стороны включают пред­мет ипотеки; цену передаваемого в ипотеку по­мещения; существо основного обязательства, обес­печиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обес­печиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование де­нежными средствами); срок исполнения основно­го обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество нахо­дится в пользовании у заемщика (он же залого­датель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипо­теки и другие условия.

Права и обязанности сторон по кредитному до­говору и договору об ипотеке должны гарантиро­вать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. В слу­чае, если заемщик не в состоянии возвратить кре­дитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Договоров страхования заключается несколь­ко, в соответствии с количеством объектов стра­хования. Для снижения риска кредитора осуще­ствляется страхование ипотечного кредита. За­страхованные кредиты имеют большую ликвид­ность на вторичном рынке. Во многих странах с рыночной экономикой функционирует система государственного страхования ипотечных креди­тов, выдаваемых как государством, так и част­ными кредиторами. Чтобы быть застрахованным государственным учреждением, ипотечный кре­дит и объект залогового обеспечения должны со­ответствовать довольно жестким требованиям. Система частного страхования более привлека­тельна для заемщика и кредитора, так как не­движимость, используемая для залога, может не отвечать стандартам государственного страхова­ния; заемщик имеет возможность взять кредит с небольшим начальным платежом; размер стра­хового платежа меньше, чем в случае государ­ственного страхования; страховка дает возмож­ность кредитору продать закладную на вторич­ном рынке.

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет право преимуще­ственного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредито­рами, поэтому целесообразно страховать заложен­ное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую размер основного долга с учетом про­центов. Банк имеет возможность проверять на­личие и состояние заложенного имущества в на­туральной и документальной форме.

Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с рекомен­дованной кредитным учреждением страховой ком­панией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и договор-обя­зательство страхования квартиры.

Страховая компания до заключения договоров страхования тщательно изучает представленные заемщиком документы, выясняя степень надеж­ности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без достаточных гаран­тий, страховщик может установить более высо­кую тарифную ставку или отказать в заключе­нии договора страхования.

Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению за­емщика.

Этап «Обслуживание кредитной сделки» за­ключается в следующем:

- осуществляется прием платежей;

- проверяется соответствие фактических вы­плат графику платежей;

- ведется бухгалтерский учет операций;

- рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;

- взимаются просроченные платежи; -ведется работа с проблемными кредитами:

переговоры, заключение нового кредитного дого­вора, изменение условий договора (срока, процентной ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;

-ведется отчетность по выданным кредитам.

«Закрытие кредитной сделки» – заключи­тельный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных сан­кций ссудный счет заемщика обнуляется и, та­ким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в госу­дарственном реестре.

Если заемщиком и залогодателем не выполня­ются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на за­ложенную недвижимость в судебном или внесу­дебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на по­гашение долга кредитору (основной суммы дол­га, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществ­ление расходов по процедуре обращения взыска­ния и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.