Управление финансовыми рисками на рынке ипотечного кредитования

Одним из препятствий на пути широкого распространения в России ипотечного кредитования является несоответствие платежеспособного спроса большинства населения параметрам предоставляемых кредитов. Эти параметры (размер кредита, процентная ставка, период кредитования, сумма первоначального взноса) в значительной степени определяются финансовыми рисками, возникающими на различных этапах ипотечного кредитования. Эффективное управление данными рисками может существенно изменить ситуацию, приблизить кредиты к возможностям их потенциальных потребителей.

Рисками первичного ипотечного кредитных организаций являются: процентный риск, кредитный риск, риск ликвидности и риск досрочного погашения, или реинвестиционный риск.

Кредитный риск - это риск несвоевременной (просроченной) уплаты и/или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это значит, что он не получит ожидаемый денежный поток по ипотеке в связи некредитоспособностью заемщика. Для российского рынка основным способом страхования кредитного риска остается проведение тщательного андеррайтинга кредита. При этом типовыми значениями параметров такого андеррайтинга являются: отношение месячного платежа заемщика к его ежемесячному доходу (payment-to-income ratio - PTI) - 25-35%; отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога (loan-to-value ratio - LTV) - 50-85%; размер кредита не более 50 тыс. долларов США. Также обязательными элементами ипотечного кредитования являются страхование заложенной недвижимости, жизни и трудоспособности заемщика.

Риск досрочного погашения. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит полностью или его часть, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько лет может быть отражен в договоре об ипотеке. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основными проблемами при этом являются следующие:

1) инвестору заранее не известно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение или поступление денежных средств в результате обращения взыскания на недвижимое имущество и в каком объеме;

2) рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Процентный риск. Изменение процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это означает, что денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый. В случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком. В этой ситуации заемщик досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую процентную ставку. С другой стороны процентный риск можно представить как риск изменения стоимости активов и пассивов.

Управление процентным риском. Кредитная организация, собравшая пул ипотек и выпустивший на его основе ценные бумаги, может подвергаться риску несбалансированности активов и обязательств, если ставка процента, получаемая по пулу, фиксированная, а выплачиваемая процентная ставка по обязательствам плавающая или наоборот. В результате может возникнуть ситуация, когда эмитент выплачивает большую сумму, чем получает.

Таким образом, ипотечное кредитование является одним из эффективных инструментов управления важных социальных, экономических и правовых проблем экономики страны, что определяет значение совершенствования процесса ипотечного кредитования в банках. Положительные тенденции в данном направлении банковской практики связано с эффективным преодолением негативных последствий кризисных явлений в экономике за период 2007-2009гг. Опыт показывает, что без активной государственной поддержки система ипотечного кредитования не может полноценно функционировать. Наряду с созданием необходимой правовой и нормативной базы ипотечного кредитования государственное стимулирование ипотечного кредито­вания должно развиваться по следующим направлениям:

- снижение рисков, связанных с долгосрочным жилищным кре­дитованием;

- активное развитие общенациональной системы ипотечного кредитова­ния, которая включала бы вторичный рынок ипотечных займов;

- формирование системы адресного субсидирования семей со средними и низкими доходами при приобретении жилья за счет ипо­течного кредита.

Заключение

На протяжении последних лет развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 2008 года. Лишь к началу 2010 года наметился ряд позитивных тенденций и предпосылок для развития системы ипотечного кредитования. В крупных российских городах, регионах и отдельных кредитных организациях начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Несмотря на определенные позитивные изменения долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков.

Проанализировав схему организации ипотечного кредитования российских банков, а также становление и развитие ипотечных отношений в России, можно сделать следующие выводы:

1. Ипотечное кредитование - предоставление кредитов на приобретение и строительство реконструкцию) объектов недвижимости - является формой кредитных отношений, выполняющей важные экономические и социальные функции, предполагающей взаимодействие многих рыночных субъектов.

2. В России существуют несколько видов ипотечного кредитования. Самый распространенный из них - это целевой кредит на покупку квартиры. В зависимости от того, на каком, вторичном или первичном рынке приобретается жилье, ипотечные кредиты делятся на два типа. В настоящее время тип целевого ипотечного кредита на вторичном получил большее распространение, в связи с тем, что по сравнению со строящимся жильем, ставка по кредиту несколько ниже. Кроме того, для банка сделка на вторичном рынке является менее рискованной, и времени на её оформление требуется меньше.

2. При ипотечном кредитовании увеличиваются риски в связи с долгосрочным характером операций. Риск как вероятность наступления какого-либо события может быть систематическим и несистематическим. Кредитные организации в своей деятельности подвержены всем основным видам риска, которые сопутствуют финансовой деятельности: кредитному риску (риску неплатежа по ссуде), риску ликвидности, риску процентных ставок.

3. Ипотечных операций регламентируются нормативно-правовыми актами. Наиболее существенными из них являются Гражданский кодекс Российской Федерации, который устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости Федеральный закон от 16.02.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости); Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» № 152-ФЗ и др.

4. В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные системы ипотечного кредитования. Система ипотечного кредита в каждой стране имеет свои особенности.

5. Оценивая состояние системы ипотечного кредитования в России на современном этапе, необходимо учитывать влияние кризисных явлений 2007-2009гг., и отечественные условия развития банковской системы.

7. Одной из главных проблем системы ипотечного жилищного кредитования в России является, сложность привлечения необходимых ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования. Слишком «короткие» и дорогие ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании.

Необходимо внедрять новые программы ипотечного кредитования в целях обеспече­ния большей доступности и привлекательности ипотечных кредитов для населения и помощи в решении жилищной проблемы.

Интерес к жилью в кредит начал возвращаться, но пока очень медленно. Выдача ипотечных кредитов в 2010 году увеличится в два раза, прогнозируют в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию. Спрос на эти займы за апрель 2010 года поднялся на 10 процентов и продолжает расти, уже подсчитали участники жилищного сектора.30

Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть совершенствоваться соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы. Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

 

 

Библиографический список

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.)

2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ (с изм.)

3. Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. N 395-I "О банках и банковской деятельности" (с изм.)

4. Федеральный закон от 10 июля 2002 г. N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" (с изм.)

5. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм).

6. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (с изм.)

7. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 218-ФЗ "О кредитных историях" (с изм)

8. Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-I "О залоге" (с изм.).

9. Положение Банка России от 26.06.1998 № 39-П «О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета»;

10. Положение Банка России от 31.08.1998 № 54-П «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)»;

11. Положение Банка России от 26.03.2004 № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности»;

12. Положение Банка России от 20.03.2006 № 283-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери»;

13. Положение Банка России от 26.03.2007 № 302-П «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации»;

14. Указание Банка России от 21.01.2008 № 1963-У «О проведении единовременного обследования досрочного погашения ипотечных жилищных кредитов»

15. Указание Банка России от 29.11.2005 № 1635-У «О порядке направления запросов и получения информации из Центрального каталога кредитных историй субъектом кредитной истории и пользователем кредитной истории посредством обращения в бюро кредитных историй».

16. Банковское дело: розничный бизнес: учебное пособие/под ред. Г.Н. Белоглазовой и Л.П. Кроливецкой. – М.: КНОРУС, 2010. (213-252

17. Лаврушин О.И., Мамонова И.Д. Банковское дело: учебник. – 7-е изд. перераб. и доп. – М.: КНОРУС, 2008.

18. Разумова И.А. Ипотечное кредитование и риски [Текст]: учебное пособие – Спб.: Питер, 2009.

19. Викторова Е.Д. Перспективы развития ипотечного кредитования [Текст] Журнал «Деньги и кредит» 6/2009 стр.28.

20. Электронный ресурс - Официальный сайт Банка России //www.cbr.ru

21. Электронный ресурс - Официальный сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию – Режим доступа: http://www.ahml.ru

22. Электронный ресурс - Официальный сайт РБК. Рейтинг – Режим доступа: http://www.rating.rbc.ru

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Рис. 1. Предмет ипотеки

Источник: Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 5.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

 

Рис. 2. Преимущества и недостатки ипотеки

Источник: Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 5.

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

Таблица 1