Вы приобрели квартиру с использованием ипотечного кредита?

Согласно Налоговому Кодексу (ст.220), Вы имеете право на получение не только имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной на приобретение квартиры на территории РФ (не более 2 000 000 рублей). Если жилье приобреталось по ипотечному кредиту, дополнительно налоговый вычет может быть применен к сумме процентов, уплаченных за пользование целевым ипотечным кредитом. Однако надо помнить, что сумма процентов может быть включена в сумму вычета только при условии их фактической уплаты, подтвержденной документально, т.е. компенсировать часть уплаченных процентов возможно только после окончания каждого платежного периода, в данном случае – года. Налоговый имущественный вычет предоставляется в размере 13% от суммы официальной заработной платы, подтвержденной справкой 2-НДФЛ. Воспользоваться правом имущественного налогового вычета по вышеперечисленным случаям можно только один раз в жизни.

Для получения имущественного налогового вычета Вам необходимо предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства следующие документы:

1. Налоговую декларацию о доходах за истекший налоговый период;

2. Заявление о получении имущественного налогового вычета;

3. Свидетельство о праве собственности на приобретенную квартиру;

4. Кредитный договор (если квартира приобреталась с привлечением ипотечных средств);

5. Договор купли-продажи;

6. Акт сдачи-приемки квартиры;

7. Расписку продавца о получении денежных средств на квартиру;

8. Справка об уплаченных по ипотечному кредиту процентах.

Право на получение имущественного налогового вычета подтверждается налоговым органом не позднее 30 дней с момента подачи заявления и всех необходимых документов в налоговую службу. В случае подтверждения права на вычет налогоплательщику выдается Уведомление, которое предоставляется в бухгалтерию по месту работу. Независимо от того, в каком месяце налогового периода налогоплательщик получил уведомление от налогового органа, бухгалтерия должна предоставить ему вычет за весь календарный год, в котором возникло право на вычет. Возможен вариант получения имущественного налогового вычета в налоговом органе путем перечисления суммы налогового вычета на указанный Вами банковский счет.

В случае неполного использования вычета можно вновь обратиться в следующем году в налоговый орган за получением нового Уведомления.

 

Вопрос 40

Понятие рыночной стоимости дано в Федеральном законе ФЗ-135 и Федеральном стандарте ФСО №2, согласно которым «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

 

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

· при изъятии имущества для государственных нужд;

· при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

· при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

· при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

· при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

· при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Вопрос 41

Во исполнение требований п. 20 ФСО-1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. А также требований п. 14 ФСО-3 в отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

Затратный – подход, основанный на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

Доходный – подход к оценке, базирующийся на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.

Рыночный – подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация – довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.

Вопрос 42

Налогообложение недвижимости физических лиц осуществля'ется в соответствии с Законом РФ от 9 декабря 1991 г. «О налогах на имущество физических лиц» (с последующими изменениями). Плательщиками налогов на имуществофизических лиц признаются физические лица — собственники имущества, являющегося объектом налогообложения., '
Если имущество, признаваемое объектом налогообложения, находится в общей долевой собственности несколькихфизических лиц, налогоплательщиком в отношении этого имущества является каждое из этих физических лицсоразмерно его доле в этом имуществе. В аналогичном порядке определяются налогоплательщики, если такое имущество находится в общей долевой собственности физических лиц и предприятий (организаций).
Если имущество, признаваемое объектом налогообложения, находится в общей совместной собственности нескольких физических лиц, они несут равную ответственность по исполнению налогового обязательства! При этом плательщиком налога может быть одно из этих лиц, определяемое по соглашению между ними.
Объектами налогообложения признаются следующие виды имущества: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения.
Ставки налога на строения, помещения и сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости; Представительные органы местного самоуправления могут определять дифференциацию ставок в установленных пределах в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, типа использования и по иным критериям налога на имущество физических лиц.
Налоги зачисляются в местный бюджет по месту нахождения (регистрации) объекта налогообложения.
От уплаты налогов на имущество физических лиц освобождаются следующие категории граждан:
- Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней;
- инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;
- участники гражданской и Великой Отечественной войн, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии, и бывших партизан;
- лица вольнонаемного состава Советской Армии, Военноморского флота, органов внутренних дел и государственной безопасности, занимающие штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны, либо лица, находившиеся в этот период в городах, участие в обороне которых засчитывается этим лицам в выслугу лет для назначения пенсии на льготных условиях, установленных для военнослужащих частей действующей армии;
- военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационноштатными мероприятиями, имеющими общую продолжительность военной службы 20 лет и более;
- лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;
- члены семей военнослужащих, потерявших кормильца. Льгота членам семей военнослужащих, потерявших кормильца, предоставляется на основании пенсионного удостоверения, в котором проставлен штамп «вдова (вдовец, мать, отец) погибшего воина» или имеется соответствующая запись, заверенная подписью руководителя учреждения, выдавшего пенсионное удостоверение, и печатью этого учреждения. В случае, если указанные члены семей не являются пенсионерами, льгота предоставляется им на основании справки о гибели военнослужащего;
- лица, получающие льготы в соответствии с некоторыми другими законами РФ.
Налог на строения, помещения и сооружения недоплачивают
- пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые’ ^ порядке, установленном пенсионным законодательством Российской Федерации;
- граждане, уволенные с военной службы или призывавшиеся на военные сборы, выполнявшие интернациональный долг в Афганистане и других странах, в которых велись боевые действия;
- родители и супруги военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей;
- со специально оборудованных сооружений, строений, помещений (включая жилье), принадлежащих деятелям культуры, искусства и народным мастерам на праве собственности и используемых исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий, а также с жилой площади, используемой для организации открытых для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек и других организаций культуры, на период такого их использования;
- с расположенных на участках в садоводческих и дачных некоммерческих объединениях граждан жилых строений жилой площадью* до 50 м2 и хозяйственных строений и сооружений общей площадью до 50 м2.
Законодательные органы автономной области, автономных округов, районов, городов (кроме городов районного подчинения), районов в городах имеют право уменьшать размеры ставок и устанавливать дополнительные льготы по налогам, как для категорий плательщиков, так и для отдельных плательщиков.
Исчисление налогов осуществляют налоговые органы. Лица, имеющие право на льготы, самостоятельно представляют необходимые документы в налоговые органы. Налог на строения, помещения и сооружения исчисляется на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года.

Вопрос 43

Оценку машин и оборудования, как и другого имущества, проводят в соответствии с общепринятыми понятиями и принципами, содержащимися в международных и отечественных стандартах оценки, рассматривающих интересы субъектов рынка в приобретении, продаже имущества как товара.

Вместе с тем в отличие от других видов активов машины и оборудование характеризуются следующими отличительными чертами:

· являются активной частью основных фондов;

· могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба, как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно привязаны;

· могут быть как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы;

· отличаются высокой конструктивной сложностью и наличием множества ценообразующих характеристик;

· оцениваются в основном сравнительным и затратным подходом; возможности доходного подхода для оценки отдельных единиц оборудования ограничены;

· тесной методологической связью затратного и сравнительного подходов при оценивании;

· наличием специфических видов оценочных стоимостей и методов их расчета (полная восстановительная стоимость, рыночная стоимость при продолжающемся использовании и др.);

· необходимостью учета в рассчитываемой стоимости приобретаемой полноты прав собственности;

· отсутствием общепринятой нормативно-информационной базы (за исключением некоторых сегментов рынка машин и оборудования, например транспортных средств);

· сложностью измерения общего накопленного износа и его составляющих;

· тесной связью с оценкой производственного бизнеса в целом;

· отличиями в ценообразовании, обусловленными наличием многих видов производств, начиная с экспериментального и заканчивая массовым, а также проводимой ценовой политикой предприятий-изготовителей.

В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать:

· одна отдельно взятая машина или единица оборудования (типичный случай — определение страховой стоимости или рыночной стоимости при сделках купли-продажи);

· множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай — переоценка основных фондов);

· производственно-технологические системы: комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей (типичный случай — при ликвидации предприятия, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать собственное производство).

При оценке машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный), доходный.

Вопрос 44.

Американская модель
Двухуровневая, или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной в США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано «Агентство по жилищному ипотечному кредитованию», а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемым агентством.
Немецкая модель
Как альтернативу «американской» модели ипотечного кредитования в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии, принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной.
После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. В России специализированные кредитные организации заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода.
Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа
Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использование бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:
– аренда жилья с последующим выкупом;
– создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;
– дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;
– ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заемщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.

 

 

Вопрос 45.

· Лизинг финансовый, когда лизингодатель за срок действия договора по лизингу получает не только полный возврат стоимости имущества, но и дополнительную прибыль от сделки через лизинговые платежи. Как правило, это трехсторонние отношения, в которых участвует продавец или поставщик, лизингодатель и лизингополучатель. · Лизинг возвратный – это двухсторонняя сделка, когда лизингополучатель и поставщик выступают в одном лице. Этот странный, на первый взгляд, лизинг позволяет получать дополнительные налоговые льготы, заложенные в договора на финансовую аренду, а также эффективно улучшить финансовую ситуацию на предприятии, благодаря долгосрочному рефинансированию капиталовложений на более выгодных условиях, чем через банковские ссуды. · Кредитный лизинг – иногда его называют также паевым лизингом – подразумевает дополнительное вложение денежных средств. Относится к сложным видам лизинговых отношений и используется при дорогостоящих проектах. В результате кредитного лизинга основные риски несут кредиторы. · Лизинг-помощь предполагает сбыт имущества на основании разной формы договоров по лизингу между продавцом и лизинговой компанией. · Сублизинг – подразумевает лизинговые отношения через привлечение посредника. Как правило, такие отношения наиболее выгодны при комбинации участников сделки из разных стран, имеющих разные налоговые льготы. · Оперативный лизинг. Наиболее часто встречается и имеет смысл при непродолжительной аренде, но связан с серьезной ответственностью за сохранность арендованного оборудования, т.к. оборудование впоследствии может сдаваться в аренду неоднократно.

 

Вопрос 46

Зданием считается отдельно стоящее строение с внутренним убранством и коммуникациями. При оценке дачных и садовых домов, а также коттеджей в понятие здание также включают различные постройки на территории объекта. Например, складские здания, хозяйственные помещения (фрукто- и овощехранилища), культурно-бытовые и жилые помещения.

Понятие "сооружение" иногда применимо к коттеджам, дачным и садовым постройкам, а также включает в себя такие элементы, как прудовые рыбоводные сооружения, трубопроводы, передаточные устройства и прочие сооружения (колодцы, заборы, дымовые трубы, водонапорные башни).

Как правило, целью оценки объекта является установление истинной рыночной стоимости указанного здания или сооружения, а также входящих в него хозяйственных, жилых и иных построек, инженерных коммуникаций. Данная процедура часто необходима при купле-продаже, страховании объекта, сдаче объекта в аренду. Оценке здания также может потребоваться для залога или в целях налогообложения, при внесении в уставной капитал или при судебном разбирательстве. Также без оценки не обойтись при передаче здания в оперативное управление или при оформлении страховки.

Оценка недвижимости – это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная. Массовая оценка недвижимости – это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов. Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

 

Вопрос 47