Особенности ипотечного кредитования малого бизнеса

Предприятие малого бизнеса в самом нача­ле своего развития обычно сильно ограниче­но в средствах и не в состоянии приобрести помещение. Приходится прибегать к аренде, что серьезно снижает рентабельность бизнеса. По мере его развития встает вопрос о покуп­ке площадей, но это требует изъятия крупной суммы из оборота предприятия. Выход видит­ся в ипотеке коммерческой недвижимости.

Возможности, которые при этом открывают­ся, трудно переоценить. Для предприятия — это путь развития бизнеса без изъятия обо­ротных средств. Очевидно, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости ее доходность обеспечивает владельцу прибыль, превышающую выплаты банку по процентам. Коммерческая ипотека может способствовать развитию предприятий розничной торгов­ли. Так, ресторанам крайне важно вла­деть помещением на праве собственности, т. к. в этом секторе обычно значительны материаль­ные вложения в интерьер.

Собственные площади — это показатель стабильности и престижа предприятия. Кро­ме того, это выгодное вложение средств. Ком­мерческая ипотека имеет существенные пре­имущества в сравнении с арендой:

—деньги на покупку недвижимости не изы­маются из оборота компании, что повышает показатели ее прибыльности;

—приобретенная в кредит недвижимость посто­янно растет в цене, и к моменту полного погаше­ния кредитных выплат рост цены, скорее всего, полностью перекроет выплаченные проценты;

— приобретенную по коммерческой ипотеке недвижимость можно сдавать в аренду и по­лучать доход, позволяющий гасить кредитные выплаты;

— платежи по коммерческой ипотеке не про­сто идут в затраты организации, а капитализи­руются в виде ликвидного актива.

Таким образом, ипотечный кредит служит для предприятия инструментом формирова­ния долгосрочных пассивов. Если всю получа­емую прибыль тратить на собственные нуж­ды, не развиваясь, бизнес может «умереть». Понимая это, предприниматели на стадии раз­вития бизнеса предпочитают большую часть прибыли инвестировать в оборудование и не­движимость.

Ипотека коммерческой недвижимости, или коммерческая ипотека (бизнес-ипотека), ши­роко распространена во всём мире. Западный опыт показывает, что при грамотной эксплуа­тации коммерческой недвижимости — сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг — ее доходность вполне сопоставима с любой другой сферой малого бизнеса и позволяет использовать ипо­течные кредиты.

Ипотечный кредит выдается на покупку не­жилых помещений: склада, офиса и т. д. Смысл ипотеки заключается в том, чтобы кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. В отличие от жилищного кредитова­ния коммерческая ипотека имеет короткие сро­ки погашения кредита, но достаточно высокие процентные ставки.

Как правило, ежегодные ставки кредитов ипотеки коммерческой недвижимости варьи­руются от 12 до 16%, в основном в валюте Российской Федерации. Срок ипотеки недви­жимости — максимум 10—12 лет, а наиболее распространенный срок — 5 лет. Заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 10-40% от стоимости недвижи­мости. При этом у клиента должен быть прибыльный баланс и не менее года работы на рынке.

Схема коммерческой ипотеки нежилых по­мещений схожа с ипотекой жилья: здесь есть такие же процедуры оценки заемщика и объ­екта, требование о наличии первоначального взноса. Но есть и принципиальное отличие — законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое иму­щество до момента заключения сделки купли-продажи. Объект необходимо сначала приоб­рести и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги.

Важный правовой аспект коммерческой ипотеки: регистрация права собственности на нежилые помещения с одновременным обременением ипотекой Федеральный закон не предусматривает. Договор об ипотеке ком­мерческой недвижимости заключается с со­блюдением общих правил Гражданского ко­декса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно п. I ст. 9 указанного закона в догово­ре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Участники рынка коммерческой ипотеки считают, что развитие бизнес-ипотеки сдер­живается в первую очередь пробелами в зако­нодательстве. Однако существуют проблемы по оценке качества заемщика. Надежные, ста­бильно работающие компании имеют возмож­ность взять на приобретение недвижимости обычный коммерческий кредит под залог лю­бого имущества. Именно по этой причине в России ипотека коммерческой недвижимости пока характерна, в основном, для крупных компаний. У малого бизнеса нет достаточно­го залогового обеспечения. На специфические риски малого бизнеса накладываются пробле­мы непрозрачного рынка коммерческой недви­жимости.

Итак, действующее законодательство в от­ношении бизнес-ипотеки несовершенно. Это и определяет возможные схемы ипотеч­ного кредитования для предпринимателя. Согласно закону «Об ипотеке», для коммер­ческой недвижимости, в отличие от жилых помещений, предусмотрен совершенно иной механизм оформления и регистрации залога. Поэтому рынок выработал несколько способов проведения подобного рода сделок, позволяю­щих осуществлять их в рамках действующего законодательства.

Схема 1.Заключение договора купли-продажи. Продавец получает часть собствен­ных средств от покупателя, а также гарантию банка. Затем происходит регистрация соб­ственности на нового покупателя; далее — ре­гистрация договора залога, выдача кредитных средств и окончательный расчет. Эту схему специалисты называют самой сложной и дли­тельной.

Схема 2. Покупатель выплачивает по пред­варительному договору собственнику (продав­цу) часть собственных средств, а продавец по­лучает от банка обязательство выплатить не­достающие средства в случае регистрации за­лога. После чего следует регистрация залога на банк и оформление всех документов по пере­даче прав собственности на нового собствен­ника, то есть на покупателя (заключение дого­вора купли-продажи), после чего продавец по­лучает всю сумму, а регистрация идет своим чередом.

Схема 3.(Риэлтеры называют эту схему «выкупом юридического лица».) Создается компания, на которую оформляется объ­ект недвижимости (юридическое лицо). Впоследствии заемщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит. При этом на эту компанию оформляется объект недвижи­мости.

Коммерческий ипотечный рынок может функционировать на основе как одноступен­чатой модели, так и двухступенчатой. В этом случае между инвесторами и банка­ми-кредиторами в качестве диверсифициро­ванных гарантийных центров могут быть за­действованы ипотечные дилеры, формирую­щие долгосрочные инвестиционные пульт, а затем перераспределяющие их между банка­ми путем приобретения закладных либо ипо­течных облигаций. Ипотечные дилеры могут дополнительно создавать ипотечного реги­стратора.

Использование ипотечного кредитования в промышленной сфере имеет достаточно се­рьезные перспективы, основанные на том, что предприятия нуждаются в оборотных сред­ствах. Кроме того, конкурентная борьба за­ставляет руководство предприятий постоянно изыскивать ресурсы на техническую модерни­зацию и перевооружение.

По данным статистики, наиболее пер­спективными направлениями кредитования являются инвестиции в основной капитал, а также в прирост запасов материальных обо­ротных средств. Как показывает экспертный анализ балансовой и рыночной стоимости предприятий, в настоящее время наблюдается явное (практически в 5 раз) превышение ба­лансовой стоимости над рыночной. Это прои­зошло из-за неоправданно завышенных коэф­фициентов переоценки основных средств. Тем не менее, выдаче ипотечного кредита должна предшествовать рыночная оценка независи­мым оценщиком стоимости предприятия как имущественно-хозяйственного комплекса. Именно эта оценка и должна быть положена в основу определения суммы предполагаемого коммерческого ипотечного кредита.

Одно из решающих направлений развития российской экономики — развертывание и по­следующее совершенствование системы малых предприятий. Именно малые предприятия, не требующие крупных стартовых инвести­ций, работающие с высокой скоростью оборота ресурсов, способны наиболее быстро и эконом­но решать проблемы реструктуризации части экономики, формирования и насыщения рынка потребительских товаров.

Поддержка малого бизнеса — одна из при­оритетных задач государства. Во-первых, малое предпринимательство — эффектив­ное средство решения ряда социальных проблем, прежде всего проблемы занятости. Во-вторых, развитие малого бизнеса необхо­димо и с точки зрения более полного и гар­моничного использования экономических ре­сурсов. При таком подходе средства, выделя­емые данному сектору, действительно явля­ются инвестициями, способными приносить прибыль.

Рассматривая во втором главе учебного пособия роль и значение российской банковской системы и её значение в формирования финансовой среды предпринимательства, следует отметить, что:

‑ для реальной экономики российские банки не могут сегодня создать мощные инвестиционные потоки в виде кредитных ресурсов, так как при огромном количестве банков (1,2 тыс.) они не обладают долгосрочными и значительными по объему финансовыми ресурсами; удовлетворяющими потребности российской экономики;

‑ с другой стороны, российские предпринимательские структуры не всегда отвечают в основной массе, принципам кредитного обеспечения, а вложения в российскую экономику не могут дать высокой эффективности на вложенный капитал;

‑ характерным для российской банковской системы является активизация деятельности в области лизинговых и ипотечных операций, которые позволяют эффективно задействовать банковские финансовые ресурсы без угрозы их потери от несостоятельности кредитора, с одной стороны, именно банки, обладая финансовыми ресурсами формируют российский рынок лизинга и ипотеки.

Таким образом, значение российской банковской системы для формирования финансовой среды предпринимательства имеет огромное значение, несомненно:

‑ как поставщика кредитных ресурсов, цена которых за последние 5 лет имеет тенденцию к снижению (снижается ставка рефинансирования ЦБ), что позволяет хозяйствующим субъектам решать вопросы краткосрочного кредитования, выживать в рыночных условиях, обеспечивать свою финансовую устойчивость;

‑ большое значение для предпринимательства играет появление новых форм кредитования - лизинга и ипотеки, которые позволят решить проблемы инвестирования, как хозяйствующих субъектов, так и граждан, нуждающихся в жилье.

 

Материалы для самостоятельной работы

Дайте определение следующим ключевым словам и понятиям: банковская система, современная отраслевая структура кредитования банками, потребительское кредитование, кредитное бюро, российские частные кредитные бюро, лизинг, виды лизинговых компаний, ипотека, ипотечное кредитование, Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию, немецкая модель ипотечного кредитования, американская модель ипотечного кредитования.

Контрольные вопросы

1. Дайте характеристику российской банковской системы и назовите ведущие российские банковские группы. Каково их значение для финансовой среды предпринимательства?

2. В чем состоят особенности функционирования российского рынка банковских услуг?

3. Какую роль сыграл кризис банковской системы России 1998 г. для финансовой среды предпринимательства?

4. Каким образом финансовые институты влияют на финансовую среду предпринимательства?

5. Какова характеристика деятельности российских лизинговых компаний?

6. В чем особенности организации финансового и оперативного лизинга?

7. Какую роль играет лизинг в развитии российского предпринимательства?

8. Почему лизинг является стимулом технического развития предприятия?

9. Какова роль ипотечного кредитования для формирования финансовой среде предпринимательства. Его развитие на российском рынке.

10. Какие проблемы разрешит развитие ипотеки в России?

11. Что тормозит развитие ипотеки в России?

12. Какова особенность и проблемы развития ипотеки для малого бизнеса?