Ипотека в России: сущность, проблемы и перспективы

В период рыночных реформ с 1991 г. в сфере жилищного строительства России произошли серьезные изменения: уменьшилась доля государственного финансирования с 90% в 1990 г. до 26% в 1991 г., а в последующие годы – еще более значительно. При таком состоянии дел фактически в упадок пришла отрасль жилищного строительства того периода, остро встала проблема обеспечения граждан жильем.

В таких условиях механизм жилищного финансирования, создание которого должно преследовать цель системного решения жилищных проблем, необходимо было строить на формировании и реализации ипотечной политики государства, через форму долгосрочного кредитования населения.

Ипотека – древняя форма обеспечения исполнения обязательств, применявшаяся еще в Афинах и предполагавшая залог недвижимого имущества с целью получения денежного кредита. Так, земельный участок должника мог быть заложен в качестве обеспечения кредита; при просрочке кредитор не имел права немедленного захвата владения, лишь через особый процесс он мог добиться права вступить во владение залогом.

Со временем получило распространение ипотечное кредитование – банковское кредитование под залог недвижимости, а затем стали создаваться банки, специализирующиеся на предоставлении ипотечных кредитов.

Понятие ипотечного кредита интернационально - это долгосрочная ссуда, которую предоставляет заемщику то или иное финансовое учреждение под залог недвижимости. И хотя в разных странах существуют свои нюансы, в целом все они укладываются в три модели ипотеки. Плюсы и минусы каждой из них рассмотрим ниже.

В мировой практике ипотечного кредитования принято различать три основные модели:

- расширенно-открытую (американскую);

- сбалансированно-автономную (немецкую);

- усеченно-открытую (английскую, испанскую, французскую, итальянскую и др.). Какое отличие существует между ними рассмотрим подробнее.

Американская модель, существующая в своем виде уже более ста лет, ориентирована на стандартные финансовые продукты - закладные и ценные бумаги. Человек приобретает готовое жилье, оплачивая наличными лишь незначительную часть его стоимости, а оставшуюся сумму - заемными деньгами, которые ему предоставляет специализированный ипотечный банк под залог приобретаемой недвижимости. Возврат кредита происходит в течение 15-30 лет.

Функционирование такой модели обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка: заемщика (залогодателя), ипотечного банка (залогодержателя), инвестора и государства. Роли каждого из них можно рассмотреть на примере. Допустим, человек захотел приобрести дом. Он приходит в агентство недвижимости, где ему подбирают подходящий вариант, а затем обращается в ипотечный банк, который рассматривает его просьбу о выдаче кредита. После того как банк выдал кредиты своим клиентам, он формирует так называемый ипотечный пул, то есть совокупность выданных кредитов (закладных). И вот на этой стадии через специальные компании, которые занимаются продажей закладных по кредитам, в игру вступает государство. Используя посредничество крупнейших фирм, оно выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Закладные продаются инвестору, который получает по ним постоянный небольшой доход. Кроме того, существует ряд организаций, например пенсионные фонды и страховые компании, которые з обязательном порядке, согласно законодательству, приобретают определенное количество ипотечных закладных.

Таким образом, в рамках американской модели образуются два ипотечных рынка - первичный, где выдаются жилищные кредиты, и вторичный, где обращаются ценные бумаги, выпущенные на базе пулов ипотечных ссуд. Кредитное учреждение может предоставлять долгосрочные кредиты под залог приобретаемой недвижимости, не имея достаточного объема «длинных» ресурсов. Выдав ипотечный кредит, банк продает право требования по нему конечному инвестору или финансовому посреднику, а на вырученные средства выдает новый кредит.

Как известно, современный финансовый кризис 2008 года начался именно в Америке с её ипотечной системы. Может быть, это произошло из-за несостоятельности самой модели? На протяжении последних двадцати лет, когда цены на недвижимость в США только росли, любой среднестатистический американец, даже с неподтвержденным и не очень высоким уровнем дохода, мог легко получить ипотечный кредит на 100% стоимости жилья, причем не единожды. Можно было перезакладывать данную недвижимость по новой оценочной стоимости и брать новый кредит. В какой-то момент количество перешло в качество, цены на недвижимость достигли потолка и стали падать. В результате по цепной реакции начала рушиться привычная схема, заемщики стали допускать дефолты и в итоге отказались платить вовсе, вернув залог. Так что одной из основных причин американского кризиса явилось увлечение банками сегментом «subprime».

Кстати говоря, российская схема ипотечного кредитования близка к американской двухуровневой модели, хотя нельзя сказать, что она полностью ее копирует. Тем не менее, незадолго до наступления мирового кризиса и у нас стали проявляться опасные тенденции, например предложение ипотечных кредитов на 100-процентную стоимость залога. От ситуации, подобной американской, нас спасло то, что в России объем ипотеки составляет всего 2-3% от ВВП, в то время как в США - в разы больше.

Отличие немецкой модели ипотеки от американской состоит в том, что недвижимость рассматривается как единичный, неповторимый товар, к которому нельзя подходить с одинаковыми мерками. Поэтому каждая закладная в Германии осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Ведь никто не будет быстро принимать решение о покупке ценных бумаг, условия реализации которых в каждом случае различны. Поэтому для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании вынуждены выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно солидный уставной фонд, что в американской модели необязательно. То есть эта модель ипотеки одноуровневая. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии хорошо развита система накопительных счетов, так называемая система строительных сбережений. «Все делается по-немецки основательно, -рассказывает Лариса Хорева. - Прежде чем получить кредит, сначала нужно открыть специальный накопительный счет в стройсберкассе, иначе говоря, в ипотечном банке. По истечении пяти-восьми лет ежемесячных вкладов в оговоренном контрактом размере, когда на счете накапливается сумма, равная стоимости определенной части жилья, вкладчик получает жилищный кредит. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) остаются фиксированными на все время действия контракта. Как правило, они составляют 5-6% годовых, что в среднем на 4% ниже рыночных. Минимальный срок погашения займа составляет 12 лет. Нужно также отметить, что при немецкой модели ипотечного кредитования гражданам еще «на старте» предлагаются конкретные типы жилья в конкретных районах застройки».

Государство всячески поддерживает вкладчиков стройсберкасс. После получения жилищного кредита заемщику выплачиваются ежегодные премии, предоставляются дотации (до 10% стоимости жилья), льготный кредит при погашении процентов, а также налоговые льготы. Размер государственной помощи зависит от материального положения конкретного заемщика, состава его семьи и т.п. Нетрудно догадаться, что такая схема ориентирована на людей с доходом среднего и даже ниже среднего уровня. Каждые 500 млн. евро, выплаченные вкладчикам стройсберкасс в виде премии, стимулируют поступление дополнительных 11 млрд. евро в качестве инвестиций в жилищную сферу. А каждый евро, выплаченный в виде государственной поддержки при приобретении жилья, возвращается государству в виде 2,8 евро налогов. Так что в Германии ипотекой довольны все - и государство, и вкладчики.

Не требует доказательств, что такая схема более жизнеспособна в условиях стабильной экономики, когда нет опасений относительно сохранности и возможного обесценения долгосрочных накоплений в связи с инфляцией.

Третьей моделью ипотечного кредитования - наиболее простой и в то же время наиболее несовершенной - является усеченно-открытая. Она в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. Полученные ипотечными банками, они, как правило, используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых средств. Эта модель может применяться как специализированными ипотечными, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования. Первой принципиальной чертой такой схемы является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, средств вкладчиков банка, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т.д. Вторая характерная черта - зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. В связи с этим масштаб и активность банков в сфере ипотечного кредитования различна в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

Усеченно-открытая модель относительно проста, и именно по этой причине получила широкое распространение в мире, особенно в тех странах, где недостаточно сформирована инфраструктура финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако и в таких развитых странах, как Великобритания, Франция, Испания, Италия, она тоже занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг.

Безусловно, у каждой модели ипотеки есть свои плюсы и минусы. Главной особенностью американской схемы является передача кредита с баланса первичного кредитора на баланс кредитора вторичного, а соответственно, и перераспределение основных ипотечных рисков. Данную систему перераспределения рисков и можно считать минусом американской модели, поскольку банк-кредитор из центральной фигуры рынка кредитования превращается в чисто операционное звено некоего очень большого «конвейера».

Немецкая модель ипотеки более безопасна, так как, по большому счету, финансы находятся в замкнутой системе. При таком раскладе на вложенные средства не оказывает влияние ситуация на рынке финансовых услуг и жилья. К минусам такой схемы можно отнести то, что человека ограничивают в выборе недвижимости, и то, что собственником жилья можно стать только после полной выплаты его стоимости.

Простота усеченно-открытой системы ипотечного кредитования оборачивается минусом в виде зависимости процентных ставок по кредитам от общего состояния кредитно-финансового рынка той или иной страны.

Вполне вероятно, что под влиянием мирового финансового кризиса модели ипотеки претерпят некоторые изменения. Хотя самые простые действия в этом направлении банками уже предприняты - условия по предоставлению ипотечных кредитов во всех странах изменились, а требования к заемщикам стали более жесткими.

Практическая реализация ипотечного кредитования в России началась в октябре 1997 г., когда было создано Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) со 100% государственным капиталом. Цель создания АИЖК, наделенного государственными гарантиями, заключалась в стимулировании коммерческих банков к выдаче ипотечных кредитов, которая должна проходить двумя путями:

‑ предоставление гарантии возврата выданных банком кредитов;

‑ выкуп закладных, преобразование их в пулы и выпуск на фондовый рынок ипотечных облигаций с высокой доходностью и низкими (благодаря государственным гарантиям) рисками. Продавая облигации на рынке, АИЖК должно было получать средства для выкупа следующих закладных, т.е. именных ценных бумаг.

Деятельность АИЖК нельзя было признать успешной, так как на начало 2002 г. только 10% уставного капитала (около 160 млн. руб.), сформированного за счет средств федерального бюджета, было направлено Агентством на основную деятельность. Более того, оно не обеспечило даже сохранность средств, выделенных из федерального бюджета на формирование уставного капитала: в 2001 г. было проведено единовременное списание 45 млн. руб. как убытка прошлых лет. Почти за пятилетний период существования (с 1996 по 2001 гг.) было осуществлено рефинансирование всего 64 кредитов, или 0,16% в целом от выданных по стране, на сумму около 43 млн. руб.

Дальнейшее развитие ипотечного кредитования имело разный уровень успеха, но несомненно на него повлиял кризис 2008 г.

На 2010 год перспективы развития ипотечного кредитования были достаточно оптимистичны. К ним можно отнести такие факторы как:

- Снижение процентных ставок. Планомерное снижение ставки рефинансирования, проводимое Центробанком начиная с середины 2009 года, является своего рода зеркалом общей ситуации в экономике страны.

Вслед за снижением ставки ЦБ РФ банки начали снижать и ставки по ипотечным кредитам. Согласно «Стратегии развития», средняя ставка по ипотеке к 2011 году составит 13%. Более того, председатель Правительства Владимир Путин требует, чтобы этот процесс происходил еще быстрее - в его планах снизить ставку к концу 2010 года до 10-11%.

- Снижение первоначального взноса. В начале марта 2010 года были внесены поправки в статью 3 Федерального закона РФ «Об ипотечных ценных бумагах». Поправки позволили банкам безбоязненно снизить первоначальный взнос по ипотеке с 30% до 20%, что и произошло.

В настоящее время 20% является своего рода стандартом первоначального взноса, при этом некоторые банки пошли еще дальше, снизив эту цифру до 10-15% (а Банк «Советский» ^в одной из своих программ и вовсе отказался от первоначального взноса).

Однако, первоначальный взнос ниже 20% пока еще является фактором риска для банка, что, разумеется, не в лучшую сторону отражается на процентной ставке по таким предложениям.

- Развитие ипотеки на первичном рынке жилья. Государство заинтересовано в развитии строительной отрасли страны, а для этого необходимо привлечение в нее дополнительных инвестиций. Именно поэтому большинство правительственных программ в 2010 году направлено на поддержку ипотечного кредитования в сегменте новостроек. Это в первую очередь программа рефинансирования объемом 250 млрд. руб., проводимая Внешэкономбанком и АИЖК.

Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.

С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.

Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.

Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего в России приживутся обе модели, но в адаптированном под российские условия виде.