Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ

 

Преимущества ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в достаточно короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой, и имеет льготы по подоходному налогу. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных приобрести жилье, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Заемщик несет значительные расходы и фактически платит двойную цену за квартиру. Очень велик риск оказаться неплатежеспособным, который еще более отягчается высокими штрафами и пенями, начисляемыми банком за просрочку платежа. Получение ипотечного жилищного кредита доступно далеко не всем гражданам России, так как банки проводят достаточно жесткий отбор потенциальных заемщиков. Эксперты полагают, что жесткий удар по системе ипотечного кредитования был нанесен финансовым кризисом. Ипотечное кредитование сопряжено в российских условиях с повышенным риском как для заемщиков, так и для кредиторов.

 

Наиболее серьезными и объективными препятствиями для успешного и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения.

 

С апреля 2009 г. Центральный Банк России начал снижать ставку рефинансирования - до 8,00% годовых. Во многом под влиянием этого с начала года наблюдается планомерное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Чтобы ипотека развивалась, только снижения ставок Центробанка недостаточно. Рефинансирование АИЖК позволило мелким и средним банкам удержаться на рынке и/или вернуться на него, что, в свою очередь, обеспечило сохранение инфраструктуры рынка в регионах. Одновременно партнеры АИЖК поддерживали доступность ипотечных кредитов за счет предоставления кредитов, ставки по которым были одними из самых низких на рынке.

 

Чтобы смягчить требования банков к потенциальным заемщикам, необходимы три условия.

• стабильная экономическая ситуация в стране и динамично развивающийся рынок труда.
• ипотека должна быть доступной: низкие ставки и невысокий первоначальный взнос, длительный (до 50 лет) срок.
• строительство нового доступного жилья. Увы, на сегодняшний день строительный комплекс не может восполнить даже естественную убыль ветхого и аварийного фонда.

 

Главная роль в быстром восстановлении рынка кредитования жилья, безусловно, принадлежит государству. Именно оно через госбанки и АИЖК контролирует по разным подсчетам от 80 до 90% ипотечных сделок.

 

Органами исполнительной власти и ЦБ РФ принята стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. Важными задачами названы создание фондов маневренного жилья в стране, содействие сокращению срока обращения взыскания на предмет залога по ипотечному кредиту. Согласно стратегии ипотечный кредит должен стать основным механизмом приобретения жилья в собственность для среднего класса. Повышение доступности ипотечных кредитов должно осуществляться за счет создания условий для объективного повышения доходов населения, стабилизации цен на жилье, снижения процентных ставок по кредитам, а не за счет искусственного улучшения условий кредита в надежде на непрерывный рост рынка. Ипотечное страхование должно перераспределить риски в ипотечном кредитовании, позволяя снизить размер первоначального взноса и процентной ставки по кредиту, за счет чего повысится доступность ипотеки.

 

44. Особенности определения понятий M&A в российском и зарубежном законодательстве

 

Слияния и поглощения — класс экономических процессов укрупнения бизнеса и капитала, происходящих на макро- и микроэкономическом уровнях, в результате которых на рынке появляются более крупные компании взамен нескольких менее значительных. Иными словами M&A – общее наименование сделок

 

Слияние (межд) — это объединение двух или более хозяйствующих субъектов, в результате которого образуется новая, объединённая экономическая единица. Включает вариант присоединения (РФ).

 

Слияние (РФ) – реорганизация юридических лиц, при которой права и обязанности каждого из них переходят ко вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом.

 

Присоединение — в этом случае одна из объединяющихся компаний продолжает деятельность, а остальные утрачивают свою самостоятельность и прекращают существование, оставшаяся компания получает все права и обязанности ликвидированных компаний.

 

Поглощение — это сделка, совершаемая с целью установления контроля над хозяйственным обществом и осуществляемая путем приобретения более 30 % уставного капитала (акций, долей, и т. п.) поглощаемой компании, при этом сохраняется юридическая самостоятельность общества.

 

По порядку: поглощение, присоединение, слияние:

 

45. Методы оценки компаний при M&A. Преимущества и недостатки отдельных методов

Затратный подход

Основывается на реально существующих активах, снижая долю неопределенности. В рамках затратного способа выделяют методы ликвидационной стоимости, чистых активов.

 

Метод ликвидационной стоимости

Особенность ликвидационного метода: покупатель не заплатит за объект больше суммы затрат на создание такого же объекта и стоимость при этом не учитывает потенциал компании, а базируется на ее текущем положении. Используется для оценки участников в состоянии банкротства, либо если текущая стоимость доходов несоизмеримо меньше стоимости материальных активов. (Стоимость материальных активов = Затраты на ликвидацию –– Финансовый результат от ликвидации).

 

Метод чистых активов

Применим для компаний, имеющих значительные материальные активы. Порядок оценки стоимости чистых активов закреплен Минфином России.

Плюсы: Унифицированная система оценки чистых активов и устранение ряда недостатков российской бухгалтерской отчетности.

Минусы: Не учитывает стоимость нематериальных активов, которые характерны для любого бизнеса, из-за чего определение полного размера синергии становится невозможным

 

Сравнительный подход

Метод компании-аналога.

Стоимость объекта может быть определена на основе стоимости аналогичных объектов на рынке, при этом необходимым условием является наличие достаточного количества объектов-аналогов на рынке и достоверных источников информации о них. Суть метода заключается в определении наиболее значимых показателей объекта: чистая прибыль, величина активов, выручка и т.п., нахождении схожих по характеристикам (отрасль, продукция, технология и т.п.) объектов-аналогов.

 

Метод отраслевых коэффициентов.

После определения значимых показателей объекта определяются рыночные мультипликаторы для каждого объекта-аналога отношение стоимости объекта к его показателям (Мультипликатор выручки = Стоимость компании / Выручку компании).

Плюс: на основе них определяется вариант стоимости исходного объекта.

Минус: Не позволяет выявить потенциальные источники синергии; невозможно применить данный подход к непубличным компаниям.

 

Метод дисконтированных денежных потоков (доходный подход)

Заключается в оценке благосостояния с помощью рыночной стоимости собственности. Опирается на методы капитализации и дисконтирования денежных потоков. Стоимость права контроля равна текущей стоимости доходов этого права. Оценка стоимости = Чистый денежный поток / Коэффициент капитализации. (Должен быть стабильный доход и постоянный темп его изменения). Учитываются предполагаемые риски (ПЛЮС).

Спорные моменты:

• субъективность построения прогноза доходов;

• субъективность определения ставки дисконтирования и коэффициента капитализации;

• сложность оценки убыточных предприятий в меньшей степени приемлем для определения рыночной стоимости миноритарных (неконтрольных) пакетов акций компании, производящей товары или услуги