Методы расчета платежей и погашения ипотечных кредитов

Постоянный ипотечный кредит

Постоянный ипотечный кредит предусматривает выплаты на аннуитетной основе равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита и позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока (другое название – самоамортизирующийся кредит).

Кредитор устанавливает:

· максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости недвижимости:

o КЗ=СК/СН*100%,

o Кз – коэффициент ипотечной задолженности,

o СК – сумма ипотечного кредита,

o СН – стоимость объекта недвижимости.

o Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. Обычно Кз составляет 75–80%, так как чем он выше, тем больше риск нарушения заемщиком своих обязательств.

· срок кредита

· процентную ставку исходя из преобладающих на рынке условий

 

Погашение кредита аннуитетными платежами выигрышно для заемщиков при росте процентных ставок и уровня инфляции, и для кредитора – при их снижении. Кредиты с такой формой погашения предлагают большинство банков.

 

Аннуитетные платежи рассчитываются по формуле:

ПА=СК*(ПС/n)/(1-1/(1+ПС/n)^N),

· ПА – аннуитетный платеж,

· СК – сумма кредита,

· ПС – годовая процентная ставка в долях от единицы,

· n – количество процентных периодов в году,

· N – общее количество платежей (процентных периодов).

 

Ипотечные кредиты с переменными выплатами

Ипотечные кредиты с переменными выплатами предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.

 

Кредиты с «шаровым» платежом предполагают единовременный итоговый «шаровой» платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита и кредиты с выплатой только процентов.

Кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока. Погашение долга и процентов по кредиту производится в конце срока. Использование таких кредитов ограничено.

Кредиты с выплатой только процентов. Предусматривают регулярную выплату процентов в течение срока кредита, а в конце срока – «шаровой» платеж основной суммы долга.

 

Кредит с фиксированным платежом основной суммы (или с дифференцируемыми платежами) предусматривает осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат на непогашенный остаток. Таким образом, с каждым периодом суммарный платеж снижается. Такая форма позволяет должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении.

Формула расчет дифференцируемых платежей

ПД = СК / N + ОЗ × ПС/n,

· ПД – платеж дифференцируемый,

· СК – сумма кредита,

· N – общее количество платежей (процентных периодов),

· ПС – годовая процентная ставка в долях от единицы,

· ОЗ – остаток задолженности в данном расчетном периоде,

· n – количество процентных периодов в году.

 

Кредит с участием. Предполагает, что кредитор, кроме платежей по кредиту, получает определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости недвижимости, либо и то, и другое. Это позволяет кредитору страховать себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции. Кредиты с участием имеют относительно низкую норму процента, а следовательно, позволяют приобретать более дорогую недвижимость.

При предоставлении кредита с участием в доходах кредитор претендует на часть превышения чистого операционного дохода приносимого объектом недвижимости.

Кредит с участием в приросте стоимости предполагает, что кредитор будет иметь долю в возросшей стоимости недвижимости. Эту долю кредитор получает, когда недвижимость продается, или в другой обусловленный момент.

 

Канадский ролловер предусматривает деление срока кредита на заранее установленные временные интервалы. Для каждого из этих интервалов с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. В России в настоящее время внедряется ипотечная программа «Переменная ставка» – ипотечный кредит, размер процентной ставки по которому зависит от ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Использование данной программы предусматривает наличие верхнего и нижнего пределов величины процентной ставки по кредиту (не менее 5% и не более 20% годовых).

 

47. Особенности рынка M&A в РФ. Современное состояние и перспективы развития

 

Рынок слияний и поглощений Российской Федерации становится все больше похож на рынки развитых стран. Спросом пользуются активы во всех секторах экономики, а не только сырьевые компании. На рынке присутствует множество успешных компаний, которые желают развиваться и преуспевать.

 

Выявлены следующие основные черты рынка M&A в России:

1. Преобладание горизонтальных сделок. Это означает, что в большинстве отраслей полным ходом идет укрупнение бизнеса. В первую очередь данная тенденция касается нефтегазовой отрасли, которая, видимо, еще долго останется лидером на рынке M&A. Процессы интеграции ярко выражены в телекоммуникационной (выход крупных игроков на региональные и международные рынки) и пищевой отраслях. В торговле происходит постепенная скупка региональных торговых сетей столичными компаниями.

2. Стратегии сделок имеют ярко выраженные отраслевые особенности. Так, абсолютным лидером по вертикальным слияниям являются металлургические компании, продолжающие выстраивать вертикальные цепочки - от добычи руды до транспортировки конечной продукции зарубежным покупателям.

3. Главные новости о M&A на протяжении последних лет поступают из одних и тех же отраслей экономики, потенциал которых по-прежнему очень высок. Речь идет о нефтегазовой, металлургической, телекоммуникационной, пищевой отраслях. В то же время технологичные отрасли, такие как машиностроение, электроника, информационные технологии, существенно отстают от лидеров в данной области, что лишний раз свидетельствует об ориентации российской экономики на производство сырья и конечное потребление.

4. Ярко выраженная сырьевая ориентация экономики отражается и на сумме сделок M&A. Финансовые возможности нефтяников и металлургов привели к их абсолютному лидерству по данному показателю.

5. Такой цивилизованный тип сделок, как MBO, остается в России достаточно редким явлением, что свидетельствует о недостаточной роли менеджеров на рынке M&A.

6. Во многих случаях слияния и поглощения проводятся по взаимному согласию между высшим управленческим персоналом обеих компаний. Практика враждебных слияний перешла с уровня крупных компаний на средние и мелкие предприятия.

 

Существуют следующие основные тенденции российского рынка слияний и поглощений:

· рост стоимости сделок;

· рост числа международных сделок;

· тенденция к соблюдению цивилизованных методов проведения сделок;

· снижение числа хаотичных приобретений.

 

Российский рынок слияний и поглощений демонстрирует высокие темпы роста, однако большую часть рынка составляют крупнейшие сделки. В настоящее время российский рынок слияний и поглощений становится более цивилизованным и во многом использует практику и технологию развитых стран. Так, крупные компании для осуществления сделок слияний приглашают профессиональных консультантов, разрабатывают мероприятия по интеграции компаний еще на стадиях, предшествующих объединению, достигают эффектов синергии уже в краткосрочной перспективе. Предсказуемый политический режим, экономический рост и высокие цены на энергоносители внушают западным инвесторам уверенность в российском рынке. Многие западные компании уже пришли на российский рынок, другим придется либо упустить растущий рынок, либо выходить на него в ближайшее время. Однако иностранные инвесторы не являются единственными крупными игроками на российском рынке слияний и поглощений. Многие российские компании провели реструктуризацию, накопили достаточные денежные ресурсы и готовы к осуществлению действий по слияниям и поглощениям. Таким образом, российский рынок слияний и поглощений продолжит свой рост.

 

ДОПОЛНИТЕЛЬНО

 

Сделки на российском рынке слияний и поглощений (M&A), в том числе крупнейшие, по-прежнему заключаются преимущественно между отечественными компаниями. К такому выводу пришли эксперты KPMG.

 

В исследовании компании A отмечается, что в мире число сделок M&A в 2011 году уменьшилось на 6%, а в РФ – на 28%. Это свидетельствует о «большей волатильности» российского рынка, считают аналитики. Они также отмечают недостаточно высокий интерес иностранных инвесторов к приобретению активов в РФ.

 

На российском рынке слияний и поглощений по-прежнему заключаются преимущественно внутренние сделки. В 2011 году приобретение иностранными компаниями российских активов составило 20% всех сделок (в 2010 году таких сделок было 18%), а доля сделок по покупке иностранных активов российскими компаниями увеличилась до 10% (по сравнению с 6% в 2010 году), в основном благодаря сделкам в секторе телекоммуникаций и СМИ и секторе металлургии и горнодобывающей промышленности – более половины всех сделок по приобретению иностранных активов было заключено именно в этих секторах.

 

Сравнительно низкий объем сделок по покупке российских активов иностранцами обусловлен не только сложной экономической ситуацией за пределами России. Он также свидетельствует о том, что Россия недостаточно быстро продвигается в улучшении своего инвестиционного климата и репутации среди иностранных инвесторов. Учитывая более низкие предполагаемые темпы роста России по сравнению с другими странами БРИК и, как следствие, ухудшение соотношения риска и дохода, можно говорить о том, что российский рынок, по-видимому, частично утратил свою привлекательность для инвесторов.