Ипотечные ссуды. Погашение потребительского кредита

Виды ипотечных ссуд

Ссуды под залог недвижимости, или ипотеки (mortgage), получи­ли широкое распространение в странах с развитой рыночной эко­номикой как один из важных источников долгосрочного финанси­рования. В такой сделке владелец имущества (mortgagor) получает ссуду у залогодержателя (mortgagee) и в качестве обеспечения воз­врата долга передает последнему право на преимущественное удов­летворение своего требования из стоимости заложенного имущест­ва в случае отказа от погашения или неполного погашения задол­женности. Сумма ссуды обычно несколько меньше оценочной сто­имости закладываемого имущества. В США, например, запрещено, за некоторыми исключениями, выдавать ссуды, превышающие 80% оценочной стоимости имущества. Наиболее распространенными объектами залога являются жилые дома (75% общей суммы заклад­ных в США), фермы, земля, другие виды недвижимости. Ипотечные ссуды выдаются коммерческими банками и специ­альными ипотечными банками (например, земельными), различны­ми ссудно-сберегательными ассоциациями. Характерной особенностью ипотечных ссуд является длительный срок погашения - в США до 30 и даже более лет.

Существует несколько видов ипотечных ссуд, различающихся в основном методами погашения задолженности. Большинство видов являются вариантами стандартной, или типовой, ипотечной ссуды. Суть ее сводится к следующему. Заемщик получает от залогодержа­теля (кредитора) некоторую сумму под залог недвижимости (напри­мер, при покупке или строительстве дома). Далее он погашает долг вместе с процентами равными, обычно ежемесячными, взносами.

Модификации стандартной схемы ипотеки нацелены на повыше­ние ее гибкости в учете потребностей как должника, так и кредито­ра. Так, некоторые из них имеют целью снизить расходы должника на начальных этапах погашения долга, перенося основную их тя­жесть на более поздние этапы. Такие ипотеки привлекают тех кли­ентов, которые ожидают роста своих доходов в будущем, например начинающих предпринимателей и фермеров. Привлекательна ипо­тека и для молодых семей при строительстве или покупке жилья. В других схемах тем или иным путем учитывается процентный риск.

Кратко охарактеризуем некоторые модификации стандартной схемы ипотек.

Ссуды с ростом платежей (graduated mortgage, GPM). Данный вид ссуды предусматривает постоянный рост расходов по обслужи­ванию долга в первые пять - десять лет. В оставшееся время пога­шение производится постоянными взносами. Такая схема погаше­ния может привести к тому, что в первые годы расходы должника по обслуживанию долга (срочные уплаты) окажутся меньше суммы процентов. В связи с этим величина долга некоторое время увели­чивается.

Ссуды с периодическим увеличением взносов (step-rate mortgage, SRM/ Схема такой ипотеки является вариантом GPM: по согла­сованному графику каждые три- пять лет увеличивается сумма взносов.

Ссуда с льготным периодом. В такой ипотеке предполагается на­личие льготного периода, в течение которого выплачиваются толь­ко проценты по долгу. Такая схема в наибольшей мере сдвигает во времени финансовую нагрузку должника.

В последние два десятилетия в практику вошли и более сложные схемы погашения долга по ипотеке, преследующие в конечном сче­те те же цели — быть более гибкими и удобными для клиентов. Рас­смотрим одну из них.

Ссуда с залоговым счетом (pledged-account mortgage, РАМ). Дан­ная ипотека объединяет черты стандартной ипотеки (для кредито­ра) и ипотеки GPM (для должника). Суть ее в следующем. Клиент в начале операции вносит на залоговый счет некоторую сумму де­нег. Кроме того, он периодически выплачивает кредитору погаси­тельные взносы.

ВЫБОР ИПОТЕЧНОЙ ССУДЫ

Пример. Строительная фирма предлагает клиентам в новом доме квартиры стоимостью 300 тыс. руб. с разными условиями продажи.

1) Для молодых семей – 15%-ый первый взнос авансом, а остаток стоимости выплачивается по льготному государственному кредиту в течение 20-ти лет по 5% годовых. Платежи осуществляются равными годовыми суммами в конце каждого года.

2) Аванс – 15%. Остальная сумма выплачивается в кредит сроком на 2 года по номинальной процентной ставке 20% годовых. Проценты начисляются 4 раза в год, а платежи происходят ежемесячно.

3) Аванс – 10%. Предусмотрена отсрочка платежей на один год. Оставшаяся сумма выплачивается в течение трех лет равными месячными платежами с ежемесячным начислением процентов. Номинальная процентная ставка кредита 18%.

Требуется рассчитать периодические выплаты и общую сумму выплат во всех трех случаях.

Условия и финансовые последствия вариантов 1 - 3 приведены в таблице 2.4.

Принятые обозначения:

Р – стоимость квартир; q% - проценты от стоимости квартиры, отчисляемые в качестве аванса; r – номинальная процентная ставка; k – срок кредита; t – продолжительность отсрочки; m – число периодов начисления процентов; p – число периодов начисления платежей; C– величина годового платежа; FV – общая наращенная стоимость финансовой ренты; S - общая сумма выплат по ипотечной ссуде, включая аванс, FV_к – будущая сумма кредита к концу срока кредита во всех трех случаях равна 0.

Таблица 2.4

№ варианта	P тыс. руб.	q %	k лет	t лет	m	p	r %	C тыс. руб.	PV тыс. руб	FV тыс. руб.	S тыс. руб.
								20,462		676,591	721,591
								155,257		375,751	421,751
								140,047		551,739	581,739

Вариант1

Стоимость кредита PV=P(1 – 0,15)=255 тыс. руб.

k=20 r=0,05 t=0 m=1 p=1 тип=0

Величина ежегодного платежа по формуле

Эту же величину можно рассчитать с помощью функции ППЛАТ(0,05; 20; 255)= - 20,462 тыс. руб.

Сколько же выплатят наши молодожены в течение 20 лет (считаем, что выплачивать они начинают с нуля, PV_в=0)? Наращенная стоимость всех платежей по формуле

Будущее значения всех выплат по кредиту можно получить и с помощью финансовой функции =БЗ(0,05;20;-20,462)=676,591 тыс. руб.

С учетом аванса молодожены в течение 20-ти лет должны будут выплатить сумму S=676,591+45=721,591 тыс. руб.,

что на 421,591 тыс. руб. превышает первоначальную стоимость их квартиры.

Вариант 2

Стоимость кредита PV=P(1 – 0,15)=255 тыс. руб.

k=2 m=4 p=12 r=0,2 тип=0

Величина годового платежа С= - 12,938·12= - 155,257 тыс. руб.

Наращенная стоимость финансовой ренты по формуле

 

C учетом аванса владельцы квартиры должны будут вернуть строительной фирме сумму

S=367,751+45=421,751 тыс. руб.

 

Вариант 3

Стоимость кредита PV=P·(1-q)=300·(1-0,1)=270 тыс. руб.

k=3 t=1 m=12 p=12 r=0,18

За время отсрочки платежа t стоимость кредита вырастет по формуле сложных процентов PV1=PV·(1+r/m)^m^·^t=270·(1+0,18/12)^12=322,817 тыс. руб. Поскольку m=p, то ежемесячные платежи составят

Выплаты за год С=-11,671·12= - 140,047 тыс. руб.

Наращенная стоимость финансовой ренты за три года

С учетом аванса владельцам квартиры придется выплатить строительной фирме S=551,739+30=581,739 тыс. руб.

Анализ вариантов показывает, чем больше срок кредита, тем большую сумму придется выплачивать владельцам квартир даже при более низкой процентной ставке.