Ипотечно-инвестиционный анализ

Ипотечно-инвестиционный анализ заключает­ся в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капи­тала. При этом принимается во внимание мне­ние инвестора о том, что он оплачивает не сто­имость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завер­шения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денеж­ных потоков, поступающих к инвестору соб­ственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного – дисконтирова­нием платежей по обслуживанию долга.

Текущая стоимость собственности определяет­ся в зависимости от норм дисконтирования и ха­рактеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотноше­ния собственного и заемного капитала, экономи­ческих характеристик собственности и соответ­ствующих норм дисконтирования.

Рассмотрим общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости соб­ственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала, и, соответствен­но, денежные потоки периодического дохода и от реверсии будут распределяться между интереса­ми собственного и заемного капитала.

Этап 1. Определение текущей стоимости регу­лярных потоков дохода:

- составляется отчет о доходах и расходах для про­гнозного периода, при этом суммы по обслуживанию долга рассчитываются исходя из характеристик кре­дита – нормы процента, срока полной амортизации и условий погашения, величины кредита и периодич­ности платежей по погашению кредита;

- определяются денежные потоки собственных средств;

-рассчитывается норма прибыли на вложен­ный капитал;

- по рассчитанной норме прибыли на собствен­ный капитал определяется текущая стоимость ре­гулярных денежных потоков до налогообложения.

Этап 2. Определение текущей стоимости дохо­да от реверсии за вычетом невыплаченного ос­татка кредита:

– определяется доход от реверсии;

– из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец периода владения объектом;

– по рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость этого денежного потока.

Этап 3. Определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостей проанализи­рованных денежных потоков.

Математически определение стоимости актива можно представить в виде формулы

 

V = PV[(NOI-DS),(i,n)] + PV[(TG -UM),(i,n)] + M,

 

где N01 – чистый операционный доход п года проек­та; DS – сумма обслуживания долга в п году проекта; TG – сумма реверсии без учета расходов на продажу; UM – невыплаченный остаток кредита в конце срока проекта п; i – отдача на собственный капитал; М -первоначальная сумма кредита или текущий остаток основной суммы долга.

Эту формулу можно применять в виде уравне­ния в следующих случаях:

-если сумму реверсии собственности трудно спрогнозировать, но можно определить тенден­ции ее изменения по отношению к начальной сто­имости, то при расчетах можно использовать ве­личину реверсии, выраженную в долях от на­чальной стоимости;

- если в условии задачи определена не величи­на кредита, а только доля кредита, можно выразить величину кредита и остаток невыплаченного долга в долях от стоимости, и тогда расчет ипотеч­ной постоянной и определение суммы по обслужи­ванию долга производится на базе доли заемного капитала в общей стоимости собственности.

Рассмотренная общая модель ипотечно-инвестиционного анализа позволяет сделать вывод о влиянии периода владения активом на величину стоимости собственности, так как изменяется ко­личество и величина денежных потоков на соб­ственный капитал. Существует тенденция умень­шения текущей стоимости при увеличении пери­ода инвестиционного проекта. Поэтому период владения инвестицией следует прогнозировать исходя из общей экономической ситуации, фи­нансового состояния инвестора, доходности аль­тернативных инвестиций.

При ипотечно-инвестиционном анализе может быть использована другая методика – определе­ние стоимости собственности на основе примене­ния ипотечно-инвестиционной модели Эллвуда.

Ипотечно-инвестиционная модель Эллвуда основана на построении общего коэффициента ка­питализации как нормы отдачи собственного ка­питала, скорректированной с учетом амортиза­ционных отчислений в счет погашения кредита, будущего увеличения доли собственного капита­ла в собственности, изменения стоимости соб­ственности, изменения регулярного дохода.

Эллвуд теоретически доказал, что заемный ка­питал играет важную роль при определении сто­имости недвижимости и инвестиции в недвижимость можно рассматривать как комбинацию заемных и собственных средств, возврат которых должен быть обеспечен доходом и реверсией. Результатом оцен­ки по модели Эллвуда является определение того, каких выгод могут ожидать от собственности кре­дитор и инвестор собственного капитала.

В модели учитываются показатели уценки или повышения стоимости имущества в течение пери­ода владения. Для расчета общей ставки капита­лизации используется формула Эллвуда, которая в общем виде записывается следующим образом:

 

где R0 – общая ставка капитализации; Ye – ставка доходности собственного капитала; т – доля ипотеч­ного кредита в общей стоимости; С – ипотечный коэф­фициент Эллвуда; Д – долевое изменение стоимости собственности; (SFF, Ye – коэффициент фонда возме­щения по ставке отдачи на капитал для прогнозируе­мого периода владения; Дn – долевое изменение сто­имости собственности за период владения; ос – коэф­фициент стабилизации.

Ипотечный коэффициент Эллвуда (С) рассчи­тывается по формуле

 

 

где р – доля ипотечного кредита, которая будет пога­шена в течение прогнозируемого периода владения; Rm – ипотечная постоянная относительно текущего ос­татка долга.

Подобно моделям дохода и моделям собствен­ности, модель Эллвуда применяется только в слу­чаях регулярно изменяющихся потоков дохода.

 

АНАЛИЗ ВАРИАНТОВ

ИНВЕСТИРОВАНИЯ

И ФИНАНСИРОВАНИЯ

НЕДВИЖИМОСТИ

 

Уникальность недвижимости требует тщатель­ной проработки финансовой, правовой, техниче­ской стороны каждого объекта инвестирования. К тому же немаловажно, что прибыльность ин­вестирования зависит от качества управления недвижимостью,