Принципы оценки недвижимости

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факто­ров. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.

Принципы оценки недвижимости взаимосвя­заны. На один конкретный объект могут одно­временно влиять несколько принципов, в каж­дой конкретной ситуации набор принципов может быть различен. Одному принципу может быть дано различное значение относительно других в каждой конкретной ситуации,

Принципы оценки не могут учесть абсолютно все факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, однако при правильном примене­нии позволяют обеспечить достоверное заключе­ние о его стоимости.

Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории (рис. 2.2).

Принцип наилучшего и наиболее эффектив­ного использования (ННЭИ) основан на опреде­лении стоимости недвижимости в случае исполь­зования объекта наилучшим, наиболее эффектив­ным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает са­мую высокую текущую стоимость недвижимос­ти.

 

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования	Принципы, отражающие компоненты объекта	Принципы, основанные на представлени­ях пользова­теля	Принципы, связанные с рыночной средой
		вклада; предельной продуктивности; сбалансирован­ности	замещения; ожидания; полезности	внешних воздействий; изменения; спроса и предло­жения; соответствия; конкуренции

 

Рис. 2.2. Основные принципы оценки недви­жимости

 

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

- максимальная эффективность;

- финансовая обоснованность;

- физическая осуществимость; – соответствие законодательству. Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернатив­ных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам.

Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.

Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффек­тивного, стоимость пустующего земельного учас­тка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка опти­мальным образом. Например, участок с индиви­дуальным домом в районе коммерческой застрой­ки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного учас­тка отлично от наилучшего варианта использо­вания, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то теку­щее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наи­лучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Результаты анализа лучшего и наиболее эф­фективного использования учитываются при оп­ределении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

Рассмотрим принципы, отражающие компонен­ты недвижимости.

Принцип вклада основан на измерении стоимо­сти каждого элемента, вносимой им в общую сто­имость объекта. Учитывается влияние как при­сутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

При анализе инвестиционных проектов и оцен­ке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополнительных улучшений доход должен превышать объем инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений.

Пример. Проведены работы по благоуст­ройству земельного участка с целью повышения его стоимости. Рассмотрим три ситуации:

 

№ п/п	Стоимость земельного участка, тыс.р.	Затраты на проведение работ по бла­гоустройству земельного участка, тыс. р.	Стоимость земельного участка после проведения работ по его благоустрой­ству, тыс.р.	Вклад работ по благоустройст­ву земельного участка в стои­мость объекта, тыс.р.

 

То есть произведенные затраты на добавление дополнительного элемента (вклада) могут не со­ответствовать последовавшему увеличению сто­имости объекта.

Принцип предельной продуктивности заклю­чается в том, что последовательное внесение улуч­шений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктив­ности, после чего затраты по созданию дополни­тельных улучшений не будут полностью компен­сированы увеличением стоимости объекта.

Например, обновление интерьера кафе при­влечет дополнительных посетителей, что повы­сит доход от объекта. Последующий еще более качественный дорогой ремонт этого помещения, находящегося в хорошем состоянии, может не повлиять на рост доходов. Следовательно, затра­ты на второй ремонт не будут компенсированы.

Таким образом, принцип предельной продук­тивности основан на соотношении затрат на дополнительные улучшения с ростом стоимости объекта и увеличением доходов от него в резуль­тате проведенных мероприятий. Увеличение объе­ма инвестиций в развитие производства будет со­провождаться увеличением прироста прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться.

Пример. У застройщика есть выбор раз­бивки земельного массива на участки с целью строительства на каждом односемейного жило­го дома. При этом размеры жилища и, соответ­ственно, его уровень и стоимость зависят от ве­личины земельного участка. Данные предвари­тельных расчетов:

Количество участков, на которые разбивается земельный массив, ед.	Предполагаемая прибыль с одного застроенного уча­стка, тыс. р.	Общая прибыль от реализации всех застроенных участков, тыс. р.

 

Точка предельной продуктивности соответ­ствует разбивке земельного массива на четыре участка.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы эле­менты объекта, тем выше его стоимость на рын­ке. Например: жилой дом с хорошей планиров­кой, с продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы кото­рого менее сбалансированы; стоимость рестора­на с просторным залом будет выше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема

посетителей оборудовано узкое вытянутое поме­щение.

В соответствии с принципом сбалансированно­сти следует также учитывать количество гости­ниц, ресторанов, предприятий торговли в одном и том же районе.

Сбалансированность элементов объекта опре­деляется на основе требований рынка. Несбалан­сированность сроков и объемов инвестирования со сроками строительства может привести к «за­мораживанию» средств или, при их нехватке, к «замораживанию» строительства. Недостаточ­ность улучшений или перегруженность земли может привести к уменьшению ее стоимости.

Разберем принципы, основанные на представ­лениях пользователя.

Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полез­ностью для пользователя обладает и большей сто­имостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а сте­ны «дышат».

Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде пото­ка доходов. Доходы могут быть получены в ре­зультате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.

Принцип замещения гласит, что осведомлен­ный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спро­сом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.

У покупателя есть варианты выбора, и поэто­му на стоимость конкретного объекта повлияет наличие предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагае­мых на рынке объектов аналогичной доходнос­ти, которые являются альтернативной возмож­ностью для инвестирования. Например, вместо трех дешевых автостоянок в малонаселенном районе предприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной части го­рода для получения аналогичной отдачи на ин­вестиции.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые бу­дущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, прино­сящей доход, выражаются в получении ожидае­мой доходности инвестиций за счет потоков до­хода от использования и будущей перепродажи объекта.

Ожидание будущих выгод выражается в денеж­ной форме, при этом поправка к текущей сто­имости объекта может носить как положитель­ный, так и отрицательный характер. Экономи­ческий спад, недостаточная охрана порядка и сло­жившееся негативное общественное мнение мо­гут привести потенциальных покупателей к от­казу от приобретения недвижимости в данном районе. Ожидаемое строительство станции метро повышает стоимость прилегающих жилых зда­ний без их физических изменений.

Итак, данный принцип основан на привлека­тельности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положи­тельных ожиданий, тем выше стоимость недви­жимой собственности.

Рассмотрим принципы, связанные с рыночной средой.

Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вы­званного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Основные внешние факторы, влияющие на сто­имость недвижимости:

– экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ре­сурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

– политические: состояние и тенденции изме­нения законодательства;

– социальные: изменение численности, плот­ности населения, образовательного уровня;

– административные: ставки налогов и зональ­ные ограничения;

– экологические: подверженность района ме­сторасположения недвижимости засухам и затоп­лениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Принцип изменений основан на учете измене­ний, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам

недвижимости, так и городам, и обществу в це­лом. Различают четыре цикла жизни:

1) рост – период увеличения доходов населе­ния и доходов от объекта недвижимости, быст­рое развитие отрасли, города;

2) стабильность – период равновесия, кото­рый характеризуется отсутствием видимого из­менения уровня доходов или убытков;

3) упадок – период социальной нестабильнос­ти и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;

4) обновление – период обновления и возрож­дения рыночного спроса, формирование района и т.п.

Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определен­ном уровне с учетом конкуренции.

Основной чертой конкурентного рынка явля­ется наличие большого числа независимо действу­ющих продавцов, предлагающих свою продук­цию. Конкурентная фирма не может устанавли­вать рыночную цену, поскольку ее доля в общем объеме предложения незначительна, но может к ней приспосабливаться. Запрашивать цену, пре­вышающую рыночную, было бы бесполезно, так как покупатели не станут покупать продукцию. В случае, если фирма может продать продукцию по более высокой цене, ей не нужно назначать низкую цену, уменьшая прибыли. Чем больше сопоставимых объектов недвижимости предлага­ется на продажу, тем меньше будет цена. Итоговая оценка рыночной стоимости недвижимости не может превышать текущие цены предложе­ния аналогичных объектов.

Принцип спроса и предложения основан на оп­ределении стоимости объекта соотношением спро­са и предложения на рынке недвижимости.

На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение чис­ленности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кре­дитной ставки и др.

Закон предложения гласит, что производите­ли сочтут выгодным направить большее количе­ство ресурсов на производство данного товара при относительно более высоком уровне цены на него, чем при более низком. Поэтому, если, несмотря на возрастание цен продаж и повышение ставок арендной платы, недвижимость продолжает поль­зоваться спросом, на рынке недвижимости будет появляться все большее количество застройщи­ков.

По мере роста предложения, рыночная цена на объекты уменьшается. Избыточный спрос при­ведет к предложению объектов по более высоким ценам и растущая цена вытеснит некоторых по­требителей с рынка.

Стоимость будет увеличиваться с возраста­нием спроса и падением предложения. Колеба­ния спроса и предложения на рынке недвижи­мости происходят медленно. При этом спрос более изменчив, чем предложение: если есть спрос, то увеличить количество предложений бывает сложно, так как здания строятся долго – от нескольких месяцев до нескольких лет, а в случае излишков недвижимости цены остают­ся низкими несколько лет. Оценщику необхо­димо постоянно следить за развитием и состоя­нием рынка.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармониру­ющих объектов при совместимом характере зем­лепользования. Использование земельного учас­тка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Но­вое строительство должно быть выдержано в пре­обладающем стиле.

Однородность объектов в районе поддержи­вает их стоимость на определенном уровне. На­пример, наличие по соседству с дорогими жи­лыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недви­жимости.

В целом, применение принципов оценки не­движимости позволяет учесть наиболее значи­мые факторы, влияющие на ее стоимость, и по­могает максимально приблизить получаемые ре­зультаты к реальной экономической действи­тельности.

Задача 1. Стоимость вакантного земельно­го участка 200 тыс. р. Возможны два варианта застройки этого участка: строительство одного здания или многоэтажный гаражный комплекс. Известно, что в случае застройки гаражами нор­ма прибыли на капитальные вложения (НПкв,Т.е. отношение величины прибыли к объему капиталь­ных вложений) составит 20%.

Информация о зданиях, рекомендуемых для строительства

 

Параметры	Типы зданий, рекомендуемые для строительства
№ 1	№2	№3
Ожидаемая цена продажи, млн р.	21,5	21,1	18,2
Площадь, м.кв.
Затраты на строительство, тыс.р/м.кв.	5,1	5,1	5,2

 

Требуется определить, какой вариант исполь­зования наиболее приемлем для инвестора и дей­ствие каких принципов оценки прослеживается в данной ситуации.

Задача 2. Стоимость склада составляла 600 тыс. р. На модернизацию погрузо-разгрузочного оборудования затратили 110 тыс. р., рыноч­ная стоимость склада увеличилась и составила 720 тыс. р. Определите вклад модернизации обо­рудования в стоимость складского помещения.

Задача 3. Необходима реконструкция ста­рого офисного здания. Наиболее приемлемые ва­рианты реконструкции – модернизация офисных помещений или переоборудование в торговый центр. Капитальные вложения на модернизацию офисов составят 400 тыс. р., на переоборудование здания в торговый центр – 700 тыс. р. Ожидае­мый ежегодный доход от офисов 120 тыс. р., от торгового центра – 150 тыс. р. Какой из вариан­тов реконструкции будет наиболее эффективным?

Задача 4. Застройщиком за 50 тыс. р. приобретен земельный массив площадью 50 со­ток для разбивки на участки и строительства на

них дачных домиков. Затраты на строительство одного дачного домика на 10 сотках составляют 30 тыс. р., ожидаемая цена продажи таких дач­ных участков 50 тыс. р. При строительстве дач­ных домиков на участках площадью 5 соток, стро­ительные затраты на каждый домик уменьшатся на 2 тыс. р., а рыночная стоимость таких участ­ков с дачными домиками составит 40 тыс. р. На сколько дачных участков следует разбить земель­ный массив при условии наиболее эффективного использования средств? Какова будет прибыль застройщика в этом случае?

 

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок недвижимости неотделим от инвестици­онной сферы. Любой потенциальный инвестор (по­купатель) желает максимизировать прибыль и за­щитить свои вложения, поэтому прежде, чем при­нять решение об инвестировании, рассмотрит все возможные объекты для инвестиций. Для инвес­тирования очень важна оценка недвижимости -определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Оценка недвижимости бывает массовая и ин­дивидуальная.

Массовая оценка недвижимости – это оцен­ка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого чис­ла объектов.

При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью мо­дели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов спе­циального назначения и т.п.

Индивидуальная оценка проводится в несколь­ко этапов, объединенных в понятие «процесс оцен­ки», на заключительном этапе которого осуще­ствляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

Массовая оценка – приближенная, а индиви­дуальная – точная, полученная в результате тща­тельного анализа реальных данных об аналогах объекта оценки. Далее в учебном пособии будут рассматриваться механизмы индивидуальной оценки недвижимости.

Процесс оценки недвижимости состоит из эта­пов, выполняемых последовательно специалис­том-оценщиком для определения ее стоимости (рис. 2.3).

На этапе «Определение проблемы» осуществ­ляется постановка задачи, которую необходимо решить:

- объект оценки описывают на основе соот­ветствующих юридических документов, подтвер­ждающих права на недвижимость;

 

 

Рис. 2.3. Основные этапы процесса оценки не­движимости

 

- проводится установление имущественных прав, связанных с объектом;

- устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую оп­ределяется стоимость объекта оценки;

- указываются цели оценки объекта;

- устанавливается вид стоимости, который не­обходимо определить в соответствии с поставлен­ной целью;

- формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

На этапе «Предварительный осмотр и план оценки» определяется, какие данные необходи­мы и достаточны для анализа объекта, устанав­ливаются источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке задан­ного класса объектов; составляется план выпол­нения работ по оценке и заключается в письмен­ной форме договор между оценщиком и заказчи­ком.

Договор не требует нотариального удостовере­ния и должен содержать основания заключения договора, вид объекта оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денеж­ное вознаграждение за проведение оценки объек­та оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срока, на который данная лицен­зия выдана.

Оценка объекта может проводиться оценщи­ком только при соблюдении требования к неза­висимости оценщика, предусмотренного законо­дательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Если это требование не соблюдает­ся, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. При заключении договора оценщик обязан пре­доставлять заказчику информацию о требовани­ях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности: о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требованиях к договору об оценке. Факт предоставления такой информации должен быть зафиксирован в дого­воре об оценке.

На этапе «Сбор и проверка данных» оценщик осуществляет сбор и обработку следующей инфор­мации и документации:

- правоустанавливающих документов, сведе­ний об обременении объекта оценки правами иных лиц;

- данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

- информации о технических и эксплуатаци­онных характеристиках объекта оценки;

- информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимо­сти, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также ана­логи объекта оценки и обосновывает их выбор.

Данные, которые собирает и анализирует оцен­щик, можно разделить на общие и специальные. Общие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным данным относится информация об оцениваемой недвижимости и ее аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристику самого строения и земельного участка, на котором он расположен.

На следующем этапе процесса оценки прово­дится анализ наилучшего и наиболее эффектив­ного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного уча­стка. С учетом проведенного анализа определя­ется его стоимость.

Этап «Применение подходов к оценке» вклю­чает определение стоимости объекта традицион­ными подходами к оценке. Оценщик при прове­дении оценки обязан использовать (или обосно­вать отказ от использования) затратный, срав­нительный и доходный подходы к оценке, само­стоятельно определяя конкретные оценочные ме­тоды в рамках каждого из подходов к оценке. Под методом оценки понимают способ расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках одно­го из подходов к оценке.

Затем проводится согласование полученных ре­зультатов. «Согласование результата оценки» – это получение итоговой оценки имущества на ос­новании результатов применения различных под­ходов к оценке. Как правило, один из подходов счи­тается базовым, два других необходимы для кор­ректировки получаемых результатов. При этом учи­тывается значимость и применимость каждого под­хода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточно­сти доступной информации некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

Затем с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается ито­говая величина стоимости объекта. Эта величина должна быть выражена в рублях в виде единой величи­ны, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Итоговая величина стоимости объекта оценки, ука­занная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федераль­ным законом «Об оценочной деятельности в Россий­ской Федерации», стандартами оценки и норматив­ными актами по оценочной деятельности уполномо­ченного органа по контролю за осуществлением оце­ночной деятельности в Российской Федерации, мо­жет быть признана рекомендуемой для целей совер­шения сделки с объектом оценки, если с даты состав­ления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публич­ной оферты прошло не более 6 месяцев.

На заключительном этапе выполняется состав­ление отчета об оценке - документа, содержа­щего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обес­печивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказатель­ственного значения.

Итак, проведение оценки включает в себя не­сколько этапов, на которых должно быть осуще­ствлено заключение с заказчиком договора об оценке, а именно:

- установление количественных и качествен­ных характеристик объекта оценки;

- анализ рынка, к которому относится объект оценки;

- выбор метода или методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

- обобщение результатов, полученных в рам­ках каждого из подходов к оценке, и определе­ние итоговой величины стоимости объекта оцен­ки;

- составление и передача заказчику отчета об оценке.

При решении вопроса о целесообразности фи­нансирования инвестиций в недвижимость наибо­лее значимыми считаются результаты, получен­ные на основе применения доходного подхода.