Дать понятие оценки земли, объекта и предмета оценки.

Дать понятие оценки земли, объекта и предмета оценки.

Оценка – суждение о ценности, достоинстве, значимости, полезности того или иного объекта или окружающей нас действительности.

Объектом оценки являются земельные участки и другие объекты недвижимости. В свою очередь земля является недвижимостью и недвижимым имуществом.

Ст.130. ГК гласит: «к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Земля является неотъемлемой частью нашей жизни и общества, земля - дар природы и часть её. Земля в человеческом обществе является средством производства и как средство производства обладает рядом особенностей, которые имеют непосредственное отношение к оценке:

1. земля - пространственно ограничена;

2. земля незаменима другими средствами;

3. земля обладает постоянным местоположением;

4. земля территориально разнокачественна;

5. земле присуще плодородие.

Плодородие – это способность земли удовлетворять потребность растений в необходимых питательных веществах и влаге.

Предмет оценки. Относятся устойчивые во времени и пространстве количественные и качественные характеристики в состоянии объекта, отрицательно или положительно влияющие на жизнедеятельность человека.

Показатели оценки земли.

Для оценки земли используется система натуральных и стоимостных показателей в абсолютных и относительных величинах.

1. абсолютные

- урожайность ц/га.

- затраты руб./га.

2. относительные

-бальные системы

-коэффициентные системы

В оценке наиболее распространена бальная система.

Бальная система строится относительно каких-либо стоимостных или натуральных показателей.

Виды оценки земли:

1. качественная (бонитировка)

2. экономическая

3. кадастровая

В основе качественной оценки земли лежат качественные показатели.

Экономическая оценка проводится по экономическим и стоимостным показателям.

Кадастровая оценка земель проводится для целей налогообложения, и результаты кадастровой оценки земель в виде кадастровой стоимости используются для определения ставок земельного налога.

Оценка земель подразделяется на:

- массовую оценку

- оценку единичных объектов.

Массовой оценке подвергаются обширные территории, все земли России.

Оценка единичных объектов проводится при рыночной оценке конкретных ЗУ.

Раскрыть цель, задачи и методы оценки.

Целью оценки земель является определение кадастровой стоимости земель различных категорий для решения различных задач.

На каждую категорию земель существует своя методика оценки.

Задачи оценки земель:

1. Обоснование ставок земельного налога

2. Обоснование купли – продажи ЗУ.

3. Определение арендной платы за землю.

4. Для ипотечного кредитования (Ссуда под залог земли).

Методы кадастровой оценки земли можно разделить на 2 группы:

1. естественно - исторические методы.

Основаны на изучении и оценке физико-химических, геометрических, внутренних и внешних свойств объектов оценки.

Пример. Естественно исторический метод В.В. Докучаева. По этому методу изучались все выше перечисленные свойства. И в зависимости от этих свойств строились шкалы о значимости объектов.

2. Статистико-экономические методы. Эти методы присущи рыночным отношениям.

а) Метод сравнительного анализа продуктивности (продуктивный метод). Он основан на анализе урожайности основных культур по территории.

б) Затратный метод - используется при оценке объектов недвижимости. Чем больше затраты на создание объекта недвижимости, тем больше его ценность.

в) Метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод). Метод основан на информации о ценах продаж аналогичных объектов.

г) Метод капитализации дохода (доходный метод) Чем выше доходность, тем выше стоимость.

Назвать принципы и процесс оценки.

Принципы: 1. единство системы технологии. Обеспечивается едиными гос методиками и нормативно – правовыми документами.

2. направленность проведения оценки (базовая кадастровая оценка проводится 1 раз в 5 лет)

3. открытость сведений. Оценка затрагивает интересы пользователей и землевладельцев, поэтому они должны знать за что, сколько и какие налоги они платят.

4. сопоставимость оценки, которая достигается методикой и технологией ее проведения.

Процесс оценки – это последовательность действий или мероприятий, связанных с оценкой земель.

Технология оценки земель(процесс):

1. определение целей оценки

2. составление плана и программы оценки.

3. осуществление сбора исходных данных

4. анализ собранных исходных данных на предмет достоверности, полноты и возможности использования.

5. выбор метода оценки

6. определение кадастровой стоимости

7. согласование и утверждение результатов оценки.

8. подготовка и принятие постановления.

4. Раскрыть понятие и содержание бонитировки почв и природно-сельскохозяйственного районирования территорий.

Бонитировка почв представляет собой сравнительную бальную оценку их плодородия по свойствам самих почв при сопоставимых агроклиматических условиях и интенсивности земледелия.

Плодородие это способность почвы удовлетворять потребность растений в элементах питания, воде, обеспечивать их корневые системы достаточным количеством воздуха, тепла и благоприятной физико-химической средой для нормальной жизнедеятельности.

Для того, чтобы достичь агроклиматическую сопоставимость при бонитировке почв, проводится природно с/х районирование. На территории СССР оно было проведено в 1982 г.

Районирование – это выделение однородных территорий по теплу и влаге. Природно-сельскохозяйственное районирование предусматривает выделение природно с/х поясов, зон, провинций, округов. Для каждой таксонометрической единицы районирования характерны сочетания природных условий и связанные с ними особенности использования земель.

В соответствии с проведённым районированием было выделено 3 пояса, 14 природных с/х зон и 47 провинций.

Природный с/х пояс -это высшая единица районирования. Главный признак пояса – теплообеспеченность.

Природно с/х зона – это основная единица районирования. Характеризуется определённым балансом тепла и влаги. В зоне господствуют определённые типы и подтипы почв, растительность и определённая система агротехнических мероприятий.

Провинция – это часть зоны, которая характеризуется теплом и влагообеспеченностью вегетационного периода.

Назвать и раскрыть основные агропроизводственные свойства почв, учитываемые при районировании.

Свойства почв подразделяются на положительные и отрицательные.

Оценка энергоемкости почв

Энергоемкость почв характеризуется их физическим состоянием, которое определяется плотностью и связанностью. Она измеряется сопротивлением плуга и других орудий при глубокой обработке почв (до 30см). Для оценки энергоемкости почв используется показатель удельного сопротивления(кгс/см²). Оценка энергоемкости почв проводится в баллах; за 100 баллов принимается удельное сопротивление Сп =0,50кгс/см², которое изменяется от 0,30 до 1,20.

Балл энергоемкости высчитываем по формуле: Бэн=49.2*4,12Сn

где: Бэ - балл энергоемкости почв.

Шкала оценки энергоемкости:

Cn	Бэн
0,40
0,50
0,80

10.Оценка контурности угодий. Контурность угодий оценивается в баллах благоприятности выполнения полевых механизированных работ. Степень благоприятности определяется непроизводительными затратами времени механизированных агрегатов (развороты, заезды, переезды с участка на участок). Непроизводительное время прямопропорционально ширине участка, количеству и ширине препятствий и обратно пропорционально площади участка.

 

 

Чем больше длина гона и меньше ширина участков, тем меньше непроизводительные затраты.

Балл контурности (Бк) рассчитывается по формуле: Бк = 102.5*0.9945^Шу, где Шу – ширина участка.

Чем условная ширина участка больше, тем балл контурности меньше.

Шкала оценки контурности:

Ширина, м (Шу)	Длина гона, Дг	Балл контурности, Бк
менее 6	более 1000

11.Оценка рельефа угодий. Рельеф угодий оценивается в коэффициентах, характеризующих влияние угла склона на производительность полевых механизированных агрегатов.

Коэффициент рельефа (Кр) рассчитывается по формуле:

Кр= 1,00+0,004*Г⁰+0,001*Гº²

где: Г⁰- градусы уклона.

Шкала оценки рельефа:

Уклон в градусах	Кр
Менее 1	1,00
1-3	1,02
3-5	1,05
5-7	1,09
7-9	1,16
Более 9	1,20

12.Оценка каменистости земель. Каменистость угодий оценивается в коэффициентах, отражающих влияние каменистости на производительность механизированных агрегатов. Каменистость измеряется количеством камней в 25 см слое почвы, и измеряется в м³/га.

Кк=1.00+0.006*Vk+0.001*Vk²,

где Кк – коэффициент каменистости,

Vk- объем камней в расчете на единицу площади, м³/га(изменяется от 0 до 80)

Шкала оценки каменистости

Vk	Кк
Менее 1	1,0
1-10	1,04
10-25	1,10
25-50	1,15
Более 50	1,21

13.Оценка урожайности (плодородия)как фактора затрат. Урожайность как фактор затрат оценивается при выполнении полевых уборочных работ. Оценка производится в коэффициентах.

Кпу=0.71+0.029*У

У – урожайность зерновых в ц/га

Кпу - коэффициент полевых уборочных работ

Урожайность, ц/га	Кпу
	1,0
	1,15
	1,29
	1,58

Это значит, что при урожайности 30 ц/га, производительность меньше в 1,58 раза. Чем больше Кпу, тем больше затраты.

Виды и классы грузов.

В зависимости от степени использования грузоподъемности транспортных средств, грузы делятся на 5 классов:

1. грузы, обеспечивающие загрузку 100% (зерно, пшеница, картофель);

2. грузы, обеспечивающие загрузку от 99-71% (зерно, пшеница, картофель);

3. грузы, обеспечивающие загрузку от 70-51% (зеленая масса кукурузы и подсолнечника);

4. грузы, обеспечивающие загрузку от 50-41% (сено многолетних и однолетних трав);

5. грузы, обеспечивающие загрузку менее 40% (шерсть).

Оценка класса грузов:

1класс= коэффициент 1;

2 класс=коэффициент 1,25;

3 класс=коэффициент 1,60;

4 класс= коэффициент 2,0;

5 класс= коэффициент 2,5.

Правовая основа оценки

- постановление правительства РФ №945 «О гос кад оценке земель» 1999г.

- правила проведения ГКОЗ - постановление № 316-п, 2000г.

- ЗК РФ

Методической основой явл:

- методика гос кад оц с/х угодий на уровне субъекта РФ, утверждена Госкомземом, 2000 г.

- правила гос кад оценки с/х угодий в субъекте РФ, Госкомзем, 2000 г.

- технические указания по ГКОЗ с/х угодий, Росземкадастр, 2000г.

- методические рекомендации по ГКОЗ с/х угодий, приказ Минэкономразвития, №145-приказ от 1.07.05г.

Цель оценки:

Определение кад стоимости земель с/х назначения, для определения ставок, для обоснования зем. налога и иных целей установленных законодательством.

Объектом оценки выступают с/х угодья в границах административных районах, землепользований, отдельных ЗУ юр или физических лиц.

Предмет оценки – определение значения кад стоимости с/х угодий.

Различают удельный показатель кад стоимости в расчёте на единицу площади (руб/м², руб/га, руб/сотка)

Общая кад стоимость объекта оценки находится как произведение удельного показателя на площадь. Она и является базой для налогообложения.

Дать понятие оценки земли, объекта и предмета оценки.

Оценка – суждение о ценности, достоинстве, значимости, полезности того или иного объекта или окружающей нас действительности.

Объектом оценки являются земельные участки и другие объекты недвижимости. В свою очередь земля является недвижимостью и недвижимым имуществом.

Ст.130. ГК гласит: «к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Земля является неотъемлемой частью нашей жизни и общества, земля - дар природы и часть её. Земля в человеческом обществе является средством производства и как средство производства обладает рядом особенностей, которые имеют непосредственное отношение к оценке:

1. земля - пространственно ограничена;

2. земля незаменима другими средствами;

3. земля обладает постоянным местоположением;

4. земля территориально разнокачественна;

5. земле присуще плодородие.

Плодородие – это способность земли удовлетворять потребность растений в необходимых питательных веществах и влаге.

Предмет оценки. Относятся устойчивые во времени и пространстве количественные и качественные характеристики в состоянии объекта, отрицательно или положительно влияющие на жизнедеятельность человека.

Показатели оценки земли.

Для оценки земли используется система натуральных и стоимостных показателей в абсолютных и относительных величинах.

1. абсолютные

- урожайность ц/га.

- затраты руб./га.

2. относительные

-бальные системы

-коэффициентные системы

В оценке наиболее распространена бальная система.

Бальная система строится относительно каких-либо стоимостных или натуральных показателей.

Виды оценки земли:

1. качественная (бонитировка)

2. экономическая

3. кадастровая

В основе качественной оценки земли лежат качественные показатели.

Экономическая оценка проводится по экономическим и стоимостным показателям.

Кадастровая оценка земель проводится для целей налогообложения, и результаты кадастровой оценки земель в виде кадастровой стоимости используются для определения ставок земельного налога.

Оценка земель подразделяется на:

- массовую оценку

- оценку единичных объектов.

Массовой оценке подвергаются обширные территории, все земли России.

Оценка единичных объектов проводится при рыночной оценке конкретных ЗУ.