Теоретические аспекты оценки недвижимости

Введение

 

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество».

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

«Недвижимое имущество – это реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия «недвижимость».

Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности.

Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости».

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Законодательство Российской Федерации регламентирует все виды хозяйственной деятельности, связанные с недвижимостью. Поэтому правильная оценка объектов недвижимости, а также оценка земли, является важной проблемой.

Согласно ст.130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Цели оценки - самые разнообразные: вступление в наследство (квартиры), оценка недвижимости под залог кредитования, для определения стоимости при страховании объектов, для внесения недвижимости в уставной капитал. Содержание типового отчета по оценке недвижимости как правило включает несколько постоянных разделов: описание объекта оценки и прав на него, анализ и выводы оценщика относительно его наилучшего и наиболее эффективного использования; анализ рынка недвижимости; описание применяемых методик оценки; расчет стоимости с использованием различных подходов или обоснование от использования того или иного подхода; согласование результатов оценки и расчет итоговой стоимости объекта.

До настоящего времени оценка зданий, сооружений, частных домов и различных построек проводится страховыми компаниями, как правило, по стоимости, отраженной в балансе, по данным бюро технической инвентаризации, договоров купли-продажи. Ежегодные переоценки стоимости имущества, проводимые в последнее время, привели к такому ее росту, что она просто не отражает реальной стоимости этого имущества. Особенно сильно дисбаланс проявляется при оценке объектов недвижимости с достаточно большим сроком эксплуатации и функционирования. Передать такие объекты в перестрахование довольно сложно, а брать на себя весь объем ответственности для отдельной страховой компании затруднительно, так как для этого необходимо обладать достаточными финансовыми ресурсами. Да и страхователям, которые имеют интерес в страховании принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления объектов недвижимости, бывает довольно трудно заплатить сразу цену страховки (страховую премию), размер которой зависит от стоимости объектов недвижимости. Изучение зарубежного опыта оценки стоимости объектов недвижимости показывает, что наиболее близка к реальной — стоимость, определяемая на основе их рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода: 1) метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод); 2) доходный метод, или метод капитализации доходов; 3) затратный метод, или метод калькуляции.

Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Теоретические аспекты оценки недвижимости

Описание и анализ объекта оценки

Описание объекта оценки

Произведем оценку рыночной стоимости квартир, расположенной по адресу: г. Нефтеюганск, 12мкр, ул. Нефтяников, кв.6.

Для начала рассмотрим общую характеристику рынка недвижимости.

Нефтеюга́нск –город в 0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D1%8F"России, административный центр Нефтеюганского района 0%A5%D0%B0%D0%BD%D1%82%D1%8B-%D0%9C%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%B8%D0%B9%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%B0%D0%B2%D1%82%D0%BE%D0%BD%D0%BE%D0%BC%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3"Ханты-Мансийского автономного округа, третий (после 0%A1%D1%83%D1%80%D0%B3%D1%83%D1%82"Сургута и 0%9D%D0%B8%D0%B6%D0%BD%D0%B5%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA"Нижневартовска) по размеру город округа, один из немногих российских региональных городов, превосходящих административный центр своего субъекта федерации (0%A5%D0%B0%D0%BD%D1%82%D1%8B-%D0%9C%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%B8%D0%B9%D1%81%D0%BA"Ханты-Мансийск) как по численности населения, так и по промышленному потенциалу.

1 сентября 2006 года вступил в силу Федеральный закон от 30.06.2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Данный Закон позволяет гражданам в упрощенном порядке оформить право собственности на земельные участки и построенные на них дома, гаражи, бани, пристройки и иные объекты недвижимости. Такую «облегченную» процедуру оформления прав на недвижимость и назвали «дачнойамнистией».
«Дачная амнистия» предназначена, прежде всего, для тех, кто получил земельные участки в советские времена или на заре реформ, но до сих пор так и не оформил свои права, либо владеет свидетельством на землю старого образца.
При этом неважно, на каком праве была предоставлена земля: на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненно наследуемого владения или вообще без указания права - в каждой из этих ситуаций Вы имеете возможность зарегистрировать за собой право собственности.
Исключение составляют только лишь те случаи, когда участок передавался во временное пользование (аренду), либо был получен после введения в действие Земельного кодекса РФ, то есть после 30.10.2001 года – «дачная амнистия» к таким случаям не применяется.
Новые правила будут полезны и тем землевладельцам, которые построили на своем участке, например, индивидуальный жилой дом, гараж, иное строение, не получив разрешения на строительство. «Закон о дачной амнистии» позволяет зарегистрировать на себя дом в уведомительном порядке, избежав процедуры судебного признания права на самовольную постройку.
Процедура оформления прав собственника зависит от того, о какой именно недвижимости идет речь. Перечень документов, необходимых для такого оформления, установлен законом и является исчерпывающим.

Одной из наиболее развивающихся составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый за счет строительства и инвестиционной деятельности, приватизации объектов жилищного фонда и продажи муниципальных квартир, осуществление операции с жилыми помещениями, находящиеся в собственности граждан.

Для целей оценки квартир в городе Нефтеюганске анализировался рынок жилой недвижимости города Нефтеюганска, как развитый. Рынок жилой недвижимости на сегодняшний день характеризуется ажиотажным спросом.

 

По ценовым характеристикам город Нефтеюганск можно разбить на несколько ценовых зон. Это:

1.Центр (находится между 1-ым и 2-ым мкр.)

2.14-15 мкр-ы.

3.12-13 мкр.

4.16-16А мкр.

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка.

 

 

Условия финансирования,

Условия продажи,

Состояние рынка,

Местоположение,

Физические характеристики,

Характер использования,

компоненты, не связанные с недвижимостью. Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок. Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости квартиры. Также Оценщик учёл следующие виды корректировок:

тип дома; этаж расположения квартиры; общая площадь; площадь кухни; наличие балкона/лоджии; транспортная магистраль, как источник шума; состояние и уровень отделки квартиры; покрытие полов; наличие телефона, отопления, канализации, горячего водоснабжения, электроснабжения, санузла, мусоропровода, лифта, удаленность от остановок общественного транспорта, наличие металлической двери.

На основании «Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004г. № 188-ФЗ Гл.2 Ст. 15 п.5 «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.»

Данные изменения в Жилищном Кодексе вступили в силу с 01.03.2005г.. В данный момент на рынке реализуются квартиры общей площадью с учетом балконов и лоджий. В связи с этим для того, чтобы не исказить расчет скорректированной цены в сравнительном подходе используется площадь с учетом балконов и лоджий.

Отрицательная поправка (-) вносится в случае, если по данному показателю сравнимый объект превосходит оцениваемое имущество. Положительная поправка (+) вносится, если по данному показателю сравнимый объект уступает оцениваемому имуществу.

Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость одного квадратного метра общей площади объекта.

Подобранные аналоги и их характеристика приведены в Приложении № 1.

После сопоставления информации о приведенных аналогах необходимо применить следующие поправки в их цены:

Местоположения, корректировка не проводилась, так как объект оценки и аналоги имеют идентичное местоположение.

Право собственности: корректировка не применялась.

Условия финансирования: не применялась.

Тип цены: корректировка проведена с учетом того, что цена предложения отличается от фактической цены сделки в среднем от 1% до5%. В настоящей оценке проводилась корректировка в размере 1%.

Наличие балкона (лоджии): на основании анализа рынка недвижимости цены на квартиры с наличием балкона выше цен на квартиры без балкона в среднем на 1% из расчета стоимости квартиры. В данном отчете проводилась корректировка первого аналога в размере 1%.

Наличие телефона: корректировка проводится с учетом того, что цены, с наличием телефона выше на 6300 руб. (цена установки городского телефона). В данном отчете корректировка не применялась.

Этаж/этажность: корректировка цены проводится с учетом того, что цена квартир на крайних верхних и нижних этажах ниже цены квартир на средних этажах, в среднем, на 1 -2% из расчета стоимости квартиры. В данном отчете проводилась корректировка первого аналога в размере 1 %, так как данная квартира расположена на первом этаже.

Материал стен: корректировка цены проводится с учетом того, что цена квартир в домах с кирпичными стенами выше цены квартир с панельными стенами в среднем на 0,5-5%. В данном отчете корректировка не проводилась.

Расположение комнат: корректировка цены проводится с учетом того, что цена квартир с изолированными комнатами выше, в среднем, на 1-2% из расчета стоимости квартиры. В данном отчете корректировка не проводилась.

Отделка помещений: обычная. Состояние хорошее. Проводилась корректировка первых двух аналогов, состояние которых среднее на 50 тыс. руб. на стоимость установленной новой сантехники, проведенный ремонт в ванной комнате и кухне, постеленный новый линолеум.

Площадь кухни: корректировка не проводилась. Таблица, отражающая процесс расчета скорректированных цен предложений объектов - аналогов, приведена в Приложении № 1. Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость одного квадратного метра общей площади объекта оценки.

Стоимость оцениваемого объекта, определенная сравнительным подходом, составляет: приблизительно 3 792 000 (Три миллиона семьсот девяносто две тысяч) рубля.

 

Метод скользящей средней

Цена 1 кв. м.

1. (64748,201+58571,42+70000)/3=64439,87 руб.

2. (58571,42+70000+66666,66)/3=65079,36 руб.

3. (70000+66666,66+64421,66)/3=67029,44 руб.

4. (66666,66+64421,66+63157,89)/3=64748,73 руб.

 

Цена 1 кв.м.=(64439,87+65079,36+67029,44+64748,73)/4=65324,35

 

Цена одной комнаты

1. (2250000+2050000+1575000)/3=1958333,33

2. (2050000+1575000+1500000)/3=1708333,33

3. (1575000+1500000+22000000)/3=1758333,33

4. (1500000+2200000+1800000)/3=1833333,33

 

Цена одной комнаты (1958333,33+1708333,33+1758333,33+1833333,33)/4=1814583,33

 

4) Цена квартиры

 

1.(4500000+4100000+3150000)/3=3916666,66

2.(4100000+3150000+3000000)/3=3416666,66

3.(3150000+3000000+4400000)/3=3516666,66

4.(4400000+3600000+3000000)/3=3666666,66

 

Цена квартиры=(3566666,66+3616666,66)/2=3591666,66

 

 

 

 

Введение

 

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество».

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

«Недвижимое имущество – это реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия «недвижимость».

Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности.

Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости».

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Законодательство Российской Федерации регламентирует все виды хозяйственной деятельности, связанные с недвижимостью. Поэтому правильная оценка объектов недвижимости, а также оценка земли, является важной проблемой.

Согласно ст.130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Цели оценки - самые разнообразные: вступление в наследство (квартиры), оценка недвижимости под залог кредитования, для определения стоимости при страховании объектов, для внесения недвижимости в уставной капитал. Содержание типового отчета по оценке недвижимости как правило включает несколько постоянных разделов: описание объекта оценки и прав на него, анализ и выводы оценщика относительно его наилучшего и наиболее эффективного использования; анализ рынка недвижимости; описание применяемых методик оценки; расчет стоимости с использованием различных подходов или обоснование от использования того или иного подхода; согласование результатов оценки и расчет итоговой стоимости объекта.

До настоящего времени оценка зданий, сооружений, частных домов и различных построек проводится страховыми компаниями, как правило, по стоимости, отраженной в балансе, по данным бюро технической инвентаризации, договоров купли-продажи. Ежегодные переоценки стоимости имущества, проводимые в последнее время, привели к такому ее росту, что она просто не отражает реальной стоимости этого имущества. Особенно сильно дисбаланс проявляется при оценке объектов недвижимости с достаточно большим сроком эксплуатации и функционирования. Передать такие объекты в перестрахование довольно сложно, а брать на себя весь объем ответственности для отдельной страховой компании затруднительно, так как для этого необходимо обладать достаточными финансовыми ресурсами. Да и страхователям, которые имеют интерес в страховании принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления объектов недвижимости, бывает довольно трудно заплатить сразу цену страховки (страховую премию), размер которой зависит от стоимости объектов недвижимости. Изучение зарубежного опыта оценки стоимости объектов недвижимости показывает, что наиболее близка к реальной — стоимость, определяемая на основе их рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода: 1) метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод); 2) доходный метод, или метод капитализации доходов; 3) затратный метод, или метод калькуляции.

Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Теоретические аспекты оценки недвижимости