Расчет стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Основные условия применения сравнительного полхода:

-объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов;

-информация должна быть исчерпывающей, включая условия сделок;

-факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход наиболее надежен при оценке жилья.

Преимущества сравнительного подхода:

-отражается мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;

- инфляция и изменение финансовых условий;

- вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;

-прост в применении и дает надежные результаты.

Основные проблемы сравнительного подхода.

Различия продаж: чем больше различий между сопоставимыми объектами, тем больше вероятность получения ненадежного результата.

Сложность сбора информации о фактических ценах продаж: фактические цены нередко скрываются в целях уклонения от уплаты налогов и сборов.

Сложность сбора информации об условиях сделки: проверка специфических условий сделки практически невозможна, а использование искаженной информации ведет к получению ненадежного результата. Зависимость от активности рынка: на малоактивных рынках ПСАП невозможно применять.

Зависимость от стабильности рынка: если рынок подвержен быстрым изменениям, то получение точного результата затруднено и требует знаний и больших затрат времени для анализа изменения на рынке. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах: если информации о похожих объектах нет то приходится сравнивать значительно отличающиеся объекты, что снижает точность результата оценки.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

Права собственности на недвижимость,

Условия финансирования,

Условия продажи,

Состояние рынка,

Местоположение,

Физические характеристики,

Экономические характеристики,

Характер использования,

компоненты, не связанные с недвижимостью. Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок. Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости квартиры. Также Оценщик учёл следующие виды корректировок:

тип дома; этаж расположения квартиры; общая площадь; площадь кухни; наличие балкона/лоджии; транспортная магистраль, как источник шума; состояние и уровень отделки квартиры; покрытие полов; наличие телефона, отопления, канализации, горячего водоснабжения, электроснабжения, санузла, мусоропровода, лифта, удаленность от остановок общественного транспорта, наличие металлической двери.

На основании «Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004г. № 188-ФЗ Гл.2 Ст. 15 п.5 «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.»

Данные изменения в Жилищном Кодексе вступили в силу с 01.03.2005г.. В данный момент на рынке реализуются квартиры общей площадью с учетом балконов и лоджий. В связи с этим для того, чтобы не исказить расчет скорректированной цены в сравнительном подходе используется площадь с учетом балконов и лоджий.

Отрицательная поправка (-) вносится в случае, если по данному показателю сравнимый объект превосходит оцениваемое имущество. Положительная поправка (+) вносится, если по данному показателю сравнимый объект уступает оцениваемому имуществу.

Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость одного квадратного метра общей площади объекта.

Подобранные аналоги и их характеристика приведены в Приложении № 1.

После сопоставления информации о приведенных аналогах необходимо применить следующие поправки в их цены:

Местоположения, корректировка не проводилась, так как объект оценки и аналоги имеют идентичное местоположение.

Право собственности: корректировка не применялась.

Условия финансирования: не применялась.

Тип цены: корректировка проведена с учетом того, что цена предложения отличается от фактической цены сделки в среднем от 1% до5%. В настоящей оценке проводилась корректировка в размере 1%.

Наличие балкона (лоджии): на основании анализа рынка недвижимости цены на квартиры с наличием балкона выше цен на квартиры без балкона в среднем на 1% из расчета стоимости квартиры. В данном отчете проводилась корректировка первого аналога в размере 1%.

Наличие телефона: корректировка проводится с учетом того, что цены, с наличием телефона выше на 6300 руб. (цена установки городского телефона). В данном отчете корректировка не применялась.

Этаж/этажность: корректировка цены проводится с учетом того, что цена квартир на крайних верхних и нижних этажах ниже цены квартир на средних этажах, в среднем, на 1 -2% из расчета стоимости квартиры. В данном отчете проводилась корректировка первого аналога в размере 1 %, так как данная квартира расположена на первом этаже.

Материал стен: корректировка цены проводится с учетом того, что цена квартир в домах с кирпичными стенами выше цены квартир с панельными стенами в среднем на 0,5-5%. В данном отчете корректировка не проводилась.

Расположение комнат: корректировка цены проводится с учетом того, что цена квартир с изолированными комнатами выше, в среднем, на 1-2% из расчета стоимости квартиры. В данном отчете корректировка не проводилась.

Отделка помещений: обычная. Состояние хорошее. Проводилась корректировка первых двух аналогов, состояние которых среднее на 50 тыс. руб. на стоимость установленной новой сантехники, проведенный ремонт в ванной комнате и кухне, постеленный новый линолеум.

Площадь кухни: корректировка не проводилась. Таблица, отражающая процесс расчета скорректированных цен предложений объектов - аналогов, приведена в Приложении № 1. Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость одного квадратного метра общей площади объекта оценки.

Стоимость оцениваемого объекта, определенная сравнительным подходом, составляет: приблизительно 3 792 000 (Три миллиона семьсот девяносто две тысяч) рубля.