Используемая терминология и процесс оценки

Оценщик использовал в процессе оценки терминологию в соответствии с Федеральными стандартами оценки №1, №2, №3, утверждёнными приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254-256, со стандартами РОО, Международными стандарты оценки (седьмое издание). Кроме того, Оценщик использовал общепринятую терминологию, в том числе применяемую в смежных с оценочной деятельностью вида деятельности.

Оцениваемые права

Целью оценки является определение рыночной стоимости жилого помещения (квартиры). По праву собственности согласно Гражданско­му кодексу РФ (часть 1, ст. 209, пп. 1 и 2): «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собс­твенник вправе по своему усмотрению совершать в отношении прина­длежащего ему имущества любые действия, не противоречащие зако­ну и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, поль­зования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и об­ременять его другими способами распоряжаться им иным образом».

В Отчете определяется рыночная стоимость Объекта оценки, т.е. наиболее вероятная цена, по которой Объект оценки может быть от­чужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информаци­ей, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычай­ные обстоятельства.

В соответствии с п. 5 ст. 15. Жилищного кодекса РФ: «Общая пло­щадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей та­кого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом поме­щении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (летних помещений)». В настоящей оценке при сопоставлении Объекта с ана­логами в качестве элемента сравнения рекомендуется использовать общую площадь квартиры с учетом летних помещений, так как сло­жившаяся на рынке жилой недвижимости практика делового оборота предусматривает формирование цены продажи квартиры исходя из ее общей площади с учетом летних помещений.

 

Процесс оценки

Процесс определения стоимости Объекта оценки осуществляется поэтапно путем:

- подготовки технического задания на оценку и заключения с За­казчиком договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

- осмотра и описания Объекта оценки с установлением его коли­чественных и качественных характеристик;

- проведения бесед с Заказчиком оценки Объекта оценки;

- определения цели и базы оценки, а также способа использования ее результатов;

- назначения определяемого вида стоимости;

- выявления специальных допущений и ограничений;

- установления даты оценки, по состоянию на которую определя­ется стоимость Объекта оценки;

- сбора и анализа информации, необходимой для проведения оцен­ки Объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качествен­ные характеристики Объекта оценки, собирает информацию, сущест­венную для определения стоимости Объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения Оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных, эко­логических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость Объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому от­носится Объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характерис­тиках данных факторов;

в) информацию об Объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с Объектом оценки, информацию о физических свойствах Объекта оценки, его техничес­ких и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, про­шлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к Объекту оценки, а также иную информа­цию, существенную для определения стоимости Объекта оценки;

- обработки и анализа собранной информации и данных, проведе­ния необходимых расчетов для вычисления определяемого вида сто­имости Объекта оценки с учетом результатов анализа рынка Объекта оценки; полученных количественных и качественных характеристик Объекта оценки, а также иной информации с учетом выбранного ме­тода (методов) в рамках каждого из трех общепринятых подходов к оценке;

- согласования (обобщения) результатов применения подходов к оценке и вычисления итоговой величины определяемой стоимости Объекта оценки;

составления и передачи Заказчику Отчета об оценке, соответствующего законодательным и нормативным актам Российской Федера­ции по оценочной деятельности.

 

Обзор общепринятых подходов оценки

В соответствии с Федеральными стандартами оценки № 1, № 2, № 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254-256, субъ­ектами оценочной деятельности при оценке имущества используются три подхода.

Доходный подход

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости Объ­екта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от ис­пользования Объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная ин­формация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые Объект оценки способен приносить, а также связанные с Объектом оценки расходы. При применении доходного подхода Оценщик опреде­ляет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, Оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозиро­вания понимается период в будущем, на который от даты оценки про­изводится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способности Объекта оценки приносить поток до-ходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности Объекта оценки приносить поток доходов в пери­од после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность,
вложений в сопоставимые с Объектом оценки по уровню риска объ­екты инвестирования, используемую для приведения будущих пото­ков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов
в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования к стоимости на дату оценки.

Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на сравнении Объекта оценки с объек­тами-аналогами Объекта оценки, в отношении которых имеется ин­формация о ценах. Объектом - аналогом Объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный Объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристи­кам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достовер­ная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, Оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ Объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам срав­нения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован Оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и свя­занных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-ана­логов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик Объекта оценки и объекта-аналога по данному элемен­ту сравнения. При внесении корректировок Оценщик должен ввести и обосновывать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должна меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц срав­нения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосно­вать схему согласования скорректированных значений единиц сравне­ния и скорректированных объектов-аналогов.

Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости Объ­екта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения Объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство Объекта оценки являют­ся затраты, необходимые для создания точной копии Объекта оцен­ки с использованием применявшихся при создании Объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение Объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить Объект оценки другим объектом, который либо является точной копией Объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если Объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономичес­ким устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Оценщик для получения итоговой стоимости Объекта оценки осу­ществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости Объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Если в рамках применения какого-либо подхода Оценщиком ис­пользовано более одного метода оценки, результаты применения ме­тодов оценки должны быть согласованы с целью определения сто­имости Объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости Объекта оцен­ки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения Оценщика о качестве результатов, получен­ных в рамках примененных подходов.

Выбранные Оценщиком способы согласования, а также все сде­ланные Оценщиком при осуществлении согласования суждения, до­пущения и использованная информация должны быть обоснованы.