Оценка квартиры сравнительным подходом

При применении сравнительного подхода стоимость Объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа (объект сравнения, аналог) сравнивается с оцениваемым имуществом. Точность расчета стоимости Объекта оценки сравнительным подходом зависит от объема (полноты) и качества (достоверности) информации о сделках купли-продажи (или предложениях на продажу).

Сравнительный подход состоит из следующих этапов:

1. Определение цели оценки с идентификацией вида оцениваемых прав Объекта оценки и аналогов.

2. Анализ рынка недвижимости аналогов, совпадающих по функциональному назначению с наилучшим и наиболее эффективным использованием Объекта оценки.

3. Выбор единицы сравнения.

4. Отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичная оферта); проверка информации по отобранным аналогам о цене продажи, запрашиваемой цене, условиях оплаты, местоположению, физических характеристиках и других условиях сделки.

5. Выбор наиболее существенных параметров сравнения для корректировки цен аналогов.

6. Корректировка стоимости единиц сравнения аналогов на различия в параметрах сравнения.

7. Анализ скорректированных значений единичных цен аналогов.

8. Согласование скорректированных значений единичных цен аналогов и заключение о стоимости Объекта оценки сравнительным подходом.

В цену продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними. Исходные данные об Объекте оценки и аналоги квартир для сравнения представлены в таблице 7.

Таблица 7 - Исходные данные об объектах сравнения (аналогах)

Элементы сравнения	Объект оценки	Объекты сравнения (аналоги)
1. Цена продажи, руб.	-	8 100 000	8 500 000	7 150 000	7 500 000
2. Права собственности	Полное право собственности	В собственности более 3-х лет, один взрослый собственник	В собственности более 3-х лет, два взрослых собственника	В собственности более 3-х лет, один взрослый собственник	В собственности более 3-х лет, один взрослый собственник
3. Условия финансирования	Оплата наличными без рассрочки	Оплата наличными без рассрочки	Оплата наличными без рассрочки	Оплата наличными без рассрочки	Оплата наличными без рассрочки
4. Условия продажи	Без отсрочки заселения	Баз отсрочки заселения	Без отсрочки заселения	Без отсрочки заселения	Без отсрочки заселения
5. Условия рынка (время)	3 месяца	Аналогичные	Аналогичные	Аналогичные	Аналогичные
6. Местоположение	115404, г. Москва, ул. Бирюлёвская, д.1корп3	115404, г. Москва, ул. Липецкая, д.36/20	115404, г. Москва, ул. Ягодная, д.8	115404г. Москва, ул. Загорьевская, д.21	115404, г. Москва, ул. Загорьевская, д.23
7. Физические характеристики:
– общая площадь	59.3	57.8			55.2
– жилая площадь		33.7
– площадь кухни		10,1			8.4
– этаж	3/17	10/17	5/5	13/17	13/17
– высота потолка	2,6	2,50	2,76
– наличие балкона, лоджии	Имеется, застекленный Лоджия	Балкон отсутствует Лоджия	Балкон Лоджия отсутствует	Балкон отсутствует Лоджия	Балкон отсутствует Лоджия
– пол	Ламинат	Паркет	н/д	Линолеум	Ламинат
– санузел	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Совместный	н/д
8. Экономические характеристики:
– эксплуатационные затраты	6235 руб./мес.	Аналогичные	Аналогичные	Аналогичные	Аналогичные
9. Использование
– функциональное назначение	Для собственного проживания	Для собственного проживания	Для собственного проживания	Для собственного проживания	Для собственного проживания
– состояние	Хорошее	Среднее	Хорошее	Среднее	Отличное
– качество отделки	Стандартное	Стандартное	Стандартное	Стандартное	Стандартное
10. Компоненты, не связанные с недвижимостью
– телефон	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется
– дополнительная информация	Домофон, Стеклопакеты	Домофон Стеклопакеты	н/д	Домофон Стеклопакеты	Видеодомофон, Стеклопакеты

Некоторые элементы сравнения характеризуются несколькими показателями, по каждому из которых вносятся корректировки.

При сборе информации по Объектам сравнения (аналогам) необходимо в первую очередь собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогов. Учитывая, что эта информация является конфиденциальной и отсутствует свободный доступ к базам данных по совершенным сделкам купли-продажи объектов недвижимости, можно использовать данные по ценам предложения объектов сравнения, взятых из открытых источников специализированных периодических изданий и Интернет. Данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, что позволяет с учётом корректировки запрашиваемой цены, максимально близко отразить реальные цены купли-продажи объектов недвижимости.

Аналоги должны быть максимально сходны с Объектом оценки и в первую очередь по первым пяти элементам сравнения, а для жилой недвижимости (квартир) и по физическим характеристикам (количеству комнат, общей площади, типу здания и др.). Все отобранные аналоги сводятся в таблицу 8, которая включает первичные данные, полученные из открытых источников и дополнительные данные, полученные непосредственно у продавца аналогов.

Далее приводится обоснование и расчёт величины корректировок по элементам сравнения, которые различны для аналогов и Объекта оценки. Используется методика приближения каждого объекта сравнения к Объекту оценки. Все данные по Объекту оценки должны быть неизменными, а предположительно (гипотетически) меняются только данные об объекте сравнения. Знак корректировки определяется исходя из следующего: если стоимость объекта сравнения при приближении к Объекту оценки по какому-либо элементу увеличивается, то знак корректировки положительный, соответственно, если уменьшается, то знак корректировки – отрицательный.

Корректировки (поправки) могут быть стоимостными и процентными. По количественным признакам различия обычно вводятся в стоимостном выражении, а по качественным – в процентном. Процентные поправки применяются и к стоимости объекта сравнения, и к единице сравнения, а стоимостные – к стоимости объекта сравнения. Поправки на условия рынка, местоположение и износ имеют процентное выражение.

Разница между полученными значениями стоимости квартиры и стоимости квартиры с заменённым элементом сравнения ориентировочно и будет составлять величину корректировки.

Величина каждой корректировки обоснована. Наиболее достоверно такое определение величины корректировки на развитом рынке при наличии достаточного количества предложений.

На основании полученных данных (величин поправок, как положительных, так и отрицательных) составлена табл. 8

Применяемые корректировки отражены и обоснованы в табл. 9.

 

Таблица 8 – Корректировка и расчет стоимости Объекта оценки сравнительным подходом

Элементы сравнения	Объект оценки	Объекты сравнения (аналоги)
Цена продажи, руб.	-	8 100 000	8 500 000	7 150 000	7 500 000
Права собственности	Полное право собственности	В собственности более 3-х лет, один взрослый собственник	В собственности более 3-х лет, два взрослых собственника	В собственности более 3-х лет, один взрослый собственник	В собственности более 3-х лет, один взрослый собственник
Корректировка права собственности
Скорректированная стоимость	8 100 000	8 500 000	7 150 000	7 500 000
Условия финансирования	Оплата наличными без рассрочки	Оплата наличными без рассрочки	Оплата наличными без рассрочки	Оплата наличными без рассрочки	Оплата наличными без рассрочки
Корректировка на условия финансирования
Скорректированная стоимость	8 100 000	8 500 000	7 150 000	7 500 000
Условия продажи	Без отсрочки заселения	Баз отсрочки заселения	Без отсрочки заселения	Без отсрочки заселения	Без отсрочки заселения
Корректировка на условия продажи
Скорректированная стоимость	8 100 000	8 500 000	7 150 000	7 500 000
Условия рынка (время)	3 месяца	Аналогичные	Аналогичные	Аналогичные	Аналогичные
Корректировка на условия рынка
Скорректированная стоимость	8 100 000	8 500 000	7 150 000	7 500 000
Местоположение	115563, г. Москва, ул. Генерала Белова, д.21	115404, г. Москва, ул. Липецкая, д.36/20	115404, г. Москва, ул. Ягодная, д.8	115404, г. Москва, ул. Загорьевская, д.21	115404, г. Москва, ул. Загорьевская, д.23
До метро	12 мин	11 мин	10 мин	13 мин	10 мин
Корректировка на местоположение	- 0,5%	-1%	+1,5%	-1%
Скорректированная стоимость	8 059 500	8 415 000	7 257 250	7 425 000
Физические характеристики:
– общая площадь	59.3	57.8			55.2
Корректировка на общую площадь	+2%	-4%	+7%	+4%
Скорректированная стоимость	8 220 690
– жилая площадь		33.7
Корректировка на жилую площадь	+5%	+5%	+5%	+6%
Скорректированная стоимость	8 631 725
– площадь кухни			10,1
Корректировка на площадь кухни	-1 %	+3%	+2%	+4%
Скорректированная стоимость	8 545 407	8736789,6
– этаж	3/17	3/17	10/17	5/5	13/17
Корректировка на этаж	0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость	8 545 407	8 736 790	8 316 591	8 512 733
– высота потолка	2,65	2,60	2,50	2,76	2,60
Корректировка на высоту потолков	0%	+0,2%	-0,2%	0%
Скорректированная стоимость	8 545 407	8 754 263	8 299 958	8 512 733
– наличие балкона, лоджии	Балкон Лоджия	Балкон отсутствует Лоджия	Балкон Лоджия отсутствует	Балкон отсутствует Лоджия	Балкон отсутствует Лоджия
Корректировка на наличие балкона и лоджии	+2%	+5%	+2%	+2%
Скорректированная стоимость	8 716 315	9 191 976	8 465 957	8 682 987
– пол	Ламинат	Паркет	н/д	Линолеум	Ламинат
Корректировка на пол	-5%	0%	+2%	0%
Скорректированная стоимость	8 280 500	9 191 976	8 635 276	8 682 987
– санузел	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Раздельный
Корректировка на санузел	0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость	8 280 500	9 191 976	8 635 276	8 682 987
Экономические характеристики:
– эксплуатационные затраты	6235 руб./мес.	Аналогичные	Аналогичные	Аналогичные	Аналогичные
Корректировка на эксплуатационные затраты	0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость	8 280 500	9 191 976	8 635 276	8 682 987
Использование
– функциональное назначение	Для собственного проживания	Для собственного проживания	Для собственного проживания	Для собственного проживания	Для собственного проживания
Корректировка на функциональное назначение	0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость	8 280 500	9 191 976	8 635 276	8 682 987
– состояние	Хорошее	Среднее	Хорошее	Среднее	Отличное
Корректировка на состояние	+10%		+10%	-5%
Скорректированная стоимость	9 108 550	9 191 976	9 498 803	8 248 838
– качество отделки	Стандартное	Стандартное	Стандартное	Стандартное	Стандартное
Корректировка на качество отделки
Скорректированная стоимость	9 108 550	9 191 976	9 498 803	8 248 838
Компоненты, не связанные с недвижимостью
– телефон	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется
Корректировка на телефон
Скорректированная стоимость	9 108 550	9 191 976	9 498 803	8 248 838
– дополнительная информация	Домофон, Стеклопакеты	Домофон Стеклопакеты	н/д	Домофон Стеклопакеты	Видеодомофон, Стеклопакеты
Корректировка по доп.информации				- 10 000
Скорректированная стоимость	9 108 550	9 191 976	9 498 803	8 248 828
Количество корректировок
Общая чистая коррекция		1 008 550	691 976	2 348 803	748 828
(то же, в процентах)		12,45%	8,14%	32,85%	9,98%
Общая валовая коррекция		1 012 500	697 000	2 094 950	760 000
(то же, в процентах)		13%	8%	29%	10%

 

Таблица 9 – Обоснование корректировок

Вид корректировки	Описание характера корректировки	Введенные корректировки
Корректировка на местоположение	Корректировка складывается из престижности района, расстояния до ближайшей станции метро	0,5% за каждую минуту
Корректировка на общую площадь	Корректировка вносится, если общая площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 1 м^2	1% за каждый м^2.
Корректировка на жилую площадь	Корректировка вносится, если жилая площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 1 м^2	1% за каждый м^2
Корректировка на площадь кухни	Корректировка вносится только в случае, если площадь кухни объекта оценки отклоняется от площади кухни аналога на 1 м^2	1% за каждый м^2
Корректировка на этаж	Расположение объекта оценки на первом или последнем этажах отрицательно сказывается на его стоимости	Первый этаж: -7% Последний этаж: -2%
Корректировка на высоту потолка	Корректировка вносится только в случае, если высота потолка объекта оценки отклоняется от высоты потолка аналога более чем на 10 см	0,2% за каждые 10 см
Корректировка на наличие балкона	Наличие балкона и лоджии повышает стоимость объекта оценки	2% - наличие балкона 5% - наличие лоджии
Корректировка на пол	Качественное покрытие пола увеличивает стоимость объекта оценки	Паркет: -5% Линолеум: +2%
Корректировка на санузел	Раздельный санузел более удобен, вследствие чего стоимость объекта оценки повышается	Совмещенный: +2%
Корректировка на состояние и качество отделки	Хорошее состояние и отделка квартиры позитивно сказываются на стоимости объекта оценки	Отличное состояние: -5% Среднее состояние: +10%
Корректировка на телефон	Наличие телефона увеличивает стоимость объекта оценки	Установка телефона:+7 000
Корректировка по дополнительной информации	Дополнительные существенные элементы объекта оценки также увеличивают его стоимость	Пластиковые окна: + 20 000 Домофон: + 5 000, видеодомофон - 10 000

 

Наименьшее количество корректировок наблюдается у аналога №2, небольшая общая чистая коррекция – у аналога №4.

В связи с этим, весовые коэффициенты распределятся следующим образом:

аналог №1 – 0,2, аналог №2 – 0,35, аналог №3 – 0,15, аналог №4 – 0,3

Скорректированная стоимость объекта оценки:

9108550*0,2+9191976*0,35+9498803*0,15+8248828*0,3 = 8 938 370 руб.