Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь FAQ Написать работу КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Оценка квартиры доходным подходомСодержание книги Поиск на нашем сайте
При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации (сдачи в аренду) и дохода от продажи. Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют методы капитализации и дисконтирования. Метод дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего Объекта оценки. Метод дисконтирования денежных потоков исходит из того, что потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этой недвижимости, а собственник не продаст недвижимость по цене меньшей, чем текущая стоимость будущих доходов от этой недвижимости. В результате, продавец и покупатель приходят к согласию о рыночной цене, соответствующей текущей стоимости суммы будущих доходов. Метод прямой капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости Объекта оценки. Метод капитализации прибыли исходит из того, что стоимость собственности (Объекта оценки) равна текущей стоимости будущих денежных доходов, которые принесет эта собственность, и выражается формулой 4: Метод капитализации в наибольшей степени используется при оценке недвижимости, которая в течение длительного периода приносит примерно одинаковые величины прибыли или темпы роста прибыли постоянны. Метод чаще применяется при оценке объектов недвижимости, чем при оценке бизнеса и не требует долгосрочных прогнозов. Для оценки стоимости квартиры методом прямой капитализации необходимо определить по рыночным данным коэффициент капитализации, который отражает взаимосвязь между годовым доходом и стоимостью квартиры. Используя метод сравнительного анализа продаж подобных объектов, при известной заявленной цене продажи и расчётном потенциальном валовом доходе определяется расчётная ставка капитализации (коэффициент капитализации). Используемая информация по аналогам сформирована в табл. 10. Для сравнения отобраны 3-комнатные квартиры схожей площади в панельных домах. Таблица 10
Потенциальный валовой доход рассчитывается по рыночной арендной ставке, наиболее характерной для типичного аналога. Коэффициент капитализации определяется по каждому аналогу путем деления потенциального валового дохода на предлагаемую (заявленную) цену продажи. При небольшом диапазоне отклонения коэффициента капитализации рассчитывается среднеарифметический коэффициент капитализации, далее используемый в формуле
При значимом различии рассчитанных коэффициентов капитализации по отдельным аналогам проводится анализ с целью выявления причин этих отклонений (некорректный отбор аналогов, отсутствие дополнительной информации по подобным объектам и др.). Потенциальный валовой доход рассчитывается на основе скорректированной арендной платы. Для ее расчета необходима корректировка рыночной арендной платы типичного аналога. Осуществляется данная корректировка так же, как и в сравнительном подходе, а в качестве элементов сравнения используются: - расстояние до центра муниципального образования; - физические характеристики; - наличие мебели, кухонного гарнитура, телефона, металлической двери; - состояние квартиры (необходимость проведения ремонтных работ). Расчет скорректированной рыночной платы приводится в табл. 11. Применяемые корректировки отображены в табл. 12
Таблица 11
Таблица 12 – Обоснование корректировок
Наименьшую валовую коррекцию имеет аналог №3. У аналог №2 валовую коррекцию несколько больше, чем у аналога №3. Самая высокая валовая коррекция у аналога №1. Выберем весовые коэффициенты на основании сделанных выводов: Для аналога №1 – 0,1, для № 2 – 0,3, №3 – 0,4; № 4 – 0,2, следовательно: Таким образом, стоимость 1 м2 объекта оценки составит: 672,17*0,1+770,49*0,3+685,09*0,4+665,33*0,2 = 705,466 руб./м2
В табл. 13 приведен расчет коэффициента капитализации. Поскольку цены продажи объектов сравнения указаны не были, то они были определены с помощью сайта www.irn.ru.
Таблица 13 -
Тогда стоимость объекта оценки доходным подходом составит: СО.О.= 705,466 *59,3*12/0,041= 12 244 136 руб.
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Последнее изменение этой страницы: 2016-04-19; просмотров: 2044; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 18.188.195.90 (0.01 с.) |