Повышение эффективности использования городских земель

Особую категорию представляют собой город­ские земли. На их ценность влияют величина го­рода и его производственно-хозяйственный потен­циал, уровень развития инженерной и социаль­ной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенности законодательства для этой категории земель.

На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние:

- интенсивное движение транспорта нежела­тельно для жилого района, но увеличивает сто­имость участка для целей торговли;

- размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на про­мышленное развитие; для них важны транспорт­ная инфраструктура и экономическое зонирование.

В функционировавшей ранее плановой эконо­мике с приоритетами промышленного развития командно-административное распределение «бес­платной» земли привело к серьезным диспропор­циям в развитии города и расточительному, не нужному и даже вредному для города использо­ванию ценнейшей городской земли (в том числе предприятиями и организациями), нередко при­водящему к тяжелым экологическим проблемам. Однажды распределенная земля практически не перераспределяется, что приводит к дальнейше­му усугублению негативных тенденций.

Основные применяемые единицы сравнения зе­мельных участков:

-цена за 1 га – для больших массивов сель­скохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства;

-цена за 1 м2 - в деловых центрах городов, для офисов, магазинов;

- цена за 1 фронтальный метр – для коммер­ческого использования земель в городах. В этом случае стоимость участка пропорциональна дли­не его границы по улице или шоссе при стандарт­ной глубине участка, на которую приходится не­большая часть стоимости;

-цена за лот - применяется для сравнения стандартных по форме и размеру участков в рай­онах жилой, дачной застройки;

- цена за единицу плотности – соотношение площади застройки к площади земельного участ­ка и др.

Большинство земельных ресурсов в настоящее время находится в государственной и муниципаль­ной собственности. Практика показывает, что в рыночных условиях городские земли являются ценнейшим ресурсом и могут служить стабиль­ным источником доходов местного бюджета. Го­родские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и нормативную цену земельного участка при выкупе, поэтому воп­рос повышения эффективности использования зе­мель является актуальным для них. Чтобы земель­ная собственность использовалась более эффектив­но, т. е. приносила максимальный доход от ис­пользования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, необходимы дальней­шее развитие рыночных отношений на земельном рынке, ориентация на сложившуюся рыночную си­туацию и требования рынка.

Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улуч­шению общего инвестиционного климата, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое распределение на­логового бремени, стимулирование эффективно­го использования и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструкту­ризации территории.

Именно рыночная стоимость является мерой ценности для пользователя, позволяет стимули­ровать рациональное эффективное использование и служить инструментом развития городской эко­номики.

В ходе проведения политики взимания платы за земельные ресурсы на основе их рыночной сто­имости достигаются следующие результаты:

- создание и развитие адекватной системы ры­ночных отношений системе оплаты за земельные ресурсы;

- справедливое распределение налогового бре­мени;

- стимулирование перераспределения земли между конкурирующими типами землепользова­ния;

- стимулирование эффективного использования и активизации инвестиций в реконструкцию и раз­витие в процессе реструктуризации территории.

Результаты оценки городской территории слу­жат исходной информацией для решения следу­ющих задач: выработка градостроительной по­литики и социальное планирование, формирова­ние предложения по типам функционального ис­пользования территории с учетом ее качества, формирование экономических механизмов размещения различных вариантов землепользования и инвестиционно-строительной политики, анализ последствий вариантов развития и реструктури­зации городской среды, оптимизация муниципаль­ных инвестиций в поддержание и развитие го­родской среды, определение инвестиционной при­влекательности территории как функции стоимо­сти городских земель.

Выкуп земельного участка предприятием по­зволяет получить возможность использования земли в качестве залога для банковского займа, расширить инвестиционные возможности, про­дать излишки земли, получать доходы от сдачи земли в аренду, увеличить стоимость основных фондов, повысить курсовую стоимость акций.

Существуют два взгляда на ценность городских земель:

– проектировщика-градостроителя в процес­се функционального зонирования территории как раздела генерального плана города;

- оценщика в процессе разработки кадастро­вой оценки земель.

Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального зонирования терри­тории должна выступать комплексная градо­строительная оценка рыночной стоимости.

 

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ

Нормативный метод заключается в опреде­лении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, ус­тановлении общей совместной (долевой) собствен­ности сверх бесплатной нормы, передаче по на­следству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотнос­ти застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустрой­ства и др. Земли разделяют на зоны, дифферен­цированные по базовым ставкам земельного на­лога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фик­сируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога и повышающие коэф­фициенты, льготы по земельному налогу не учи­тываются.

Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в ка­честве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.

В рыночных условиях при наличии необходи­мой информации целесообразно применять мето­ды, основанные на анализе рыночных данных. Рас­поряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной сто­имости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капи­тализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свобод-

ной, и предположительно вакантной земли; по­зволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии инфор­мации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земель­ных участков: права собственности, условия фи­нансирования, особые условия продажи, рыноч­ные условия (изменяются во времени), месторас­положение (расстояние от города и дорог, харак­теристика окружения), условия зонирования, фи­зические характеристики (размер, форма и глуби­на участка, угловое расположение, тип почв, ре­льеф), доступные коммунальные услуги, экономи­ческие характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в кон­це несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представ­ляют собой городские земли, на их ценность вли­яют величина города и его производственно-хозяй­ственный потенциал, уровень развития инженер­ной и социальной инфраструктуры, региональ­ные природные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный ры­нок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить ис­ходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.

Пример. Требуется определить стоимость земельного участка, расположенного в районе А, если известны следующие данные о недавних про­дажах аналогичных участков:

 

 

 

 

№ про­дажи	Цена прода­жи, тыс. р.	Характеристики относительно объекта оценки	Район
Обзор	Форма
		Хуже на 5 %	Аналогичная	А
		Аналогичный	Хуже на 20 %	С
		Лучше на 10 %	Аналогичная	Д
		Хуже на 15 %	Аналогичная	А
		Лучше на 7 %	Аналогичная	Д
		Хуже на 10 %	Хуже на 30 %	А
		Лучше на 8 %	Аналогичная	Д
		Аналогичный	Аналогичная	В
		Лучше на 15 %	Хуже на 20 %	С

 

Известно также, что земельные участки в районе А дешевле, чем в районе В, на 5 %, чем в районе С, - на 10 %, и дороже, чем в районе Д, на 15%.

Рассчитаем скорректированные цены продаж аналогичных земельных участков, используя ме­тод мультипликативных процентных отклонений:

 

 

 

 

№ про­дажи	Цена прода­жи, тыс. р.	Корректировки в долях	Скорректирован­ная цена прода­жи, тыс. р.
Обзор	Форма	Район
		1,05	1,00	1,00	63,0
		1,00	1,20	0,90	54,0
		0,90	1,00	1,15	62,1
		1,15	1,00	1,00	57,5
		0,93	1,00	1,15	58,8
		1,10	1,30	1,00	57,2
		0,92	1,00	1,15	58,2
		1,00	1,00	0,95	61,8
		0,85	1.2	0,9	59,7

 

Стоимость оцениваемого земельного участка можно принять равной 60 тыс. р.

Метод капитализации земельной ренты ос­нован на том, что при наличии достаточной ин­формации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих дохо­дов в виде арендной платы за оцениваемый зе­мельный участок. В рамках данного метода ве­личина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исход­ные данные для капитализации получают из срав­нения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыноч­ная стоимость участка определяется по доходно­му подходу обычно с применением метода пря­мой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид

 

 

где VL - стоимость земельного участка, IL – доход от владения землей, RL – ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или уве­личением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвес­тированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характери­стики местоположения, размер, форма, окружа­ющий тип землепользования, транспортная до­ступность, инженерное оборудование.

Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципаль­ного фонда, и величина арендной платы рассчи­тывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов прак­тического применения метода капитализации земельной ренты.

Метод распределения (метод соотношения, со­отнесения, allocation) – определение составляю­щей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улуч­шений в имущественном комплексе. Метод осно­ван на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нор­мальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту луч­шего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величи­на отношения стоимости земли к общей стоимо­сти собственности.

Для применения метода требуются достовер­ные статистические данные о соотношении сто­имостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рын­ках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недо­статочности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ори­ентировочными.

Пример. Требуется определить стоимость земельного участка, если недавно продан аналог с постройками за 1250 тыс. р.

Сначала рассчитаем долю стоимости улучше­ний в ценах продаж:

 

№ прода­жи	Цена продажи земельного уча­стка с построй­ками, тыс. р.	Стоимость построек, тыс. р.	Доля улучше­ний в стоимо­сти объекта
			0,9/1,2=0,75
			0,72
з			0,73
Итого типичная для рынка доля улучшений в стоимости объекта	0,73

 

Следовательно, доля земельного участка в цене продажи в среднем составит 27 %: 1,0 – 0,73 = 0,27.

Можно предположить, что участок, аналогичный оцениваемому, продан за 1250x0,27=337,5 тыс. р. После проведения корректировок на различия с объектом оценки определяется стоимость оценива­емого земельного участка.

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельно­го участка соответствуют его наиболее эффектив­ному использованию. Метод предполагает следу­ющую последовательность действий:

- определение элементов сравнения объектов;

- определение отличий каждого аналога от объекта оценки;

- расчет и внесение корректировок по каждо­му из элементов сравнения;

- расчет рыночной стоимости единого объек­та недвижимости, включающего в себя оценива­емый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

- расчет стоимости замещения или стоимос­ти воспроизводства улучшений оцениваемого зе­мельного участка;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыноч­ной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный уча­сток, стоимости замещения или стоимости вос­производства улучшений земельного участка.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, реко­мендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно лег­ко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрест­ности.

Метод является наиболее эффективным в усло­виях пассивного рынка (отсутствуют данные о про­даже свободных земельных участков) с учетом осо­бенностей исходной информации и модели получе-

ния искомой стоимости. Стоимость земельного уча­стка в общем виде определяется по формуле

 

 

где С, – стоимость земельного участка, С – стоимость объекта, Су – стоимость улучшений.

Метод остатка основан на технике инвести­ционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улуч­шениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части до­хода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый опе­рационный доход всей собственности, коэффици­енты капитализации для земли и для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

1) определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показа­тель стоимости через норму капитализации для земли.

Сложно прогнозировать доход в условиях не­достаточной стабильности экономики.

Пример. Требуется определить стоимость земельного участка, наилучшим и наиболее эффективным способом использования которого, по мнению оценщика, является строительство склад­ского помещения.

С учетом площади под застройку и укрупнен­ных показателей восстановительной стоимости зданий, оценщик определил, что затраты на стро­ительство типового складского помещения соста­вят 1,1 млн р. Прогнозируемый чистый опера­ционный доход составляет 310 тыс. р. Анализ рыночных данных показал, что ставка капита­лизации для зданий такого типа составляет 25%, для земли – 18%.

Чистый операционный доход от здания соста­вит: 1100 х 0,25 = 275 тыс. р.

Чистый операционный доход от земли: 310 – - 275 = 35 тыс. р.

Стоимость земельного участка: 35/0,18 = 195 тыс. р.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке зем­ли, пригодной для разделения на индивидуаль­ные участки. Состоит из следующих этапов:

- определение размеров и количества индиви­дуальных участков;

- расчет стоимости освоенных участков с по­мощью метода сравнения сопоставимых продаж;

- расчет затрат и графика освоения, предпо­лагаемого периода продажи и разумной предпри­нимательской прибыли;

- вычет всех затрат на освоение и предпринима­тельской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после заверше­ния освоения и продажи индивидуальных участков;

- выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

- расходы на разбивку, расчистку и плани­ровку участков;

- расходы по устройству дорог, тротуаров, ин­женерных сетей, дренажа;

- налоги, страховку, гонорары ИТР;

- расходы на маркетинг;

- прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.

В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков проводится в рамках пред­положения о достижении динамического равно­весия в конкуренции различных «рациональных» землепользователей за право занять определен­ный участок. При балансе платежеспособного спроса и предложения на имитируемом земель­ном рынке при ограниченности предложения ре­шается вопрос о наиболее эффективном исполь­зовании участка как свободного и с учетом суще­ствующей застройки. Моделирование потенциаль­ного рентного дохода для различных типов зем­лепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположе­ния и сложившихся цен (продажи и аренды). Учи­тывая существенную разницу в стоимостных по­казателях для участков, расположенных по фрон­ту улично-дорожной сети города и расположен­ных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке. Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью меж­ду различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объе­мы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участ­ке образуется набор землепользователей.

 

ПРИМЕР ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отража­ющий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложе­ние включают словарь терминов.

В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения – утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на ос­нове его профессионального мнения, но не под­крепленные фактическими данными.

Рассмотрим основные требования к содержа­нию отчета об оценке и учебный пример об оцен­ке объекта недвижимости.

 

ОСНОВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ

Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуж­дение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины от­ступления от возможности определения рыноч­ной стоимости объекта оценки.

Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятель­ности в Российской Федерации», в отчете об оцен­ке указываются:

- дата составления и порядковый номер отчета; – основание для проведения оценщиком оцен­ки объекта оценки;

- юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оце­ночной деятельности по данному виду имущества;

- точное описание объекта оценки, а в отно­шении объекта оценки, принадлежащего юриди­ческому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

- стандарты оценки для определения соответ­ствующего вида стоимости объекта оценки, обо­снование их использования при проведении оцен­ки данного объекта оценки, перечень использо­ванных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

- дата определения стоимости объекта оценки;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и каче­ственные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, которые, по мнению оценщика, очень важны для полноты отражения примененного им метода рас­чета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет собственноручно подписывается оценщи­ком и заверяется печатью.

В случае наличия спора о достоверности вели­чины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

 

УЧЕБНЫЙ ПРИМЕР ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

СОДЕРЖАНИЕ

Сопроводительное письмо.

1. Общие сведения.

1.1. Основные факты и выводы.

1.2. Цель оценки.

1.3. Оцениваемые права.

1.4. Сертификат качества оценки.

1.5. Квалификация оценщиков.

1.6. Сделанные допущения и ограничивающие условия.

2. Используемая терминология и процесс оценки.

3. Анализ объекта оценки и его окружения.

3.1. Описание земельного участка.

3.2. Описание улучшений.

3.3. Общая характеристика региона.

3.4. Анализ рынка недвижимости города.

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного исполь­зования объекта оценки (ННЭИ).

4.1. Анализ ННЭИ земельного участка как свободного.

4.2. Анализ ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями.

5. Определение стоимости объекта оценки.

5.1. Определение стоимости земли.

5.2. Определение стоимости улучшений: – затратным подходом,

– сравнительным подходом,

– доходным подходом.

6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости.

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

Основные факты и выводы

 

Наименование Заказчика, нанимаю­щего Оценщика	Закрытое акционерное общество «АВИ» (далее ЗАО «АВИ», или Заказчик)
Реквизиты Заказчика	ИНН 5404156687, Расчетный счет № XX в Банке «XXX»
Местонахождение Заказчика	г. Н-ск, ул. Советская, 355а
Наименование Оценщика	Закрытое акционерное общество «Не­зависимая оценка» (далее ЗАО «Неза­висимая оценка», или Заказчик)
Реквизиты Заказчика	ИНН 5408125163, Расчетный счет № YY в Банке «YYY»
Местонахождение Оценщика	г. Н-ск, ул. Обороны, 35
Сведения о лицензии на осуществле­ние оценочной деятельности	Лицензия №.ZZ, выдана ZZZ
Сведения о страховании гражданской ответственности Оценщика	В соответствии со статьей 17 Феде­рального закона «Об оценочной дея­тельности в Российской Федерации» от 28 июля 1998 года № 135-ФЗ, ЗАО «Независимая оценка» имеет договор страхования гражданской ответствен­ности оценщика, страховой полис № 33546 от 24 мая 2000 г., выданный ООО «XXX»
Основание для проведения оценки	Договор № 0017 от 02 ноября 2002 г.
Цели оценки	Купля-продажа объекта оценки
Задачи оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки
Дата оценки объекта	02.11 2001 г
График проведения оценки	с 02.11.2001 г. по 08.11.2001 г.
Составление отчета	c07.11.2001 г. по 08.11. 2001 г.
Форма отчета	Письменная
Описание объекта оценки
Наименование объекта	Склад
Тип объекта оценки	Отдельный материальный объект (ст. 5 ФЗ «Об оценочной деятельности а РФ»)
Состав оцениваемого объекта	Земельный участок площадью... га Здание: склад
Балансовая стоимость объекта оценки на 01.01.01 г.	Данные не были предоставлены
Собственник объекта оценки	ЗАО «АВИ»
Назначение оценки:	Консультирование Заказчика относи­тельно возможной цены продажи
Ценность в качестве исторического, культурного и архитектурного объекта	Не выявлена
Опасности, вызванные окружающей средой	Отсутствуют

 

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 2.11.2001 г. составляет 630 000 (шестьсот тридцать тысяч)рублей.

1.2. ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ

Цель оценки – решение вопроса о возможной цене куп­ли-продажи имущества. Для целей оценки определялась рыночная стоимость объекта оценки.

1.3. ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА

Оценка проводилась для права собственности на оцени­ваемые помещения и права аренды земельного участка.

1.4. СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ

Оценщики, выполнявшие данную работу и подписавшие данный отчет, подтверждают на основании своих знаний и убеждений следующее:

– утверждения и факты, изложенные в отчете, являют­ся правильными, корректными и соответствующими дей­ствительности;

– наружный и внутренний осмотр оцениваемого иму­щества был произведен Оценщиком лично, дата инспекти­рования объекта 1 ноября 2001 г.;

– содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключе­ния являются независимыми и профессиональными анали­зом и заключениями Оценщика и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являю­щихся частью настоящего отчета;

– Оценщик не имел ни текущей, ни ожидаемой заинте­ресованности в оцениваемом объекте, отсутствуют какие-либо вещные права и дополнительные обязательства (кро­ме обязательств по договору на проведение оценки) по от­ношению к какой-либо из сторон, связанных с объектом оценки, Оценщик действовал непредвзято и без предубеж­дения;

– оплата услуг Оценщика не зависела от итоговой ве­личины стоимости объекта и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, опреде­ленной в пользу клиента, с событиями, которые могут на­ступить в результате использования заказчиком или тре­тьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете;

– оценка была проведена и отчет составлен в соответ­ствии со Стандартами оценки, обязательными к примене­нию субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519, и с Международными стандартами оценки – МСО1–МСО4 (принятыми Международным ко­митетом по стандартам оценки имущества).

 

1.5. КВАЛИФИКАЦИЯ ОЦЕНЩИКОВ

Работа проведена под руководством и при непосред­ственном участии специалиста, имеющего профессиональ­ное образование в области оценки недвижимости. Ниже при­веден список оценщиков, участвовавших в выполнении ра­бот:

– Гуськов Александр Иванович–кандидат экономичес­ких наук, оценщик, руководитель группы, имеет образова­тельные документы в области оценочной деятельности.

– Петров Виктор Александрович – эксперт оценщик, дипломированный инженер, образовательные документы в области оценочной деятельности: свидетельство № XX.

Копии образовательных и профессиональных докумен­тов участников работ приводятся в Приложении к настоя­щему отчету.

1.6. СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ

Неотъемлемой частью данного отчета являются следую­щие допущения:

1. Оцениваемые права собственности рассматривались свободными от каких-либо претензий или ограничений, кро­ме оговоренных в отчете.

2. Оцениваемый объект свободен от каких-либо допол­нительных сервитутов, кроме указанных в правоустанавли­вающих документах.

3. При оценке выводы делались на основании того до­пущения, что владелец управляет недвижимостью исходя из своих наилучших интересов.

4. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оце­ниваемого имущества, и на Оценщике не лежит ответствен-

ность по обнаружению (или в случае обнаружения) подоб­ных факторов.

5. При проведении оценки предполагалось, что объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологи­ческим нормам, соблюдены все правила и нормы проти­вопожарной безопасности, охраны помещений и ценнос­тей, безопасности проведения работ и иные аналогичные нормы.

6. Исходные данные, использованные оценщиками при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее оценщики не мо­гут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации.

Отчет по оценке был составлен в соответствии с ниже­следующими ограничивающими условиями:

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

2. Ни весь отчет, ни какая-либо его часть не могут быть использованы Заказчиком в целях рекламы, для мероприя­тий по связям с общественностью без предварительного письменного согласия Оценщика.

3. Оценщик не производил обмер земельного участка, зданий и сооружений, полагаясь на верность исходной ин­формации, предоставленной Заказчиком.

4. Заключение о стоимости, содержащееся в отчете, от­носится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение час­ти стоимости с какой-либо частью объекта является непра­вомерным, если таковое не оговорено в отчете.

5. Мнение Оценщика относительно стоимости действи­тельно только на дату оценки. Оценщик не несет ответствен­ности за изменение социальных, экономических, физичес­ких факторов и изменения местного или федерального законодательства, которые могли произойти после даты оценки и повлиять на рыночную стоимость и доходность оценивае­мого объекта.

6. Работа Оценщика является консультационной услугой, Отчет об оценке содержит личное профессиональное мне­ние Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества, но не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости.

7. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отче­те, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмот­рению судом в порядке, установленным законодательством Российской Федерации.

8. Оценщику не требуется появляться в суде или свиде­тельствовать иным способом по поводу произведенной оцен­ки, иначе как по официальному вызову суда.

9. Рыночная стоимость является не некоторой предоп­ределенной величиной, а наиболее вероятным значением (математическим ожиданием) цены сделки, поэтому суще­ствует диапазон значений, каждое из которых является рыночной ценой объекта (доверительный интервал). Ширина этого диапазона зависит от типа объекта оценки, состояния рынка и ряда других факторов. Для объекта оценки довери­тельный материал, по мнению Оценщика, равен 15%.