Возникновение и развитие ипотечного кредитования

Под «ипотекой» понимают залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования – неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права, начиная со времен Древней Греции и Древнего Рима. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой – помогает решать социальные и экономические проблемы, прежде всего в обеспечении населения жильем.

Возникновение ипотеки. По утверждениям ис­ториков, первое упоминание об ипотеке относится к VI в. до н. э. В Греции под ипотекой подразумевалась ответственность должника кредитору определенными земельными владениями. На границе земельной территории, принадлежащей должнику, при оформлении обязательства ставился столб, получивший название «ипотека». На нем отмечались долги собственника земли. Позднее столбы заменили особые книги, которые называ­лись «ипотечными». Даже такие первоначаль­ные формы ипотеки в Древней Греции обеспечи­вали гласность: каждое заинтересованное лицо могло удостовериться в состоянии определенной земельной собственности.

Институт ипотеки, возникший в Древней Гре­ции, оказал существенное влияние на развитие римского гражданского права, в котором было выработано несколько форм вещных обеспечений, ставших фундаментом для последующего разви­тия института залога. Первоначальной формой залога в Древнем Риме была фидуция. Ее сущ­ность заключалась в том, что должник в обеспе­чение своего долга передавал во владение и собственность кредитору определенное имущество, а кредитор обязывался возвратить это имущество должнику после того, как последний погасит свой долг. Затем появился пигнус, при котором иму­щество передавалось не в собственность кредито­ра, а лишь во временное владение до выплаты долга. В случае просрочки исполнения обязательства кредитор приобретал право самостоятельной продажи предмета залога. Чтобы должник не был лишен возможности пользоваться заложенной вещью, римское право восприняло ипотеку – выработанную в Греции форму залога, при которой не требовалось передавать заложенное имущество во владение залогодержателю.

Возникновение и развитие ипотеки и ипотеч­ного кредитования в России. Первые дошедшие по нас акты о залоге в России относятся к перио­ду ХIII–XIV вв., а законодательные нормы впервые появились в самом конце XIV или начале XV в. в Псковской Судной Грамоте, в которой наряду с древнейшим способом взыскания – лич­ным появляется взыскание имущественное. Од­нако передачи заложенного имущества во владе­ние кредитора не требовалось, что было крайне невыгодно кредитору, который оказывался без­защитным при отчуждении имущества должни­ком. Значительно позднее при совершении за­кладной имущество стало передаваться кредито­ру, который мог пользоваться его плодами вмес­то процентов. Так в русском праве появилась но­вая форма залога, обеспечивающая надежными гарантиями для кредиторов и позволяющая ис­пользовать заложенное имущество вместо начис­ления процентов на кредит.

Примерно в середине XVII в. созрели предпо­сылки для новой формы залога: экономический подъем и усовершенствование поземельной регистрации уменьшили необходимость передачи иму­щества кредитору с целью обезопасить его от злоупотреблений должника.

В конце XVII в. в России складывается система ипотечного кредитования дворянства. Одним из крупных мероприятий, проводимых для развития кредитной системы, становится реорганизация банка для дворянства. Был увеличен ка­питал Дворянского банка, размер ссуд (до 10-15 тыс. рублей), срок предоставления ссуд (до 10–15 лет вместо 8 до реорганизации) и пре­дусматривались дополнительные гарантии по сохранению имений за их собственниками. В 1770 г. были установлены условия ведения Дворянским банком пассивных операций, согласно которым предполагалось платить вкладчикам 5 % годо­вых, а из денег вкладчиков выдавать ссуды под 6% годовых.

Для увеличения капитала банка за счет выпус­ка ассигнаций и других ценных бумаг в 1787 г. был создан Государственный заемный банк. В обнов­ленном банке, как и в прежнем Дворянском, ак­тивные операции по выдаче ссуд сочетались с пассивными по приему вкладов от государствен­ных учреждений и частных лиц. Государствен­ный заемный банк был приближен к стандартно­му ипотечному банку. Единственным отличием являлось то, что объектом залога была усадьба с землей и крепостными, вследствие чего на вели­чину выдаваемой ссуды значительно влияла цена «крепостной души». Рос дефицит государствен­ного бюджета, который перекрывался за счет эмиссии ассигнаций, что приводило к резкому падению их курса. Правительство не решилось предоставить Заемному банку дополнительные средства на долгосрочное кредитование. Возникшее ограничение в предоставлении ссуд послужило поводом для развития ипотечных операций в других кредитных учреждениях, действовавших время: сохранных казнах, приказах общественного призрения и губернских дворянских казнах.

К концу XVIII в. в России в связи с возрастаю­щим спросом на ссуды, поглотившие произведен­ные до этого вклады, начинается выпуск новых пенных бумаг – ипотечных облигаций. Для вос­полнения средств, потраченных на предоставле­ние ссуд, был произведен выпуск билетов сохран­ной казны. Происходила постепенная организа­ция рынка ценных бумаг, формирующих вторич­ный рынок закладных.

Во второй половине XIX в. порядок оформле­ния залога определялся в Положении о нотари­альной части, получившем силу закона 14 апре­ля 1866 г., и Правилами, утвержденными Мини­стерством юстиции 31 мая 1891 г., в которых определялся порядок ведения реестра крепостных дел. Сделка по залогу недвижимости должна была совершаться у нотариусов, а затем утверждаться старшим нотариусом округа, в котором находит­ся недвижимое имущество. Старший нотариус взыскивал соответствующую пошлину, делал на договоре надпись об утверждении и вносил сдел­ку в крепостную книгу, отмечая в реестре крепо­стных дел, и налагал запрещение на заложенное имение. В таких банках, как Государственный дворянский банк, Крестьянский поземельный банк, городские общественные банки, городские кредитные общества, акционерные поземельные банки был выработан механизм операций с не­движимостью, ставший основой, на которой ба­зировались соответствующие положения в дру­гих странах.

Для получения кредита в перечисленных выше заведениях ссудополучателю необходимо было представить в банк правоустанавливающие акты на недвижимость, свидетельство старшего нота­риуса или суда о принадлежности имения залого­дателю и о свободе от запрещений, сведения о стра­ховании строений. Оценка имущества производи­лась самим банком, а выдаваемая под залог сум­ма составляла 50–75% от оценочной суммы.

В конце XIX – начале XX вв. активно шел процесс кредитования под залог земельных учас­тков, которые собирался приобрести ссудополу­чатель. Этот процесс развивался при содействии крестьянских поземельных банков, которые были созданы практически во всех губерниях России и способствовали наделению обедневших крестьян землей.

С 1922 по 1961 г. в России действовал Граж­данский кодекс РСФСР, ст. 85 которого опреде­ляла залог как право требования, которое позво­ляет кредитору в случае невыполнения должни­ком обязательства получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества (без разделе­ния на движимое и недвижимое).

Институт ипотеки ввиду различных экономи­ческих и правовых препятствий до настоящего времени не приобрел в России значительного рас­пространения, поэтому он регулируется относи­тельно небольшим массивом нормативных актов. Впервые в постсоветское время понятие «ипоте­ка» было введено в 1992 г. Законом Российской Федерации «О залоге», который закрепил воз­можность ипотеки как способа обеспечения обязательств. Гражданским кодексом РФ (часть пер­вая) были уточнены некоторые положения о за­логе (ст. 334–358). В ст. 340 оговорено, что ипо­тека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участ­ка, функционально обеспечивающей закладыва­емый объект, либо принадлежащего залогодате­лю права аренды этого участка или его соответ­ствующей части. А при ипотеке земельного учас­тка право залога не распространяется на находя­щиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не пре­дусмотрено иное условие.

Регистрация недвижимости, важнейшая фун­кция государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости невоз­можен, регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Фактическая реализация прав банка по ипотеке возможна в рамках Закона «Об исполнительном производстве». Отдельные специальные нормы, которые тем не менее следует учитывать при за­ключении ипотечных договоров, рассеяны и по соответствующим законам.

В 1998 г. был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно кото­рому по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залого­держатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой сто. роны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями установленными законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на кото­рое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (ст. 1).

«Ипотека может быть установлена в обеспече­ние обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-про­даже, аренде, подряде, другом договоре, причи­нении вреда, если иное не предусмотрено феде­ральным законом» (ст. 2). Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Граж­данского кодекса Российской Федерации о за­ключении договоров, а также положений указан­ного Федерального закона. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения иму­щества, являющегося предметом ипотеки и обес­печивающего уплату залогодержателю основной суммы долга или по кредитному договору, или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству. Согласно гражданскому законодательству Российской Федерации кредит является разновиднос­тью договора займа, в котором заимодавец (кредитор) – банк или иная кредитная организация обязуется предоставить денежные средства заем­щику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полу­ченную денежную сумму и уплатить проценты за нее. При невозврате суммы в установленный срок заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации за­ложенного имущества. При этом имущество мо­жет быть как недвижимым, так и движимым.

До принятия Закона «О залоге недвижимости» не было серьезных оснований для выселения не­платежеспособного должника и его семьи из зало­женной квартиры. Речь шла лишь о переходе прав собственности с исключением права пользования или его ограничением в зависимости от размера жилой площади на одного жильца. В настоящее время выселение вполне возможно, но при усло­вии предоставления другого жилого помещения в черте того же населенного пункта и с учетом всех санитарных норм. Создание такого резервного фонда предусмотрено законодательными, в том числе и местными, актами. Однако информация о наличии такого фонда и судебная практика по ре­ализации прав банков-кредиторов в новых право­вых условиях практически отсутствуют.

Важно, что с введением Закона «О залоге недвижимости» появилась «закладная» как свобод­но обращающаяся на рынке ценная бумага. За­кладная является именной ценной бумагой, удос­товеряющей право владельца на получение испол­нения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипо­теке, без представления других доказательств су­ществования этого обязательства и само право за­лога на указанное в договоре об ипотеке имуще­ство. После государственной регистрации ипотеки органом, осуществляющим эту регистрацию, за­кладная выдается первоначальному залогодержа­телю и передается путем исполнения передаточной надписи. Закладная упрощает передачу банком прав по ипотеке – она передается путем совершения очередной передаточной надписи с последующей го­сударственной регистрацией. Еще одна положитель­ная характеристика закладной заключается в том, что закладная сама может быть предметом залога. Ипотека как способ обеспечения обязательств. Часто под термином «ипотека» подра­зумевают ипотечное кредитование, однако «ипо­тека» имеет самостоятельное значение – залог недвижимости как способ обеспечения обяза­тельств.

Согласно ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге не­движимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Феде­рации, права на которое зарегистрированы в по­рядке, установленном для государственной реги­страции прав на недвижимое имущество, в том числе:

– земельные участки, за исключением земель­ных участков, указанных в ст. 63 настоящего Федерального закона;

– предприятия, здания, сооружения и иное не­движимое имущество, используемое в предпри­нимательской деятельности;

– жилые дома, квартиры и части жилых до­мов и квартир, состоящие из одной или несколь­ких изолированных комнат;

– дачи, садовые дома, гаражи и другие строе­ния потребительского назначения;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Если речь идет об ипотеке жилья, то предмет залога должен отвечать следующим требованиям: иметь отдельную от других квартир или домов кух­ню и санузел (т.е. коммунальные квартиры в залог не принимаются); быть подключенным к электри­ческим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения; быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне; иметь в исправном состоянии сантехни­ческое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах). Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать сле­дующим требованиям: не находиться в аварийном состоянии; не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт; иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент; иметь металлические или железобетонные перекрытия; этажность зда­ния не должна быть менее трех этажей.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, результаты оценки его стоимо­сти, существо и срок исполнения обеспечиваемо­го ипотекой договора, а также право, в силу ко­торого имущество, являющееся предметом ипо­теки, принадлежит залогодателю. Предмет ипо­теки определяется в договоре с указанием его на­именования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российс­кой Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регист­рации, с момента которой он вступает в силу. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государствен­ном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося пред­метом ипотеки, в порядке, установленном Феде­ральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кредитный договор, обеспечиваемый ипотекой, может быть заключен позже регистрации ипо­течного договора, а право залога возникает с мо­мента заключения кредитного договора, и заем­щик ничем не рискует, если кредитный договор не будет заключен. Вследствие того, что законо­дательство допускает многократный последующий залог уже обремененного ипотекой имущества, следует включать соответствующее запретитель­ное условие в каждый ипотечный договор.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержате­лю основной суммы долга по кредитному догово­ру или иному обеспечиваемому ипотекой обяза­тельству полностью либо в части, предусмотрен­ной договором об ипотеке. Ипотека, установлен­ная в обеспечение исполнения кредитного дого­вора с условием выплаты процентов, обеспечива­ет также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом и уплату за­логодержателю сумм, причитающихся ему:

– в возмещение убытков и/или в качестве не­устойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

– в виде процентов за неправомерное пользо­вание чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом, ст. 393 ГК РФ (взыс­кать с физического лица проценты за пользова­ние чужими средствами сложно, так как в судеб­ном процессе необходимо доказать, что гражда­нин имел возможность для погашения долга, но не возвратил имеющиеся у него средства и ис­пользовал их иначе, а таких практических нара­боток еще нет);

– в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

– в возмещение расходов по реализации зало­женного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипоте­ка обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, в каком они имеются к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Отчуждение заложенного имущества собственни­ком возможно лишь с согласия банка. Банк мо­жет обратить взыскание на заложенное имуще­ство для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипо­текой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или частично. Например, при нарушении сроков внесения периодических платежей более трех раз в течение 12 месяцев. Взыскание, как правило, производится по решению суда.

Правила Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, если оно возводится на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодатель­ством порядке.

Выделение залога недвижимости в отдельную категорию, получившую название «ипотека», обусловлено особенностями недвижимой собствен­ности. Преимущества недвижимости в качестве объекта залога относительно других объектов за­логового обеспечения следующие:

– стоимость заложенной недвижимости может возрастать пропорционально уровню инфляции; реальная опасность потерять имущество (особенно жилье при жилищном ипотечном кре­дитовании) является хорошим стимулом для ис­полнения должником своих обязательств;

– возможность использования в качестве за­лога, если кредит носит долгосрочный характер и значителен по сумме, так как недвижимость долговечна и ее стоимость высока;

– увеличение стоимости недвижимости может с достаточной достоверностью прогнозироваться, что невозможно при использовании в качестве залога, например, товаров народного потребле­ния.

Долгосрочный кредит может быть предостав­лен под залог с передачей залогодержателю зало­женного имущества: драгоценных металлов и изделий из них, под залог особо надежных цен­ных бумаг, цена на которые отличается особой стабильностью. Однако в мировой практике по­давляющее большинство долгосрочных кредитов выдаются под залог недвижимого имущества. Ипотека может стать наиболее приоритетным

способом обеспечения исполнения обязательств и

в России.

Особенности ипотечного кредитования. За­лог недвижимого имущества обычно называют ипотекой. Поэтому ипотечный кредит – это кре­дит, обеспеченный определенной недвижимой соб­ственностью. Ипотечное кредитование – это пре­доставление кредита под залог недвижимого иму­щества. Создание действенной системы ипотеч­ного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного ка­питала.

Первичный рынок ипотечного капитала состо­ит из кредиторов, которые предоставляют заем­ный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой деятельности. Вторичный рынок охватывает процесс купли-про­дажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипо­течного капитала – обеспечить первичных кре­диторов возможностью продать первичную за­кладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.

Преимущество ипотечного кредитования за­ключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться не­движимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена до­статочно стабильна, у кредитора низки опасе­ния невозврата ссуд и есть основания для долго­срочного отвлечения финансовых ресурсов.

Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, так как стоимость недвижимо­сти в большинстве случаев не соответствует фи­нансовым возможностям потенциальных покупа­телей, а сама недвижимость, на приобретение которой получен кредит, может служить в каче­стве обеспечения обязательства по его возврату. Получение ипотечного кредита связано с необ­ходимостью выполнять обязательства по кредит­ному договору. Поэтому до получения такого кре­дита потенциальному заемщику необходимо про­анализировать:

– достаточно ли денежных средств для внесе­ния первоначального взноса за квартиру и на по­крытие расходов, связанных с совершением сдел­ки по купле-продаже квартиры (нотариальное удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхования;

– останутся ли средства на поддержание не­обходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредитному договору;

– не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекраще­ния имеющейся, с оплатой не ниже прежней;

– имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних 2 лет и каковы причины увольнения и перерывы в работе и своевременно ли выполняются текущие обязательства, связан­ные с жильем: оплата коммунальных услуг, те­лефона, электроэнергии (проверяется банком);

– имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспе­чения.

Сравним покупку квартиры по ипотечной программе с арендой жилья. При аренде значительные суммы ежемесячно выплачиваются за право временного владения и пользования чужой квар­тирой. Почти те же деньги можно отдавать каж­дый месяц, но уже за свою собственность, офор­мив договор об ипотечном кредитовании. В слу­чае невыплаты долга в положенный срок есть не­который риск лишиться квартиры, и все же по­лучение жилья в собственность почти сразу по заключении кредитной сделки, выгодно отлича­ет ипотеку от варианта накопления денег на квар­тиру в течение долгих лет: стоимость квартиры за это время может существенно вырасти, а при заключении договора об ипотеке цена фиксиру­ется. К тому же россиянин, получающий ипотеч­ный кредит, имеет налоговые льготы – все сум­мы, пошедшие на оплату купленного жилья и процентов за кредит, изымаются из налогообла­гаемой базы.

В России количество выдачи ссуд под залог не­движимости сравнительно невелико, так как ее стоимость при залоге значительно ниже рыноч­ной вследствие того, что объект оценивается, ис­ходя из его продажи в довольно далеком буду­щем, если кредит не будет возвращен. При этом кредитор «застраховывает» себя от возможных будущих изменений, а слишком небольшая сто­имость имущества при залоге невыгодна залого­дателю.

Проводимая политика бесплатной приватиза­ции жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений в собственности при, вела к изменению структуры жилищного фонда большая часть которого теперь находится в частной собственности. С одной стороны, бесплатная приватизация дала многим гражданам стартовый капитал для улучшения жилищных усло­вий, с другой стороны, без развития системы долгосрочного ипотечного кредитования этих мер не­достаточно, так как у населения отсутствуют не­обходимые сбережения и возможности их накопления.

Основная проблема ипотечного кредитования – недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств явля­ются вклады частных вкладчиков. Но в настоя­щее время у населения подорвано доверие к бан­кам вообще и к коммерческим особенно. Финан­сово-экономический кризис 1998 г. привел к су­щественному уменьшению реальных доходов на­селения, обесцениванию сбережений, оттоку част­ных вкладов в Сбербанк. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциаль­ного заемщика исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому офи­циальные доходы потенциальных заемщиков не­высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам. Продуманная го­сударственная налоговая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реаль­ные доходы из «тени». Но налоговое законодатель­ство не может быстро изменяться.

Развитие системы ипотечного кредитования - основное направление устранения наблюдаемого дисбаланса высокой стоимости недвижимости и финансовых возможностей большей части населения. Именно за счет ипотеки финансируется большинство операций с недвижимостью во мно­гих странах. Возможность получения долгосроч­ного кредита под приемлемый процент позволяет ускорить процесс приобретения жилья населе­нием, которое в сегодняшних условиях вынужде­но длительное время откладывать средства на приобретение жилья в полном объеме; предпри­нимателям позволяет не отвлекать из предпри­нимательского оборота денежные средства и по­лучать по ним дополнительные прибыли в тече­ние всего срока кредитования.

При принятии решений о финансировании ин­вестиций в недвижимость, при определении сто­имости объектов, используемых в качестве зало­га при предоставлении ипотечных кредитов, ши­роко используются традиционные подходы к оцен­ке недвижимости, которые будут рассмотрены далее.